新聞源 財富源

2022年12月04日 星期天

財經 > 滾動新聞 > 正文

字號:  

廣州三環:房價黑馬別小瞧

  • 發佈時間:2014-08-22 16:21:00  來源:羊城晚報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  當廣州地鐵線越來越多,交通越來越便利,原先一些所謂的“郊區”,心理距離也慢慢向市中心靠近。到目前為止,廣州房價較高的還是越秀區、珠江新城這些“非常核心區”。但在廣州三環,已有個別區域的房價發生了突破性發展,例如白雲新城,當年開發商就認為該區域可媲美珠江新城,部分樓盤的銷售均價已超過4萬元/平方米,所以説,作為房價黑馬,三環絕對不能小瞧。

  更不能小瞧的是,番禺及黃埔都是廣州是“樓市重鎮”,其成交量及成交價,直接影響廣州全市成交情況的走向。

  A黑馬中的黑馬:白雲新城

  2010年,廣州舉辦亞運。當人們將目光投向因亞運會而最為受益的珠江新城時,2010年年底,白雲新城土地出讓卻猛然顯露黑馬本色,在眾多開發商的競爭下,廣州首次出現樓面地價超2萬元/平方米的“地王”,遠遠超越珠江新城。而當年出讓的荔灣黃沙大道“靚地”,樓面地價也不過1.7萬元/平方米。

  當時就有廣州業內人士預測:根據地價佔樓價40%定律,未來白雲新城這一塊的房價有可能達到4萬元/平方米。那時,白雲新城附近樓盤的售價在1.3萬-2萬元/平方米之間,4萬元/平方米的售價看起來有點遙不可及。

  現在樓價賣4萬元/平方米在白雲新城早成了事實。在“地王”建起來的保利雲禧,目前售價在4.3萬元/平方米左右;同樣是在高價地上建起來的中海雲麓公館,售價約4萬元/平方米。網易房産的監控數據顯示,保利雲禧7月31日成交的一套單位,價格接近5萬元/平方米。處於白雲新城內的凱雲新世界,目前售價在3.5萬-4萬元/平方米之間。如果説這些樓盤價格在白雲新城處於頂尖水準,那麼相對“實惠”的嶺南新世界、萬科峯境,其售價也超過了2萬元/平方米。

  白雲新城能成為廣州房價黑馬中的黑馬,並非無跡可尋,2009年,萬達將其進駐廣州的第一個落腳點選在了白雲新城;2010年,廣州市政府批准了白雲新城控制性詳細規劃;同年,廣州地鐵2號線和3號線北延段開通,白雲新城成為兩條地鐵線的交匯點。在規劃、交通及知名開發商進駐的合力推動之下,白雲新城成為眾多廣州開發商爭搶的目標。

  白雲新城這匹黑馬到底有多“黑”?嶺南新世界就很有代表性,2004年,該樓盤的洋房售價為3500元/平方米,到了2009年均價突破萬元大關,2010年售價則衝上1.5萬元/平方米水準,2011年“錦雲峰”組團售價為1.5萬-2萬元/平方米,2012年售價達2.5萬元/平方米。如今,樓盤高層洋房的售價為2.8萬-2.9萬元/平方米。

  B番禺、蘿崗有望再度震驚市場

  合富輝煌(中國)市場研究部總監馮佩雲在近期舉行的一個論壇上説,與去年下半年相比,今年上半年廣州房價呈下降趨勢,其中番禺華南板塊有50%的指標大盤在降價,降幅接近兩三成,蘿崗區域全部在售樓盤都在降價,降幅在10%-15%之間。

  在日前舉行的新聞發佈會上,高力國際研究及諮詢部董事陳厚橋同樣表示,今年番禺住宅價格下降帶動了公寓價格的下降;而蘿崗則相反,是公寓降價推動了住宅的降價。無論誰帶動誰,最終的結果都是價格在下降。

  確實,今年番禺、蘿崗的房價都不太好看——都出現了下滑。廣州市國土房管局的數據顯示,今年1-7月份,廣州原十區中只有兩個區的房價同比下滑,其中一個區就是蘿崗。

  番禺、蘿崗今年房價的下跌,一方面原因是大市銷售不好;另一方面是兩個區域的供應量太大。

  不過,在業內人士看來,番禺、蘿崗房價今年下跌,只是暫時蟄伏而已,等待樓市“冬天”過去,兩個區域的房價還會再度起來。

  業內人士的這種看法不無道理,因為在過去幾年裏,番禺、蘿崗的房價都有非常搶眼的表現。番禺房價從2009年的8090元/平方米一直上升到現在的26298元/平方米,已經實現翻番。而在過去的10年,番禺房價平均上漲了將近5倍,跑贏廣州全市平均水準。蘿崗同樣如此,2011年蘿崗板塊均價僅為9909元/平方米,到2012年時已經升至13944元/平方米,至今年1-7月份,蘿崗板塊的均價已經升至15995元/平方米。短短3年時間,蘿崗的房價漲幅超過六成,同樣高於全市均價漲幅。

