8月11日，一份國辦發〔2014〕37號文件悄然出現在中央人民政府的網站上。這份名為《關於支援鐵路建設實施土地綜合開發的意見》，落實和細化了2013年底33號文件中關於“支援鐵路車站及線路用地綜合開發”的部分，對鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發利用政策提出三項原則：支援鐵路建設與新型城鎮化相結合；政府引導與市場自主開發相結合；盤活存量鐵路用地與綜合開發新老站場用地相結合。

　　通俗地説，意見給鐵路土地開發帶來實質性重大突破，鐵路土地綜合開發被列為鐵路資産經營的重中之重，新政將讓“以地養路”變成現實。而對於樓市來説，則是多了新的土地來源。

　　浙江省鐵路發展集團一位高層向錢江晚報記者透露：“高鐵建設借了政府很多錢，盤活存量土地將成為一個變現來源，減輕一部分的償還壓力。浙江省的具體執行政策正在研究中，個別地塊已經先行進入規劃設計階段。”

　　鐵路“土地變現”

　　將成現實

　　今年6月18日下午，位於杭州市西湖區宣杭鐵路三墩段沿線的通濟北路石材加工區， 2萬平方米的違法建築正式開始拆除。這些營利性違建由於多層轉包，有的主體內多達幾十個租賃人，利益關係錯綜複雜。違建拆除後，西湖區積極與上海鐵路局杭州辦事處等相關部門溝通協調，明確違建拆除后土地利用事宜，防止拆後再次發生違建現象。

　　這是鐵路用地違規建設的一個縮影，錢江晚報記者從國土相關部門了解到，由於原先的鐵路用地建設經營不受政府規劃約束和監管，違規建設成為倉儲物流或其他用途的情況時有發生。國土資源部門只有在事後監察發現時才能對其進行拆除。

　　37號文件則進一步明確“支援鐵路運輸企業以自主開發、轉讓、租賃等多種方式盤活利用現有建設用地，鼓勵鐵路運輸企業對既有鐵路站場及毗鄰地區實施土地綜合開發，促進鐵路建設投資等主體對新建站場及毗鄰地區實施土地綜合開發”。這意味著以前只能用於生産經營的鐵路用地，將實現地上地下空間綜合利用，譬如建設較高樓層，底層用於生産經營，上層用於開發作商業用途。而原先違法建設進行營利的鐵路用地不僅會有一個合法的營利渠道，而且營利的方式會更加多元化。

　　操作細節

　　亟待進一步明確

　　杭州市國土局和浙江省鐵路發展集團兩個方面傳來的消息均確認，未來很長一段時間內，目前杭州市可以被盤活利用的鐵路用地不會再有增量，僅會就現有的土地進行操作。因此37號文件對於目前杭州市最具有操作性的條款，當屬“盤活現有鐵路用地推動土地綜合開發”。但如何盤活，顯然是一個新課題。

　　37號文件指出，“鐵路運輸企業依法取得的劃撥用地，因轉讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可依法採取協議方式辦理用地手續。經國家授權經營的土地，鐵路運輸企業在使用年限內可依法作價出資（入股）、租賃或在集團公司直屬企業、控股公司、參股企業之間轉讓。”

　　對於一塊存量土地，以多少的價格出資（入股）？價格如何評估？容積率如何定？劃撥用地用途如何改變？土地規劃如何調整？這些直接關係到開發操作流程和土地價值的因素，目前尚未可知。

　　記者從浙江省鐵路發展集團了解到，對於國務院出臺的這一意見，浙江省將如何實施尚未明確細則。一位負責人告訴記者：“去年年底，國務院發佈33號文件以後，我們對存量土地如何綜合經營開發高度重視，對於文件中提到的作價出資（入股）、租賃及轉讓的操作細則，還沒有一個人能下定論。具體方案正在研究中，最快個把月能夠出臺。”

　　杭州市國土資源局相關人員也表示，尚未接到正式下發的37號文件，實施細節也並不了解。

　　儘管不確定的細節諸多，但仍有一些明文條例值得玩味。譬如對土地的規劃有了前置的要求，“政府供應既有鐵路站場開發範圍內的用地，應將綜合開發的規劃要求和鐵路建設要求一併納入土地供應的前提條件”。

　　另外值得一提的是，意見中明確了綜合開發用地指標支援政策，規定“鐵路建設項目配套安排的土地綜合開發所需新增建設用地指標，經省級人民政府嚴格審核後，暫由國土資源部予以計劃單列”。這意味著，新增的鐵路項目綜合開發土地將不佔用各級地方政府指標，屬於國土資源部對於這項政策的支援。

　　部分鐵路地塊

　　條件十分優越

　　鐵總囊中到底藏了多少土地？一位不願意透露姓名的內部人士告訴錢江晚報記者：“前些年對於鐵路用地的規模沒有限制，所以鐵發展旗下還是有很多非常優質的土地的。它們有些位於沿海地帶，有些位於城市交通樞紐，整個浙江省的土地面積有幾萬畝，至於杭州市的範圍內沒有仔細測算，初步估計鐵路用地可能有五六千畝甚至更多。”

　　存量的鐵路建設用地主要包括：原有的貨站、鐵路改線後老的客運站、站房設施、廢棄的鐵路線路等。隨著城鎮化建設的進度加速和高鐵建設的高速發展，有些舊站房已不適用鐵路發展需要，而就地改造則和城市規劃、站房規模要求、功能要求都不相符。如果將這些土地進行綜合開發利用，合理設計，將會創造很高的利用價值。

　　以杭州市為例，杭州市火車東站去年7月1日才剛剛建成投入使用，建築面積達百萬平方米，屬於亞洲最大交通樞紐。始建於2008年的杭州東站總用地面積約40萬平方米，但當時劃撥的土地數字並不僅限於此。其中部分並未納入到火車東站建設的土地即為鐵路用地，這部分土地位置優越但卻處於閒置狀態。一位開發商向鐵江晚報透露，他們看上了浙江鐵發集團旗下一塊約50畝的土地，這塊土地位於火車東站附近，位置十分優越，“現在就等操作細則出來”。

　　另據了解，一塊位於城西的鐵路用地也已經進入了規劃設計階段。長期關注土地市場的某基金公司負責人王旭飛表示：“杭州的房地産市場目前正處於低迷時期，雖然目前細則還沒有出來，但預計鐵路用地進行綜合開發會有明顯的價格優勢，而基金手上有大量的現金，所以對於這樣價廉物美的地塊我們會重點關注。”