樓市快評

　　龔名揚

　　近日，東莞發佈了《關於促進房地産市場健康平穩有序發展的若干措施》，這份被業內解讀為“促市”的政府文件一經發佈，就引發了多方的關注，人們尤其關心新政發佈後東莞的樓市是否會和佛山一樣呈現爆發性的增長。

　　不過，就上周的交易情況來看，東莞的住宅成交套數和面積都只有輕微上升，但可能沒有達到很多人的預期。究其原因，東莞不像佛山那樣，此前有嚴格的限購政策，“促進”和“解禁”終究有所不同。再加上房貸沒有實質性的放鬆，因此很難在短時間內大規模釋放購房需求。

　　但新政的出臺所釋放出來的利好信號，已經讓很多開發商感受到了“暖意”，不少樓盤一掃之前的低迷狀況，觀望氛圍已經逐步減退。

　　從另一方面來看，東莞樓市新政的出臺沒有帶動成交大幅上升，一個很重要的原因是很多開發商都在蓄客，備戰“金九”和“銀十”，因此開發商的推貨積極性並不高，這導致了8月入市的新品並不多。在市場信心的恢復期，供應量的下降自然會影響成交量，在這樣的大環境下，上周的樓市仍能有小幅提高，可見市場環境的確在好轉。

　　從目前的情況來看，由於8月的成交氛圍只能算是差強人意，包括東莞的大部分開發商意在“金九銀十”集中推貨，借高熱的樓市人氣來換取成交量，筆者認為從8月底開始的“金九”或是今年購房者的最佳購房時機。

　　很多人都知道，房地産市場有旺淡季之分，按照慣例每年最旺的是被稱為“金九銀十”的9月和10月，此外還有被稱為“紅五月”的4月和5月。房地産的旺季並非自然形成的，而是開發商的一種固有的行銷策略，因為這些月份的節點比較多，非常適合開發商進行具有針對性、大規模的促銷活動。再加上這些月份是傳統的消費旺季，尤其是9月和10月，消費者往往會有相對較強的購買慾望，形成了一種消費的慣性。

　　而且，由於今年年初整個房地産市場的環境並不好，房貸收緊，觀望氛圍濃重，購房者有樓市下行的預期，而開發商也不願降價，導致市場整體成交萎縮。由此而導致了各開發商的庫存壓力也有所加大，上半年銷售業績與往年相比大幅縮水。而且，由於受連續暴雨的影響再加上本身的市場氛圍差，就連傳統的銷售旺季“紅五月”也令到眾多開發商“折戟”，並沒有達到預期的銷售效果。

　　因此，在“金九銀十”的傳統銷售旺季裏，由於臨近年底，上半年銷售壓力的累計，各大開發商肯定希望能夠以價換量，來盡可能地完成今年的銷售目標，至少不要降得太多，因此購房者將面對更多的選擇空間，議價能力也將有所提升。

　　另外，隨著軌道交通的逐步完善，地鐵和輕軌沿線的房價肯定會逐步上漲，一些大型的商業項目的落地，也會促使市區的樓價繼續走高。而且據筆者所了解，在過去兩年東莞的商住商服地塊地價大幅提高，這段時間內成交的地塊上面所建的樓盤項目，最快在明年就會上市，在開發商前期成本等沒有太大波動的情況下，地價的上升必然會反映到房價上來。

　　因此，在筆者看來，“金九銀十”不僅是決定開發商今年業績的關鍵節點，同時也是購房者入市的最佳時機。