（今日關注·北上廣深房價環比下跌）北上廣深房價下跌不意外 樓市進入“新常態”需理性應對

　　新華網北京8月18日電（記者 鄭鈞天）18日，國家統計局公佈的“7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，北上廣深四大一線城市房價首現環比全面下跌。業內人士普遍認為，中國房地産市場的降溫態勢恐將進一步持續，中國樓市已進入“新常態”。在此背景下，市場各方都將接受新的考驗。

　　觀望情緒濃厚 一線城市房價全線下跌不意外

　　2014年5月，上海和深圳樓市率先開啟跌勢；6月起，廣州加入降價行列；7月，堅挺了24個月之久的北京房價也終於開始“淪陷”。一線樓市房價的全面下跌意味著，全國房價普跌態勢業已確立。

　　上海易居研究院分析稱，7月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比跌幅創2008年以來的歷史新高。據測算，7月份，一二三線城市新建商品住宅價格指數環比跌幅分別為1．2％、1．0％和0．9％，一線城市房價跌幅首次超過二、三線城市。並且，對比二、三線城市，一線城市跌幅擴大的態勢更為明顯。

　　記者近期在北京、上海等地發現，購房者觀望情緒依然濃厚，房企“讓利跑量”心理已佔上風。上海內環內一樓盤6月底推出新一批300多套房源，一個月內完成簽約銷售僅為兩成左右。無奈之下，開發商推出了“充5萬抵35萬”的促銷方式，使實際成交均價由備案均價52000元／平方米，直降至45000元／平方米。

　　在北京市大興區的熱盤保利熙悅春天，3月份開盤時500套房源超3000多人搶購，當天銷售出了九成。然而，4月中旬開始，銷售大幅下降，第二期開盤的500套房子7月還沒賣完，並出現了每平方米500元左右的降幅。

　　“開盤時賣的都是位置不好的房子，二期的房子朝向和戶型都很好，本打算漲價兩三千元每平方米的，現在只能降價。”一位銷售告訴記者。

　　中國房地産協會副秘書長朱中一説：“‘拐點論’以及大幅度降價促銷等各種負面消息會進一步強化未來房價走低的認知。在當前樓市比較悲觀的背景下，買家會加大議價幅度，確保‘不會被套’。”

　　一線城市為何不再是樓市避風港？

　　曾被業內認為“只漲不跌”的一線樓市為何在此輪調整中不能“獨善其身”？

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進認為，目前四個一線城市房價指數均出現環比下跌，和整個庫存壓力較大有關。“目前一線城市還沒有公開救市的做法，‘限購’‘限貸’政策仍比較緊。但同時，購房者又預期一線城市也可能像其他城市一樣，出現比較明顯的價格下調。因此，入市不積極，進而導致庫存積壓，反過來促使房企進行各種程度的降價。”

　　據有關統計數據，7月份，北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為18．9、17．2、14．1和14．7個月。“在市場低迷下，今年一線城市的存銷比上升速度還在加快。這也創下了2011年以來的存銷比新高，而且還在持續攀升。”嚴躍進介紹説，“在2013年年末，4個城市的存銷比分別為7．6、8．7、9．0和11．9個月。

　　住建部政策研究中心主任秦虹指出，去年樓市的火爆將今年的購買需求提前透支。“自住性需求是常數，去年賣多了，今年就賣的少。此外，信貸約束影響了購房行為的實現。今年以來，個人住房抵押貸款的收緊，使得購房者置業成本提高。“現在市場需求主體是剛需自住型，如果沒有貸款支援，他們幾乎不可能買得起房子。因此，對房地産市場影響最大的還是貨幣政策和貨幣環境。”

　　世邦魏理仕中國區主管陳仲偉表示，在信貸環境吃緊、財務成本不斷攀升等情況下，開發商已開始啟用降價策略來積極去庫存，加速週轉，這也是導致近期一線城市房價數據全線下跌的主要原因。

　　新浪樂居樓盤中心數據顯示，8月上海有多達139個樓盤進行打折促銷。野村證券中國房地産行業研究主管高劍鋒亦表示，第三季度或將有更多開發商降價去庫存，最高可能出現同比20％的降幅。

　　樓市進入“新常態” 各方需理性應對

　　樓市此輪調整對政府決策、房地産企業、消費者都有哪些挑戰？各市場主體應如何應對？

　　在本輪樓市的調整潮中，地方政府在救市上表現積極。據不完全統計，在全部46個限購城市中，目前以各種形式“靈活”調節樓市的已近八成。在樓市下行趨勢難以扭轉的情況下，地方政府救市措施開始升級。

　　而對於房地産開發商來説，在當前市場不好的情況下，開發商的競爭力就剩下了價格。世茂集團副總裁蔡雪梅表示：“在開發商看來，一線城市如果願意以價換量，真實的需求是存在的，一線樓市依然是企穩的，關鍵在於我們是否願意賣出相對合理的價格。”

　　近期，樓市“崩盤”論、房價將“斷崖式暴跌”等不對稱資訊讓購房者的觀望情緒日益加重。對於購房者來説，信貸支援無疑是他們最為關心的問題。26歲的外地在滬白領胡一文在上海已經工作了2年，“我和老公正在觀望，希望信貸政策有調整。最近不是房價在鬆動嘛，我們一直在看房、議價，但不準備馬上出手。”

　　秦虹認為，中央政府今年將繼續堅持抑制投資投機性需求的政策，從而讓真實的需求可以得到實現。“下一步對於首套置業的家庭住房願望實現，在政策上還是有空間的。” 此外，作為調控的重要配套手段，政府應繼續做好保障性住房建設，增加中小套型商品房和共有産權的住房供應。