番禺公寓將迎來井噴，但有特色的公寓還是值得投資

　　{進入國慶黃金月，廣州公寓又將進入一輪新的供應高潮，高力國際最近發佈的市場調研數據顯示，下半年廣州將新增公寓供應112萬平方米，加上上半年的庫存，可售總貨量可達204萬平方米，其中新增貨量83%集中在週邊區域，黃埔、番禺佔大部分。統計數據顯示，番禺下半年的新推貨量雖不如黃埔多，但加上庫存，總量與黃埔相差無幾，都在48萬平方米左右的水準。專家判斷，由於供應量巨大，預計黃金月番禺區公寓將繼續走“以價換量”的路子。

　　國慶前後番禺公寓將井噴

　　黃金月番禺的新增公寓供應有多少？由於各項目的工期都比較接近，僅廣州南站、漢溪長隆、萬博三大板塊，新增的公寓供應量就將達到2000套左右的水準。

　　位於廣州南站的奧園越時代預計將在9月推出500套公寓新貨；位於漢溪長隆的奧園城市天地，11月左右將推出700套公寓新貨，同一板塊的保利大都匯也有接近的貨量；位於萬博板塊的四海城近期將推出全新一棟公寓，總貨量在500套左右，距離不遠處的荔園悅星則有大約200套公寓新貨，也在近期推出。可以説，這一輪番禺公寓的新貨不僅量大，在推貨時間上也將較為集中。

　　“以價換量”即將上演

　　今年上半年，番禺公寓的成交價還不錯，但方圓地産首席市場分析師鄧浩志、合富輝煌房地産經濟研究院院長龍斌、高力國際的分析人士均認為，由於大量新增供應的出現，加上周邊住宅市場這幾個月來的走低，這個黃金月，番禺公寓或許將很難避免“以價換量”的狀況。

　　“整體的市場氣氛、資金鏈的狀況，都將決定了這個國慶黃金月的番禺公寓市場不會特別好，新貨價格將有一定程度的優惠，優惠幅度就隨行就市。”龍斌説。

　　鄧浩志的態度則更悲觀一些：“番禺前期的市場供應沒有規劃好，住宅量很大，類似住宅的公寓供應量也很大，整個市場明顯供過於求。番禺公寓將要打一場硬仗。”

　　在這樣的市場狀況下，他認為，唯有用“超低價”水準才能搶客。“純投資客目前最看重的就是價格的力度。”什麼是超低價水準？鄧浩志解釋説，如果説上半年的公寓可以用周邊住宅8.5折的報價就能賣得不錯的話，那這段時間番禺公寓可能要用七折甚至是六折的價錢才能賣得很好。

　　若放鬆限購，後市可能更差

　　鄧浩志預言説，類似住宅的公寓産品這一段時間的行情雖然不算很好，但是只要肯優惠，還是可以賣得動，如果住宅的限購一旦放鬆，市場狀況將更差，“長期前景不看好，這是由公寓的産權性質、還有番禺未來的供應總量多所決定的。”

　　龍斌則看好番禺公寓的長遠前景：“番禺目前已經是廣州城區的組成部分，像軌道交通、商業這樣的公共設施都已經比較完善，區域的城市地位也提升得很快，很多産品的設計不但能滿足居住的需求，也能滿足商務、辦公的需求，由於需求的面較寬，長遠的出租前景也不錯。因此，即使住宅放鬆限購，影響的也僅是自住類型的買家，對公寓市場整體的影響不大。”

　　有特色的公寓值得關注

　　黃金月，該如何選擇番禺公寓？

　　龍斌認為，南站、萬博、漢溪長隆三大板塊各有特點，萬博板塊更強調的是商務功能，漢溪長隆板塊的自然環境和交通條件都更突出，這兩個板塊都比較容易在較短的時間內獲得出租回報。南站板塊目前的售價最低，板塊要發展起來所需的時間也會相對長一些，短期可能出租不易，但是未來會有不錯的前景，其公寓有不錯的成長性，投資者可根據自身的不同需求來選擇。

　　鄧浩志認為，三個板塊其實都差不多，關鍵要看價錢，“哪的公寓價格便宜，就可以關注哪。”他特別提醒，可以關注一些不是單純作為居住用途來設計的公寓，比如酒店類型的公寓，“如果一些公寓有整體作為酒店的返租管理計劃的話，那公寓的投資回報將更加理想。而且一定要看清楚誰是公寓的經營者，未來將出租給什麼人，所謂的返租回報是否虛高，如果這些方面都沒問題的話，那這些公寓還是值得投資的。”

　　文/圖 羊城晚報記者 梁棟賢