房企融資難度加大 9月或迎降價潮

　　“金九”已到，雖然8月份的樓市成交數據顯出企穩態勢，但數據層面顯現出來的資訊依然不樂觀。百城房價繼續下跌、房企融資難度加大、財務指標整體走弱，重重壓力下，9月份房企勢必千方百計去庫存，樓市新一波降價或將到來。

　　新金融記者 劉君

　　成交企穩

　　8月份作為“金九銀十”的預熱期，其數據往往是這個全年最重要成交檔口的樓市表現預告。經歷了上半年的低迷後，8月以來成交有所回升。8月全國主要的54個城市合計住宅簽約套數為20.2萬套，環比上漲9.24%。雖然相比去年下半年平均26萬套的高峰有所下調，但成交量逐漸出現企穩的跡象。而從1至8月的總成交來看，前8個月54個城市合計總簽約套數為152萬套，比2013年同期的198萬套下調23.2%。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，出現成交企穩的原因主要有兩點，一是大部分城市調控政策都出現了鬆綁，到目前為止已經有接近38個城市鬆綁限購，信貸方面相比之前也有所鬆動；二是以價換量持續，特別是二線城市，大部分城市都有以價換量的項目出現，吸引需求入市。

　　雖然成交有所回升，但偏高的庫存使得樓市整體依然處於降溫預期之中。統計局數字顯示，到7月末，全國商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米。這樣的數字，顯示出4月以來各地不斷出現的限購鬆綁政策並不能扭轉市場成交趨冷的大勢，其對於市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有效果。

　　中國房産資訊集團數據顯示，從成交角度來説，受7月解禁限購潮的影響，部分城市雖然成交量環比出現上升，但同比繼續下降的城市仍達62%。從消化週期來看，20個典型城市中7城庫存去化超過20個月，其中瀋陽持續高居36個月。一線城市中，北上廣深同比全部下跌，平均跌幅超過35%。目前來看，限購鬆綁難以拉動市場成交，本輪市場轉冷更多是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此本輪政策調整難以在短期內扭轉局面。

　　不過也有業內人士認為樓市成交和房價的調整將在四季度結束。“在我們看來，當前市場成交基本處於底部，需求繼續大幅萎縮的空間不大，目前的成交低位，只是因為房價過高、購買能力受抑等因素延緩了需求釋放，在沒有外力干預的情況下，一線和部分二線城市調整期預計將在今年四季度結束。”中國房産資訊集團在其研究報告中表示。

　　房價下行

　　與成交有所企穩相伴隨的是房價的繼續下行。中國指數研究院[微網志]數據顯示，2014年8月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10771元/平方米，環比上月下跌0.59%，連續第四個月下跌。100個城市中，74個城市環比下跌，26個城市環比上漲。

　　房價的下行與成交的企穩是因果關係。受銀行信貸緊縮、市場存銷比指標高企等因素影響，市場去化壓力倍增，此時，部分房企由於資金面壓力、業績指標等因素開始採取“以價換量”策略，甚至部分項目採取大幅降價策略以儘快回籠資金。而這種局面，在9、10月份很有可能將會持續。

　　張大偉對新金融記者表示，其近期統計了40家房企今年上半年的財務報告，從成本控制能力、資産週轉速度、長、短期償債能力和核心盈利能力5個方面進行了比較。40家房企中，超過一半的房企各項財務指標均同比走弱，其中長期償債能力下滑的房企佔比高達七成，行業總體的杠桿水準在攀升。

　　“雖然財務數據並不能反映房企同期的市場表現，但我們依然可以從中看到行業整體的發展趨勢。核心盈利能力下滑、財務風險加劇、週轉速度遇瓶頸等趨勢早在前幾年就已經顯現。目前最新的財務數據又一次表明這一趨勢還在延續，房企已經到了戰略轉型的岔路口。”張大偉表示。

　　融資難題

　　對房企來説，除了市場成交乏力造成的壓力外，融資壓力更是不斷增大。8月，中國房産資訊集團監測的102家房企融資總規模達350.25億元人民幣，同比和環比分別下降18.93%和43.13%。從融資幣種來看，人民幣融資量環比提升20個百分點至66%，港元融資同比上升19個百分點。融資方式中，委託貸款環比大幅提升25個百分點至28%，成為企業最為主要的融資方式。

　　對於那些以剛需項目為主，在市場較弱的環境下依然高價拿地並且開發週期較短的企業來説，資金壓力相對較大。一面是房企對資金的渴望，另一面則是銀行和其他金融機構對房地産融資的謹慎。