信貸趨松刺激需求

　　降價促銷加速去庫存 房企“衝業績”料押寶“金九銀十”

　　“僅從上市房企半年報就可以看出，很多開發商沒能完成全年業績目標的一半。為了衝業績，開發商會加速推盤。”一家房地産公司的資深銷售總監對中國證券報記者表示，“‘金九銀十’可以説是今年最後的機會，預計三季度會有一波推盤潮，低價開盤、特價房、加大抵扣優惠力度等促銷手段會比較多。”業內人士表示，在經濟下行壓力仍較大、樓市整體庫存高企的背景下，樓市是否會步入回暖通道還有待觀察。

　　 推盤節奏將加快

　　“我們已確定在9月13日開盤，目前蓄客情況良好，電商排卡客戶接近400人。”遠洋地産旗下的亞奧萬和四季項目市場總監王鵬程表示，該項目按年初工作規劃推進，一共有200多套房源，主力戶型是140平方米的精裝修，將以低於預期的“底價”開盤。

　　與萬和四季一樣選擇在9月入市的改善性樓盤不在少數。亞豪機構副總經理任啟鑫認為，三季度改善型住宅供應將達到峰值，有助帶動成交量創全年新高。預計9月北京商品住宅市場將有39個項目入市銷售，創今年以來的月度新高。

　　任啟鑫解釋説，上半年由於經濟下行壓力大、居民預期收入降低、銀行房貸偏緊，北京樓市下行壓力明顯，多數開發商銷售業績不佳。為了確保全年銷售額，房企不得不將籌碼壓到三、四季度。由於剛需項目存在自住房分流客戶的壓力，頂級豪宅項目銷售週期長、回款慢，中小面積、低總價的改善型住宅成為開發商保障資金回籠速度的必然選擇。

　　融創中國董事長孫宏斌近日表示，儘管市場的分化仍會在下半年持續，且部分城市供大於求的現實無法改善，但融創仍看好一二線核心城市的市場。在完成對綠城股權的收購之後，不排除對綠城項目實施價格調整的可能。

　　“上半年大量房企沒有完成既定銷售目標。今年已過去三分之二，房企不得不加快推盤節奏、調整定價策略以完成全年銷售計劃。”亞豪機構副總經理高姍説。

　　需求有望釋放

　　開發商積極推盤的背景是樓市環境有所改善。在搜房網日前主辦的第十一屆別墅節上，中國指數研究院副總裁兼指數研究中心總經理葛海峰表示，政策環境的鬆動體現為限購、限價、限貸的鬆動，這會進一步刺激市場需求。

　　28日，浙江杭州市有關部門宣佈，不再對140平方米以下房屋實施限購。至此，杭州“限購令”全面解除。同日，貴州貴陽市、陜西西安市也宣佈取消限購。目前全國仍實施限購的城市不到十個。

　　同時，重點城市高價項目逐漸獲准入市。此前一二線城市對高端商品房的入市採取價格管控，但今年逐漸放鬆，這一舉措有望刺激高端住宅市場的需求。

　　信貸支援力度有望在三、四季度增強。葛海峰表示，上半年對需求影響最大的是個人住房按揭貸款供應不足，銀行的放貸意願不強。如果信貸有明顯鬆動，將對市場需求帶來不小的刺激。

　　據中原地産市場研究部調查，目前北京多數銀行的首套房貸利率仍主要執行基準利率。儘管部分銀行可以給予基準利率9折優惠，但條件較為苛刻，普通剛需購房者難以符合要求。不過，部分銀行的信貸已有所鬆動。中信銀行與鏈家地産近日簽署戰略合作協議，北京鏈家首套房客戶可享受貸款利率9折優惠。北京部分開發商提出，以開發商補貼的形式對部分項目的部分房源給予貸款利率優惠。

　　仲介機構的統計數據顯示，最近兩個月的樓市成交有回暖跡象。8月1日-24日，全國54個城市住宅簽約合計148169套，較7月同期上升7.8%。

　　高庫存或抑制持續回暖

　　業內人士表示，樓市回暖最大的障礙是高庫存。亞豪機構的數據顯示，截至8月20日，北京商品住宅産品存量為86235套，按7月成交量計算，消化庫存需13個月。今年1月以來，北京住宅市場庫存量進入上升通道。目前庫存量折合銷售金額約為2588.5億元，相當於170家房企去年在北京商品住宅的銷售總額。國家統計局數據顯示，截至7月末，全國商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米，連續多個月環比上升。

　　亞豪機構副總經理高姍説，“去庫存”已成為目前各大房企面臨的首要任務。隨著庫存量的攀升，房企不得不通過調整價格、打折促銷來殺出重圍，贏得銷量。未來新上市項目的定價也將逐漸平穩甚至出現回落。

　　在中國證券報記者的調研中，北京豐台區、大興區和朝陽區的多家房産仲介門店負責人表示，隨著部分業主調低房價，從7月底以來，門店的客戶看房情況明顯改善，成交情況也有好轉。中原地産的統計數據顯示，8月1日-24日，一二線城市的成交量有所回升，但三線城市依然下滑。房地産市場仍難言整體回暖。

　　中原地産首席分析師張大偉分析，當前樓市庫存仍較高，尤其三四線城市供大於求的基本面短期內難以改變。即便市場成交量有所抬頭，但很難大幅回升。

　　瑞銀證券特約首席經濟學家汪濤認為，未來幾個月，房地産建設活動的同比跌幅可能收窄。不過，在市場情緒低迷、成交量疲弱、庫存高企且仍不斷上升、開發商財務困難加劇的背景下，房地産行業前景恐怕仍不樂觀。本輪房地産下滑的性質和持續時間是今明兩年中國經濟面臨的最大不確定性。

　　“面對‘金九銀十’，房企為了消化庫存、完成業績，將全面打響行銷戰。”亞豪機構市場總監郭毅認為，今年“金九銀十”樓市有望迎來一波回暖行情，但在整體環境依然趨緊的大背景下，年底樓市成交可能重返清淡。（費楊生 張敏）