宋文傑

　　時隔一個月，8月28日下午，杭州再次發佈限購取消政策，從8月29日零時起，購買杭州主城區140平方米以下住房（含商品住房、二手住房）不再提供住房情況查詢記錄。這意味著杭州樓市限購政策完全放開，自2011年3月1日起執行的杭版限購政策徹底成為歷史。

　　7月28日限購政策首次調整以後，市場反應並沒有如此強烈，畢竟140平方米以上戶型交易，僅佔據杭州主城區二手房8%左右，而對於68%的90平米以下購房群體來説，這樣的政策只是精神食糧，三天的成交水準，與前幾個月表現相近。隨後一個月，杭州二手房成交量小幅回升，這其中，不乏受到金融政策的利好帶動。純公積金貸款2套首付比例從原來7成降至6成，同時二套房的認定方式也悄悄轉變，更傳出有銀行也實現了“認房不認貸”的新認定方式。加之時間的推移，越來越多的銀行加入到首套房95折利率的隊伍中來，不少有購房意願客戶看到了希望。當下不少購房者並不缺乏購房資格，而是缺乏對樓市的信心，因此，在行政政策和金融政策的雙重影響之下，樓市出現久違的回暖。統計顯示，限購政策調整前的7月1日-28日，杭州主城區二手房日均成交58套，而限購解禁後8月1日-28日，日均交易量達71套，上升22.41%。

　　一個月後，限購政策全面放開的消息如期而至。消息之後，杭州主城區二手房交易繼續發力，連續三日（8月29日-31日）成交破百套，日均成交量達122套，明顯高於7月29日-31日的日均98套，上漲24.49%。2362套的月交易量，也是2014年二手房月成交之最。

　　限購政策完全放開之下，客戶的購房計劃提前，下單速度加快，不少房東蠢蠢欲動。限購完全解除之後，房東的日均新增掛牌量較7月28日-8月28日之間，上漲12.62%，而較限購解除之前，上漲24.22%。其中，140平方米以上戶型，由於在第一輪政策調整後已經出現了25.17%的上漲，因此第二輪的政策放鬆，掛牌量出現了小幅回落。

　　朱先生擁有一套濱江區政府附近的江南豪園，180多平方米，2013年下半年曾以350萬的價格掛牌出售，一直難尋買家。同年底，一位客戶願意出價310萬一次性付款購買，遭到朱先生的拒絕。今年7月中旬，一位客戶願意出價300萬，也未與房東達成意向。7月29日限購政策取消，越來越多的房東得知大戶型不再限購，紛紛掛牌出售。這時朱先生意識到，自己的房子競爭越來越激烈。最終，8月底他以280萬元的價格，將房子出手。朱先生拍著腦袋説，哎，還以為限購解除，自己佔盡優勢，想不到還要降價銷售。

　　陳女士有一套下沙世茂江濱花園的房子，自覺是一套90平方米的小戶型，根本不用擔心出售問題。去年12月，她以110萬的價格掛牌出售。不過，出售的過程並不如意。下沙有諸多新房在售，價格戰愈演愈烈，陳女士三番五次地調整價格。今年4月份以85萬的保本價掛牌出售。當經紀人告訴陳女士，邊上的新房已經從原先的11000元/平方米降至目前的8500元/平方米，這套房源區域內根本沒有什麼競爭力。最後，陳女士在市區買房需要這筆賣房款，咬咬牙，以虧本價75萬出售。

　　對於高端物業，雖然與市場變化並無特別聯繫，但長期處於限購狀態的高端市場，成交也出現低迷。隨著限購政策的解除，高端物業迎來了久違的暖意。趙女士去年底開始就在我愛我家藍色錢江店周邊一帶看房，想買一套100平方米左右的物業，不過一直沒有碰到中意的房源。就在限購解除第二天，一套原先看中單價35000元、108平方米的房東願意讓步30萬。最終趙女士如願以償。房東坦言，錢江新城差不多價格的房子太多了，好不容易有個客戶，不抓住，可能就難找到了。

　　擁有優質學區，自己的房子無疑增加了一道保護傘，降價的風暴很難吹進學區房裏。限購取消，加上近幾個月接二連三的學校招生爆滿，小學班級人數超量的消息傳出，不少學區房房東看中了學區房的緊俏，心裏早就在打提價的主意。但事實上，明顯高於市價的學區房依然沒人接手。我愛我家市場研究中心認為，目前雖然教育資源仍然緊張，但許多年輕的家長不願意花費較高的代價購買老舊的學區房，而是看中新興板塊中的學校資源。一方面，子女在分校裏依然能夠獲得相對較好的教育，另一方面，分校學區房價格較本部便宜，同時也兼顧自己的改善需求。另外，二套房六到七成的首付，也擋住了不少購房群體。