北二環最大爛尾樓巨庫包裝復出

　　二手房當新房賣 産權已縮水18年

　　曾經一度被標榜為“北京首家新青年時尚體驗式賣場”的巨庫，在2003年的北京樓市曇花一現後，此後陷入了長達十年的沉淪。近日，北京商報記者發現，這個坐擁北京北二環黃金位置的爛尾樓，即將換上新裝重新入市。然而，面對曾經三次的易主，這個號稱北京目前位置最好的爛尾樓重啟，伴隨它的其實並不只有債務糾紛纏身的過往，還有因爛尾多年而縮水的實際使用年限以及報批的難度。

　　二手房包裝成新房出讓

　　在北二環安定門外大街與和平裏北街交界處，一棟20層高的大廈在經歷了長達近十年的寂靜後，最近迎來了施工隊伍，內外裝修開始同步進行。項目的東北角，售樓處也揭開了神秘面紗，雖然還未對外開放，但銷售人員已到崗。周邊居民將這棟大廈稱之為“傑寶公寓”，2003年這裡曾因開業過北京市首家新青年時尚體驗式賣場——巨庫而被人所熟知，僅一年便遭遇了商鋪紛紛撤離，此後這裡便成為了北京著名的爛尾樓之一。

　　“現在我們正在重新裝修，8月25日售樓處對外開放，預計9月就能開盤，精裝新房售價在6萬元/平方米以上，精裝標準為1萬-1.5萬元/平方米。明年5月就能入住。”銷售人員介紹，項目4-20層為70年産權住宅，最小的在70平方米左右，主力戶型為140-300平方米，樓下3層為40年産權商鋪，用途還未確定。

　　同時，北京商報記者發現，該項目以“傑寶公寓”的老名稱出現在了電商平臺上，代理方是鏈家地産，售價為30億元，且整棟出售。鏈家地産經紀人介紹：“這個樓重新啟動後業主原本是想整棟出售，但是沒人買，所以現在又要劃分成普通住宅出售，一共是342套公寓。”

　　對於為何由鏈家地産代理銷售的疑問，該經紀人進而解釋稱：“其實這棟樓是按新房標準打造的二手房，買房人要正常繳納二手房的各類稅費，只不過現在的業主將這部分費用納入到了房款中，沒有單獨結算。”但這位經紀人至今並不知道所謂的“業主”到底是誰。

　　18年産權被吞 能否復活仍存疑

　　雖然售樓處工作人員強調稱，該項目公寓部分為70年産權的住宅，但是公開資料顯示，傑寶拿下蔣宅口3號即巨庫項目地塊的時間是1996年7月，按此計算，即便是70年産權的房屋，實際使用年限已大幅縮水，目前僅剩52年。“如果按明年入住時間計算，剩下的時間也只是51年。”一位周邊仲介工作人員如是説。

　　另外，在限購政策一直不動搖的北京市場，該項目又打出了“70年産權，不限購”的牌子，以此加碼項目吸引力。“70年産權的，怎麼能不限購呢？”售樓處工作人員解釋稱：“我們正在向有關部門申請更改規劃。”

　　亞豪機構市場部總監郭毅稱，雖然市住建委為傑寶公寓發放的預售許可證為住宅及商鋪，但是由於爛尾多年重新入市，開發商也可以向北京市規委申請更改其土地使用屬性，“但是更改難度較大，能否最終成為不限購項目還要另説”。

　　值得注意的是，與以往封存幾年，或爛尾長達十多年的項目，經重新包裝入市便能身價翻番相比，“新巨庫”的售價在周邊市場卻並不突出。

　　一位從事二手房買賣的仲介也透露：“周邊2000年以後的二手房價格也在5萬-6萬元之間，如果這個項目6萬元以上含精裝的話，確實還是很合適的。”

