仲量聯行日前發佈《首都經濟圈合作深化，地産機遇何在》的研究報告指出，首都經濟圈規劃的戰略下，新區域的發展將轉化為住宅、工業園、寫字樓和零售地産投資的新機會。在發展的早期介入可以為投資者帶來高回報和彈性的投資期。

　　報告認為，首都經濟圈旨在通過發展北京、天津和河北省11個城市的經濟發展一體化戰略，解決區域間環境污染、過度擁擠和交通堵塞、收入不均和資源配置低效的問題。該規劃旨在通過政府集中進行自上而下的統籌規劃和資源配置，對京津冀地區分割和重疊發展的現狀加以改善。

　　在一體化提出之前，京津冀地區繁榮發展已經近10年。然而，隨著中國經濟增速放緩，“兩市一省”需要更加緊密的協同合作才能促進三個地區的共同繁榮。

　　仲量聯行天津辦公室董事總經理何邁可表示：“我們非常歡迎此戰略規劃，因為該規劃將鼓勵不同的城市因地制宜、發揮所長，吸引新的投資項目，同時消除浪費冗余的現象並改善整個區域的空氣品質。”

　　倉儲市場機遇最大

　　“首都經濟圈”除了改善區域經濟之外，也將開啟商業地産市場的巨大潛力。其中倉儲市場的機遇可謂最大。

　　無論具體規劃結果如何，首都經濟圈已經成為倉儲投資的首要區域。其倉儲市場投資回報率仍遠高於其他商業地産領域。尤其河北省廊坊市和天津武清區等區域，佔據著中國幾個最大的人口中心和零售市場之間的戰略位置，這是倉儲需求的關鍵驅動因素。

　　仲量聯行的報告分析，在過去幾年裏，倉儲市場是國內所有商業地産資産中毛收益率最高的物業市場，首都經濟圈已經成為倉儲投資的首要區域，併為投資者帶來豐厚的回報。

　　在接受媒體採訪時，何邁可分析，倉儲市場近期錄得的投資交易的毛收益率介於7%~9%，遠高於區域內寫字樓和零售市場的收益率。而國內機構投資者卻以5%~6.5%的毛收益率購買寫字樓。由於市場面臨供應短缺，投資收益將面臨被壓縮的局面。投資商和開發商應選擇在倉儲物業收益率仍高於其他商業地産領域時投資京津冀的倉儲物流市場。

　　謹慎分析風險

　　雖然三地協同發展將帶來巨大機遇，但目前來看，由於缺乏協同性所導致的不均衡增長，讓三地之間的競爭在加劇，這在一定程度上造成了過度供給的問題。天津和河北試圖效倣北京的成功模式，紛紛興建可與北京的中央商務區和金融街相媲美的辦公樓和商業區，與北京計劃擴大中央商務區和金融街的計劃重合。縱觀北京和天津，到2020年，將有1500萬平方米的商業空間竣工。儘管所有商業空間按時竣工的可能性不大，但堪憂的是兩地規劃建設的空間如此之大。

　　仲量聯行北京辦公室研究部經理柯禮博認為：“在經濟發展和傳統辦公樓用戶的擴張計劃皆放緩的形式下，此區域的需求不足以支撐如此之多的辦公空間。另外，河北許多城市皆為二三線城市，但也在計劃建設新的中央商務區，這將造成很大的供應過剩風險，因為許多城市的服務業規模相對較小。”

　　如果三地協作更加充分，盲目新建商業中心的城市將會減少，更多城市可以集中利用自身競爭優勢，讓市場本身來決定商業房地産的需求。首都經濟圈中有更多辦公樓需求的城市屈指可數，通過與私營企業的協作，地方政府可以確定哪些區域最適合發展成為商業地産市場。

　　首都經濟圈一體化戰略如果付諸實踐，將創造多個跨行業的就業崗位，改善河北省的民生和居住條件，同時減少京津兩地的交通擁堵和環境污染狀況，實現多贏。此外，商業地産市場的成功與否，將取決於該地區的經濟增長程度，因此城市規劃方制定合適的發展戰略至關重要。