  此外,蘿崗一些樓盤價格已經出現反彈勢頭。7月中旬,位於蘿崗的公寓項目壹品E·PARK首次發售,均價1.3萬元/平方米。7月下旬樓盤加推一批單位,售價在1.4萬-1.5萬元/平方米之間,比起開售時的均價提升了超過7個百分點。而在7月上旬,大壯國際廣場的公寓首次發售,其平層公寓的均價是9000元/平方米、LOFT公寓均價1.3萬元/平方米。7月下旬,大壯國際廣場二期公寓發售,LOFT公寓均價不變,但是平層公寓均價則升至1.15萬元/平方米,比首發售上升了2500元/平方米,升幅達28%。首發時,其部分平層公寓單價低至“7字頭”,二期所有平層公寓單價都在萬元以上,最低價單位在各種折扣之後,是10269元/平方米。

  在今年1月份的土地拍賣中,蘿崗所在的黃埔出現了樓面地價超過1.7萬元/平方米的“地王”,番禺出現了超過1.8萬元/平方米的“地王”。今年黃埔、蘿崗合併設立新的黃埔區,市場皆認為這對原黃埔、蘿崗都是利好的消息,蘿崗由此也進入廣州市中心行列,開發商、買家看好蘿崗是自然的事情;而番禺“地王”的拍出,證明開發商對該區域的前景同樣充滿信心。有開發商表示,從黃埔、番禺“地王”的價格來看,他們將來建成房子出售的價格有望再度震驚市場(黃埔“地王”建成房子出售對蘿崗房價也會有拉動作用)。

  前世今生

  連接廣州主要交通樞紐

  隨著廣州城區外擴,廣州和珠三角其他城市的聯繫日益密切、交通頻繁,原先的環城高速緩解城區交通壓力、分流車輛日益吃力,增建繞城高速的必要性日益顯現。與此同時,廣州機場的外遷,高鐵站的選址番禺,也要求有高速將其連接起來,為這些交通樞紐開闢最便捷的通道。

  2001年,繞城高速的北二環正式建成通車;西二環在2006年、2007年北段和南段建成通車;2008年,東二環正式通車;2010年,南二環正式通車。至此,廣州周邊形成一個完整的繞城高速公路網路。

  該環線開通之後,廣佛之間的往返更加便利,包括廣州、佛山甚至粵西的居民前往白雲國際機場、南沙港以及廣州南站也更加便利。

  環線概況

  繞城高速:

  拉近珠三角城市距離

  廣州繞城高速公路,又稱“珠二環”高速公路,國家高速G1501,地處珠江三角洲經濟區的中部,位於廣州的週邊,經過廣州市的白雲、黃埔、南沙、番禺、花都,佛山市的順德區、南海區和三水區,將以廣州為中心放射出去的多條高速公路、國道和省道幹線銜接起來,具有分流經過廣州城區的大量過境交通及加強周圍城市群聯繫的重要功能。“珠二環”總里程195公里,分為北二環、西二環、南二環和東二環四段建設。

  北二環西起廣州市白雲區江高鎮聚龍村,與廣清高速公路相接,東止于蘿崗火村,與廣深高速公路相連,全線主要位於廣州市白雲區境內,途經江高、人和、太和等鎮,及天河區柯木塱村和省龍洞林場、黃陂果園場等地,路線全長為42.525公里。

  西二環位於中國廣東省廣州市和佛山市境內,為廣州繞城高速公路的茅山至九江段,工程于2004年12月動工。北段東起江高鎮茅山村,與北二環高速和廣清高速相連,往西經廣州市花都區西南部,佛山市三水區、南海區,止于南海區獅山鎮小塘附近的廣三高速。北段全長42.087公里。

  南二環起于廣州番禺東涌鎮,與已建成的京珠高速公路廣珠北段相接;終於佛山南海區九江鎮,與已建成的西二環南段相接。路線全長約49.33公里,沿東西向延伸經廣州番禺、南沙的東涌鎮、魚窩頭鎮、靈山鎮、欖核鎮,佛山的倫教、勒流、大良、杏壇、龍江。

  東二環是京珠國道主幹線廣州繞城公路東段和珠江三角洲經濟區環形高速公路東段線,工程起于蘿崗區火村,與北二環高速公路及廣深高速公路相接,經筆村、黃埔區廟頭村,在鳳梨廟船廠北側跨越珠江主航道至番禺區化龍鎮草堂村,終點與廣珠東線高速公路及廣明高速公路相接,項目總投資41.15億元,路線全長18.694公里。

  三環外:

  一切皆有可能

  南沙,國家級新區;增城,撤市設區,2017年將開啟雙地鐵時代;花都,2015年地鐵9號線有望開通,並與三號線北延段在高增站換乘,與廣州中心城區形成一小時生活圈……對於三環外的區域來説,目前房價還在7000多元至1.1萬元/平方米之間,在廣州房價世界裏還屬於草根階層。但對於這些區域來説,規劃利好不斷,一切皆有可能。

  a空間無限的區域:南沙

  和番禺、蘿崗一樣,南沙也是今年房價下降比較明顯的區域之一。合富輝煌(中國)市場研究部總監馮佩雲提到,相比去年年底,南沙今年上半年近半在售大型樓盤都在降價,降幅在兩三成。

  對於南沙房價的下滑,除了大市的原因,還有就是自貿區的踏空。

  即使如此,對很多人來説,南沙依然是空間無限的區域。畢竟,這裡是全國少有的國家級新區。陳厚橋在展望廣州各區時提到,長期看好(8-10年)南沙,雖然陳厚橋看好的是商業地産,但其看好商業地産的因素中,物業所在區域的産值、龍頭企業、産業集群、政府規劃、政策及稅收優惠、産業扶持措施、土地資源以及基礎設施建設這些對住宅物業同樣也有拉動作用。

  2012年年底,南沙國際級新區確定後,位於南沙的大盤碧桂園天璽灣開售,當時就有買家表示,在廣州眾多區域中,沒有一個區域與南沙媲比,珠江新城也不行。能和南沙進行比較的,就只有深圳的前海,華南地區未來房價最高的地方,一個是前海,另外一個就是南沙。該買家還非常肯定地説,未來珠江新城的房價也會被南沙拋在後面。

  到目前為止,南沙的房價和珠江新城還隔了一個海珠、番禺的距離,但因為有國家級新區的存在,誰都不會否認該區域房價有無限空間。

  b正在冒頭:增城

  2017年,增城將開啟雙地鐵時代。

  地鐵對城市的推動力有多大?在今年早些時候舉辦的一個論壇上,國內軌道交通行業資深專家莫庭斌給出了一個令人驚訝的答案:廣州地鐵1號線開通後,天河城的營業總額增加了20%。地鐵的推動力當然不只限于對一個商業廣場的推動。2006年,連通至番禺廣場的地鐵3號線全新通車,2007年,番禺房價從此前的4996元/平方米上升至7134元/平方米,地鐵3號線的開通,使番禺從“遙遠的郊區”逐漸成為白領、金領們置業的首選地,番禺也躍身成為廣州樓市成交大戶,穩坐廣州原十區成交冠軍寶座。

  2017年,地鐵13號線、21號線將會建成,增城將開啟“雙地鐵時代”。業內人士認為,供應充足、目前仍處於價格洼地的增城,將會成為廣州人下一個置業熱區。其實多年來,增城都是廣州人置業的熱區,新塘區域的大盤,來自廣州市區工作的買家佔了絕大多數。而增城的供應量、成交量也一直穩居廣州前列,成為廣州樓市供應、成交大戶。

  增城樓市對廣州市區買家的吸引力,就在於價格的實惠。今年1-7月份,增城一手房價也就“8字頭”,與其相鄰的東圃一帶的房價,也接近3萬元/平方米。增城房價的實惠,一方面是增城之前房價一直較低;另一方面,限價政策也導致了增城開發商想提價也沒有辦法。

  但現在,增城房價也開始冒頭。網易房産的監控數據顯示,2013年12月,增城網簽面積前十的樓盤中,只有一個樓盤的網簽均價過萬元;今年6月,網簽面積前十的樓盤中,均價過萬元的樓盤竟然有7個。

  增城方面的冒頭,有限價鬆綁的原因,此外還有增城撤市設區的利好刺激。增城的撤市設區,一方面讓增城融入廣州,在買家覺得在增城買房也是在廣州買房;另一方面,增城也會在市政投入方面得益,至少像增城和廣州中心城區之間的交通,以後會愈加便利。

  多年前,市場就在猜測增城會否成為下一個番禺,出現下一個華南板塊。在增城撤市設區、開通地鐵之後,有業內人士表示,增城房價向蘿崗、番禺靠攏是大概率的事情。

  c下一個樓市重鎮:花都、從化

  花都、從化也曾吸引過廣州眾多知名開發商的進駐,也曾吸引過眾多廣州市區買家前往,但與番禺、蘿崗甚至南沙相比,花都、從化尚算不上廣州樓市重鎮,雖然花都、從化的成交量都不算少。

  花都、從化未能成為廣州樓市重鎮的重要原因,就是交通不便。這種狀況估計很快就會有所改善,未來一兩年,地鐵9號線、14號線均有望通車,屆時從花都、從化到廣州核心區只要1小時左右的時間。花都、從化遠的概念將會發生改變,甚至有望像當年地鐵3號線開通為番禺帶來大量廣州買家一樣,為花都、從化帶來大量廣州市區的買家。確實,1小時的車程,“7字頭”和剛過萬元的房價,良好的綠化環境,對於那些剛需買家來説,還是有較大吸引力的。

熱圖一覽

高清圖集賞析

  • 股票名稱 最新價 漲跌幅