　　在郭毅看來，在住宅資源稀缺的二環，讓購房人忽略“爛尾”名聲，從而出手買房的最好方式就是定價合理、産品吸引人，因此從定價較低也可以看出開發商著急脫手的心態。不過郭毅也提醒：“關鍵是開發商應該將項目背後的産權以及債務糾紛問題徹底解決，並讓購房人有清晰的了解，以此來消除購房人疑慮，否則在購房人觀望情緒毫無緩解的北京市場，復活的爛尾樓很可能因為無人問津而再死一次。”

　　三度易主 債權難定

　　北京商報記者查閱市住建委網站發現，傑寶公寓于2002年12月10日獲得的預售許可證顯示，該項目住宅部分為70年産權、商鋪為40年産權，允許銷售面積為7.5萬平方米，其開發商為北京傑寶房地産開發有限責任公司（以下簡稱“傑寶”）。

　　不過，傑寶公寓最初卻以時尚賣場的形象面市，據悉，首創集團旗下首創資産管理公司（以下簡稱“首創”）拿下該項目3萬平方米的建築面積、裝修投資2000多萬元，並於2003年時推出了“産權式商鋪”巨庫賣場，銷售火爆時價格曾高達每平方米4萬-5萬元。不過，由於賣場的每一層都被精心劃分成了一家一家的小商鋪，産權的分散給商業體的經營管理帶來巨大困難，開業不久便遭到千余家業主的維權，最終賣場以失敗告終。據該項目周邊仲介門店工作人員介紹，在經歷過巨庫的短暫輝煌後，傑寶公寓便無人入住，被擱淺至今，而由巨庫引發的首創與傑寶之間的債務糾紛也成為該項目淪為爛尾的源頭。

　　公開資料顯示，在2005年傑寶産生債務糾紛，北京市東城區人民法院做出民事判決，由首創通過買賣合同、司法判決、承債及拍賣程式等方式合法取得傑寶公寓底商及部分房屋權益，傑寶與首創在2006年5月24日簽署了《傑寶項目辦理竣工驗收備案及産權協議書》，但是到了2012年11月18日，首創又與傑寶協商，將其所擁有的傑寶公寓所有權益通過轉讓退回方式讓傑寶受讓或收回。

　　在接受北京商報記者採訪時，首創市場部一位徐姓工作人員對此予以了肯定，他解釋稱：“首創已經向傑寶退回了所有商鋪和公寓，現在這個項目和首創沒有關係了。”但該人士卻並未透露此輪交易所涉及的金額以及2005年債務糾紛的任何細節。

　　值得注意的是，在經過傑寶和首創兩輪倒手之後，如今該項目又成為了盛德置業旗下項目。盛德置業官網顯示，該企業總部位於北京，成立於1999年12月31日，但開發項目多聚集在河北廊坊。

　　據盛德置業于2012年12月發佈的名為《盛德世紀融資項目盡職調查》的文件顯示，2011年6月和9月，盛德置業分別通過旗下兩個全資子公司，以85%和15%的股權比例分兩次收購了傑寶，將其納入為旗下另一全資子公司，傑寶公寓項目也再次易主盛德。

　　同樣是這份資料顯示，2012年底時，傑寶公寓出售的342套公寓中，目前在個人名下共計86套，在傑寶名下的為32套，在單位名下為224套。具體産權分類為歸屬首創的房屋為295套；由拍賣機構拍賣所得130套；以債務轉移取得24套；歸屬於個人房屋15套；歸屬於傑寶32套，其中24套被查封。

　　“産權如此混亂，不論是按一手房賣，還是二手房銷售，作為購房人首先要弄清楚産權是否明晰，另外，由於曾涉嫌債務糾紛，也一定要查明房屋是否有抵押，如果這些問題還未解決，會為以後埋下一連串的麻煩。”郭毅如此提醒。

　　北京商報記者就上述産權問題撥打了盛德置業的電話，但截至發稿時始終無人接聽。該項目售樓處工作人員以及代理仲介則表示産權明晰，但就産權的歸屬未能給出明確解釋，只是稱：“後續我們了解清楚後再進一步説明。”北京商報記者 齊琳 阿茹汗 實習記者 張茜嵐/文 阿茹汗/攝