上海樓市進入階段性調整期，部分房企採取以價換量策略促銷措施，個別樓盤甚至出現超30萬元的降價幅度。對此，滬上房地産分析師表示，樓盤降價是房企短期的讓利行為，或將成房企促銷常態。

　　個別新樓盤大降價

　　網上房地産數據顯示，普陀區大真如板塊某樓盤最近一次預售證報價約為每平方米52000元，而8月成交均價僅36985元。今年4月，該樓盤成交均價為42267元，8月份的成交均價已是今年以來最低點。以在售的86平方米兩房為例，以8月成交均價計算，比開盤時降了40余萬元。

　　在嘉定，位於南翔地區的某樓盤在成交價格上也出現較大跌幅。網上房地産數據顯示，該項目最近一次預售證開盤在2014年3月，最低報價每平方米23100元，最高報價27700元。該售樓處工作人員表示，88平方米精裝實用三房總價165萬元起，而數據顯示7月份成交均價20450元每平方米，套均價格192萬元，價格相差近30萬元。

　　新增庫存創6年新高

　　據德佑地産市場研究部監控數據顯示：截至8月25日，7月與8月，全市商品住宅供應量為162.1萬平方米，成交量為116.2萬平方米，新增庫存為45.9萬平方米。從近五年情況看，七八月份的供應量呈逐漸上漲的趨勢，儘管今年樓市低迷，但開發商保持著相對較高的推盤熱情，推盤量為五年來同期最高。與此同時，今年夏季的成交量卻乏力，導致新增庫存創下6年來的新高，不少項目的去化速度明顯減緩。

　　市場監控數據顯示，2014年7月1日-8月25日，各面積段的月均成交量較今年上半年和去年同期出現了全線下跌。面積在90-120平方米之間的商品住宅跌量較為明顯，較今年上半年月均成交量減少了1.3萬平方米，其次120-140平方米之間的商品住宅跌量也較大，較上半年月均減少0.9萬平方米，而90平方米以下的與140平方米以上的情況相對較好。德佑地産市場研究部總監陸騎麟分析道，90-140平方米之間的商品住宅的購買對象往往是改善型的購房者居多，這類購房者往往是“以小換大”。一旦在置換的過程中，小房子不能出售到自己的心裏價位就會選擇等待，從而影響大戶型的交易量。

　　降價或構築抄底機會

　　從今年7月份開始，上海周邊城市陸續對限貸、限購進行鬆綁，對上海的樓市也産生了一定的影響。易居房地産研究院研究員嚴躍進表示，部分購房者的心態是，既然周邊包括杭州等城市在降價，那麼上海也可能會降價，觀望的情緒加重，導致入市的意願降低。若樓盤沒有實質性降價，看房爽約的現象也很普遍。

　　部分樓盤出現降價，業內人士給出了多種解釋。一種説法認為，降價説明未來上海樓盤還有一定的降價空間，持幣觀望依然是好策略；不過也有人建議，目前的降價是一次抄底的好時機，並不存在繼續降價的可能。此外，部分新樓盤推出降價等措施，對於市場的震撼力相對較大，購房者也會積極關注，以此增加購房者的購房意願，這或將成為房企促銷常態。

　　對此，嚴躍進表示，降價樓盤可能向購房者傳遞這樣一種信號，即目前的降價機會是短期的讓利行為，恰好構築了一個抄底的機會，購房者如果繼續觀望而不入市，可能會錯過最優的購房時機。

　　本報記者 楊玉紅