■ 樓市觀察

　　經濟增幅下滑，房地産“責任”重大。尤其是開發投資增幅比歷史均值大減近半，客觀上要求政府進行適當的干預，使之至少不能繼續惡化下去。

　　宏觀經濟與政策，對房地産市場影響很大。同時，作為經濟支柱産業，房地産業的降溫也會拖累經濟增長。經濟、政策、樓市，在中國經濟中，形成了“三角戀愛”，不斷上演愛恨情仇的故事。

　　近期公佈的宏觀數據，有點難看。匯豐中國8月製造業採購經理人(PMI)初值為50.3%，創近三個月最低，其中反映內外需的新訂單指數和新出口訂單指數均大幅回落。其實7月份的諸多數據已顯示，比如更能反映短期經濟冷暖的“克強指數”的三個構成指標均出現回落：1至7月，全國用電量同比增長4.9%，相比上半年用電量5.3%回落；7月全國鐵路貨運總同比下降4.4%，7月新增人民幣貸款3852億元，為2009年11月以來的最低。

　　7、8月份幾組數據的走弱，不排除基數及季節性因素的影響，但經濟回升乏力顯而易見。今年一季度，GDP增幅只有7.4%，二季度以來持續進行“微刺激”後，二季度略有好轉，回升至7.5%。但是，微刺激的效果亦偏“微”。今年“保7.5%”的壓力很大。預計下半年還將持續加大微刺激的力度，可能升級為“中刺激”。

　　經濟增幅下滑，房地産“責任”重大。兩組數據可鑒房地産對經濟的作用。其一，我國房地産業增加值佔GDP的比重，由2000年的4.2%持續提高至2013年的5.9%，由於我國的房地産業增加值計算低估了房租，這一比重被低估了，美國和日本穩定在10%以上。其二，房地産開發投資佔GDP的比重，由2000年的5%持續提高至2013年的15.1%。這一水準，基本與發達國家樓市大發展階段相近或超過。

　　而從短期數據來看，今年以來房地産嚴重“拖累”經濟。主要是三數據：銷售、建設、投資。1-7月，全國商品房銷售面積同比下降7.6%，而過去十幾年，只有2008年同比下跌近15%，其他年份都是正增長；全國房地産開發企業房屋新開工面積同比下降12.8%，過去十幾年，只有2012年同比下跌近8%，其他年份都是正增長；全國房地産開發投資同比增長13.7%，明顯低於2001-2013年期間25%的均值，更關鍵的是，也低於今年1-7月17%的全國固定資産投資增幅。

　　眾所週知，拉動經濟增長的“三駕馬車”中，投資可變數最大，是影響短期經濟增速的最重要指標。2012年以來，投資增幅下了一個臺階。今年以來，投資又下了一個臺階，主要是因為房地産開發投資下了一個大臺階。同時，工業投資也趨弱，只有基建投資有所起色。但是，靠國家大建“鐵公機”，很難對衝房地産投資下滑留下的巨大缺口。

　　當前三類房地産指標皆糟糕，尤其是開發投資增幅比歷史均值大減近半，客觀上要求政府進行適當的干預，使之至少不能繼續惡化下去。

　　基於此，筆者判斷今年下半年至明年上半年，房地産政策面將持續放鬆，直至房地産不再拖經濟後腿。其一，地方更大範圍、更大力度的救市將得到默許；其二，棚改與保障房建設力度將繼續加大，以緩和商品房建設活動收縮對經濟的衝擊；其三，將引導商業銀行更大力度地支援首套房貸，甚至還會將二套房貸政策由緊縮轉為中性。

　　眾所週知，中國樓市具有鮮明的“政策市”特徵，政府一旦開始持續放鬆，市場就會漸趨企穩，然後復蘇。雖然不動産統一登記、房地産稅立法、強力反腐等中長期因素將抑制投資投機性需求，但就現階段中國經濟增速、城鎮化水準、人口總量與結構等影響樓市需求的基本面來看，只要短期性的房地産調控政策放鬆、房貸支援力度加大，樓市一定會“軟著陸”。2014-2015年這輪房地産短週期性質的調整，在政策面趨暖之後，事實上已經封死房價大跌的空間。

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長）