看點

　　樓市打噴嚏，土地市場就感冒。當樓市下行壓力漸漸加大，土地市場也頻頻遭遇流拍或是底價成交。

　　近期，北京、廣州、廈門等房價較為堅挺的城市，土地市場也較為慘澹。有分析認為，一些政府將土地出讓的底價定得太高，超出了企業的承受能力。在全國樓市降溫的情況下，土地定價也應回歸合理，否則可能流標的土地數量會繼續上漲。

　　與此同時，各地政府也在想辦法救市，一些地方利用資金雄厚的地方國企托舉土地市場。但隨著全國大規模土地審計的啟動，各地“土地財政”正遭遇尷尬。

　　多地土地頻遭流拍

　　近期，一線城市土地市場不景氣的徵兆更為明顯，即便是房價最為堅挺的北京、廣州、廈門等核心城市，土地也頻頻遭遇流拍、底價成交。

　　繼孫河兩宗地塊流拍後，北京土地市場再現流拍。 8月24日公開出讓的房山區一多功能及商業金融用地，由於現場無房企報價，導致流拍命運。而進入8月，北京土地市場持續低溫狀態，上半月，共推出9宗地塊，其中2宗掛牌出讓地塊底價成交，1宗流拍，5宗招標地塊亦基本以底價成交。

　　在8月21日的廣州，市國土房管局正式出讓的番禺區萬博商務區地下空間項目以及蘿崗開發區居住用地也遭遇類似情況，前者僅有一家競拍人報名並以底價成交，後者因無人報價最終流拍收場。

　　在廈門，8月7日擬出讓的位於同安新城的2014TP02商住地塊，因無人應價而流拍。在成都，整個7月，通過公開招拍挂方式出讓19宗土地，最終成交10宗，流拍6宗，因故終止3宗。

　　土地市場的境遇就是眾多房企的態度。中原地産市場研究部統計數據顯示：20大標桿房企購置土地單月額度連續多月銳減，4-8月連續5個月不足200億元，最近3個月更是在百億元周圍徘徊。截至8月25日，8月20大房企拿地112億元。而前8月，20大標桿房企合計拿地僅1842億元，同比減少幅度高達37%。

　　分析認為，部分捆綁條件導致開發商拿地成本大增，加上出讓底價定價過高等問題，是這些地塊遇冷的重要原因。

　　樓市不景氣拖後腿

　　土地價格高不高，還要看樓市的前景。在土地市場遭遇變化的背後，仍然是樓市的下行壓力在拖後腿。不但各地房地産政策相繼鬆綁，而且北京等一線城市的首套房貸款利率也在悄然鬆動。

　　據報道，8月中旬起，招商銀行、中信銀行和匯豐銀行在北京地區下調了房屋貸款利率，最低均可執行基準利率的9折。雖然此政策均限于個人首次購買的二手房，且有不同形式的附加條件，但其傳遞的信號卻備受關注。

　　據中央財經大學銀行研究中心主任郭田勇分析，7月份銀行貸款增速下滑比較多，從投放看，面臨有效需求不足問題，從流動性看，目前相對今年年初明顯鬆動，加上央行降低社會融資成本的呼籲，不排除房貸利率下半年繼續下滑。

　　相比于樓市的現狀，土地市場的價格也正在呈現出一種明顯的不適應。

　　中原地産首席市場分析師張大偉就對媒體表示，在去年樓市高漲的時候，開發商和政府都很樂觀，從而推高了市場預期，地價也不斷向上走。到了今年，在整體市場下行的情況下，一些企業還是願意拿地的，但拿地的價格預期也出現了變化，而政府還是太樂觀，底價定得太高，超出了企業的承受能力。

　　張大偉建議，在全國樓市降溫的情況下，各地方出讓土地的定價也應該回歸合理，因為如果按照目前的底價，很可能流標的土地數量會繼續上漲。

　　還有觀點認為，當前對一些實力房企來説，是一個逆勢拿地的好時機。但前提是企業在今年的資金運營要比較穩健。

　　土地財政遭遇尷尬

　　事實上，在房地産市場當前局勢下，政府的工作也在調整。一方面是合理調整土地價格，吸引開發商拿地，另一方面則在加大各種救市的力度。

　　有媒體報道，利用資金雄厚的地方國企來托舉土地市場成了不少地方的選擇。北京、廈門、鄭州幾次土地拍賣會所拍的地王，都出現了當地實力雄厚的國企的身影。廈門均和房地産評估董事長王崎介紹説，在土地市場下行的情況下，本土國企出來托市，可以有效保證出讓地價的平穩。

　　在政府想辦法的背後，還是在土地市場轉冷的背景下，地方的財政壓力、地方債務壓力越來越大的現實問題。但當下還能用出賣土地解決的問題，今後能否也能走同一條路子，其實並不確定。

　　據報道，從8月中旬開始，國家審計署將對過去6年地方土地出讓收支、土地徵收、儲備、供應、整治、耕地保護及土地執法等情況進行審計。此次審計是繼社保審計、地方債務審計之後的第三次大規模全國性審計。

　　此次將對高達15萬億元、佔地方財政收入60%左右的土地出讓金收支進行審計，有觀點認為，這將對不少政府現存的“土地財政”提出挑戰。

　　有分析人士認為，“土地財政”所帶來的資産泡沫、金融風險、地方債務失控、實體經濟空虛、經濟社會轉型艱巨、貧富差距和民生問題、土壤污染和環境問題、政府市場邊界不清、地方政府行為利益化等經濟社會問題，已經飽受詬病，解除地方財政對土地的依賴勢在必行。

　　在這種情況下，未來土地市場將呈現何種局面，還是個未知數。

　　□本報駐北京特約記者／肖 偉