買房“墊首付”，能幫助購房者減輕首期房款的壓力。在一手住宅市場淡靜的成交氛圍下，這曾被認為是開發商為了吸引買家而採取的短暫行銷手段。但近日記者在採訪中發現，“墊首付”現象眼下不僅在住宅項目普遍存在，甚至一些商業項目也將“墊首付”作為樓盤為客戶提供的專屬服務。更值得關注的是，代買家“墊付首期款”的承接方也由原來的開發商變為了一些專業的房地産金融機構。據了解，這些房地産金融機構大部分都是來源於仲介公司以及代理行與房企聯合成立的網際網路房地産金融平臺。業內人士指出，專業性金融機構的出現將使得“墊首付”的現象在房地産行業內成為常態化，而這些金融服務為買家置業提供了更大的杠桿，買家在獲得更多置業機會的同時也承擔著更大的置業風險。

　　商住“墊首付”成常態

　　臨近金九，廣州很多樓盤都逐漸結束了近兩個月的低調姿態開始大規模地推新貨。在這一過程中，記者發現，這些推新的項目中除了常規的優惠以外，還有一些特殊的金融服務。位於從化京珠高速北興出口往從化8公里105國道旁的珠江壹城國際城，其“香格里拉”洋房組團已于8月16日開放樣板房，預計9月中下旬開賣。記者在其銷售中心門口最顯眼的地方看到，其樓盤宣傳板上除了有“省中醫三甲醫院”、“7.5萬平方米奧特萊斯”、“撤市設區不限購”等宣傳資料外，還特意突出了其“0首付無憂置業”的金融服務。

　　珠江壹城並非是特例，事實上，記者發現，現時廣州在售或者預計在近期推出的樓盤都有相關的置業金融服務推出，而針對的也都是買家的“首付款”。如在蘿崗中新知識城板塊即將會有一個名為萬科幸福譽的新項目推出，據其項目負責人介紹，與項目同步推出的還有萬科幸福基金活動。而這個基金活動的目標也是針對買家的首付款，“首付低至1成，更有全城免費送首付活動。”

　　記者了解到，現時包括萬科、珠江、新福港、祈福、保利、雅居樂、時代、合景等眾多大型房地産企業旗下在廣州的樓盤都推出了“墊首付”的服務。為買家墊付首期款仿佛已經成為了現時賣樓的“標配”。更值得關注的是，以往一般只在住宅項目出現的墊付首期款現時在不少純商業項目中也開始普及。前不久，萬科在廣州的第一個商業綜合體萬科派正式亮相。該項目吸引買家的地方除了其獨特的區位優勢以及産品設計以外，購房金融服務也是其亮點。據相關人士介紹，該項目可以針對買家提代墊付部分首付的服務。“商業項目首付要五成，我們可以先墊付一半，也就是買家只需要給二成五的首付就可以了。”而此前，番禺的保利大都匯項目作為商業地産也曾推出首付分期付款的優惠措施，但分期的期限只有2個月。

　　墊付由金融仲介公司完成

　　“現在樓盤推出的墊首付與以往的有明顯的不同。”有樓盤負責人告訴記者，過去樓盤推出幫買家暫時墊付首期款的服務一般都是由開發商自己先墊出。在前兩年就已經有開發商幫業主墊首期款的現象，當時基本上都是開發商先通過做賬替買家墊出首期款然後使得買家能順利取得銀行貸款。“現在這些墊付行為都是由金融仲介公司完成。”

　　記者發現，現時一些大的仲介代理行都在不遺餘力地進軍房地産金融仲介市場。在今年短短的幾個月內幾大仲介代理行都推出了自己的金融信貸産品，如易居推出樂居貸、合富輝煌推出保來小額貸、世聯推出家園雲貸等等。而現時在廣州有推出的“墊首付”置業金融服務的樓盤中，只有極少數是由銀行旗下的金融機構操作，大部分都是通過這些仲介代理行的金融仲介平臺實現的。如上述所提及的萬科派，現時就是由合富輝煌的保來水上額貸進行“墊首付”置業金融服務。而珠江壹城的“零首付”也是通過易居的樂居貸進行操作的。

　　“仲介代理行與樓盤的合作十分密切，相比于銀行他們更容易切入到這些信貸服務當中去。”有專家向記者分析認為。而相比于銀行複雜的操作程式，房地産企業也更傾向與這些仲介代理行進行合作。甚至於有房企還直接參與到這些金融機構當中去成為其中的合作方。7月21日，易居中國、眾安保險、富力地産共同對外宣佈，已簽訂基於中國首家網際網路房地産金融平臺“房金所”的戰略合作框架協議。據消息稱，房金所其中一塊內容可能向首付不足的購房者貸款，本質上和樂居貸、保來小額貸款這些金融服務有相似之處。

　　與以往只是應對短時間的低迷行情而推出墊首付相比，眼下這股“墊首付”置業潮已經向著常態化的方向前進。而事實上，隨著仲介代理行以“金融服務”的方式強化與樓盤的銷售合作，這種服務已經開始以産品的方式存在於買家與開發商之間。“這一兩年電商對於代理行的衝擊很大，而房地産金融無疑可以為代理行掰回份額。”

　　代理公司獲得不菲回報

　　據了解，類似于“墊首付”這類型産品不僅能為代理行在樓盤銷售中爭取到更多的客源，而且也能獲得相當不錯的利潤。

　　以往，像合富、中原、易居這樣的仲介代理行最大的利潤來自於樓盤銷售，就是在住宅成交後提成一定比例的金額作為仲介代理費用。然而，隨著房地産金融服務的興起，這些仲介代理行借助於“墊首付”這類型的業務則可能獲得更大的利潤空間。

　　這些房地産金融産品的利潤來自於兩個方面，一方面的較銀行更高的利率收益，而另一部分則是來自於所謂的手續費。據相關人士透露，保來小額貸款就是合富推出的針對“墊首付”的房地産金融項目。據了解，保來小額貸款期限一般為1個月-1年，借款金額為10萬-500萬，10萬的貸款日息最低為60元，100萬元的日息要600元。也就是説如果折算成年息10萬的貸款一年的利息最低是21900元，年利率高達21.9%。而現時在銀行進行小額貸款的年利率一般在8%左右。也就是説，像保來小額貸款的利率是遠高於銀行小額貸款。

　　而記者在有做“墊首付”的樓盤了解到，事實上與樓盤合作的房地産金融仲介推出的貸款年利率基本都在8%-12%左右。如萬科派的墊付一半首付的貸款年利率就在8%。但這並非是購房者要支付的全部成本。“一般來説，這些代理仲介公司還會要求買家支付一定的服務費或者是手續費。”記者了解到，這種服務的支付包括兩部分，一部分是在辦理“墊首付”業務時就要繳交的服務費，一般是一次性繳2000-3000元不等。而另一部分則是每個月要支付的“手續費”。“除上正常貸款的利率外，代理仲介行還要收取3%的手續費，是每個月都要交的。”這樣算下來，一筆“墊首付”業務做完，每年這些仲介代理行能通過房地産金融獲得起碼11%甚至更高的收益。“這樣的收益相比于樓盤的提成有可能更高。”

　　低門檻下的高風險

　　房地産金融在樓盤銷售中的滲透為仲介代理行打開了新的收益通道，也為買家提供了更低的置業門檻。最明顯的就是高杠桿下，有些買家甚至可以零首付就可以置業。但這種高杠桿下存在的風險則更大。

　　“之前不少人羨慕香港或者是國外，因為香港和國外都可以用一成首付就可以買房，但這種置業方式在高房價的壓力下是十分危險的。”有業內專家提出，雖然“墊首付”為部分買家降低的購房門檻，但是也大大地增加了供房的壓力。

　　“在香港金融危機的時候，很多人的房子就斷供，原因就是首付太少，供房壓力太大。”在現時廣州“墊首付”橫行的當下，買家月供比原來的三成首付要高出一倍甚至更多。“以前買家為難的是湊首付款，可能往後就是湊月供款，但首付款不夠大不了不買，但如果月供款不夠就是斷供，而且供房一般都是二三十年，不僅是買家，甚至行業的風險都會很大。”

　　南方日報記者 蔣勁勁