在樓市結構調整不斷深入的背景下，銀行業在源頭上擰緊“水龍頭”讓很多房企陷入資金困局。個別企業融資不暢甚至導致問題樓盤事件出現。

　　預售資金監管在行業發展過程中飽受質疑，但，這樣的局面正不斷扭轉。房管局介紹，當前，預售資金監管法規和監管系統在制定和建設，系統建成後將實現與監管銀行同步對接、數據共用，及時監控每一筆資金的流向，基本杜絕違規操作。

　　主管部門在加強市場監管的同時，根據市場環境及時作出合理調整。今年6月，為解決困擾社區發展的住宅專項維修資金歸集難題，主管部門出臺《惠州市住宅專項維修資金管理實施細則》規定，房屋在辦理産權前由開發商先行墊付住宅維修基金。針對今年房企融資受阻和銷售遇冷導致資金緊張的狀況，房管局結合當前的房地産市場現狀，將進一步完善《細則》。

　　完善行業監管讓行業規範更“規範”

　　進入2014年，隨著銀行業緊縮，惠州房地産市場進入調整週期。從短期來看，城市房地産業銷售量局部滑落；然而從長週期來看，惠州相關措施在不斷完善，隨著市場供需端和資本端的調整改善，未來的惠州房地産業將穩步進入規範化發展的軌道。

　　惠州在經歷了上世紀90年代泡沫調整，在政府各項政策和財稅制度的穩步規範過程中，行業進入飛速發展週期。在長達10年的發展路上，儘管長線上增長趨勢明顯，但具體到局部市場，深受政府調控影響。

　　當前市場步入調整週期的現狀與2010年的樓市調控祭出組合拳後的市場表現類似，當年政府一系列的調控政策出臺，市場成交跌入底谷，開發商紛紛降價走量求生。據當時市場的知情人士介紹，當時的鴻升世紀東方城降價最兇，項目別墅産品推出時剛好趕上2008年金融危機，産品入市滯銷最後以6000—8000元/平方米價格甩賣。到2011年推洋房又遇上市場調控，賣得很艱難。

　　市場的冷淡週期直至2012年下半年才出現好轉，當然首先還是源於政策上的鬆動，金融政策的鬆綁，長期積壓的市場置業需求釋放，推動市場回暖。樓市迎來了難得的暖週期，整個2013年，市場一再刷新成交高值，全年成交面積超過1000萬平方米，穩居廣東省前列。

　　對此，業內長期研究行業調控的資深專家指出，房地産業作為衍生於國土資源上的産業，對政府調控政策反應敏感。因此，根據市場發展狀況及時作出引導，將社會主義市場經濟“有形的手”和“無形的手”結合起來，對維護行業有序發展很是關鍵。

　　與此同時，房地産業的快速發展也帶動了城市周邊産業，推動著惠州經濟的發展。而相輔相成的是，惠州各部門對行業的發展可謂重視。在今年6月份舉辦的“企業服務月”中，更是將面臨調整的房地産業首度被納入企業服務月範疇。

　　“行業深入調整，市場成交局部下行。結合當前市場實際情況，將房地産業納入‘企業服務月’對行業而言意義重大。”參與企業服務月行業座談會的開發商代表日昇昌集團總裁歐吉陽表示，書記和市長親自關注和過問行業發展的困難並召開行業座談會，這在惠州行業的發展史中都不曾有過，這讓我們房企感受到了被重視，對後續的市場發展充滿信心。

　　而更讓行業欣喜的是，政府在行業監管過程中表現出來的服務姿態更讓行業受益。業內某匿名專家就指出，政府監管有的放矢，有原則有立場，有所為有所不為，這對於構建行業規範，完善行業監管來説非常重要。

　　預售金監管資訊孤島有望打破

　　市場局部成交量走低，市場深入調整。再加上銀行業在源頭上的收緊，導致個別開發商出現資金緊張局面。市場一度出現的問題樓盤事件則更是對房地産行業監管提出更高要求。而此前一直被相關業主質疑對預售資金等行業問題監管不力的市房産管理局無疑是首當其衝。

　　對於這個質疑，房管局相關負責人指出，“開發商的預售資金監管方式，主管部門與銀行、開發商簽訂的三方協議並不具備強制力。”該負責人繼續解釋，由於三方協議並無法形成關聯緊密的行業監控，形成資訊孤島，造成銀行或開發商在預售資金轉入和轉出方面存在不規範，而在這點上房管局是很難及時掌握資訊的。

　　在同樣的問題上，此前某大銀行廣東省分行高管接受本報採訪時透露，銀行作為三方協議的一方，從理論上具有監管預售資金賬戶的責任，但在實際操作過程中，一旦出現開發商和相關部門的授權，銀行並不能阻止資金的轉出。由此，造成了預售資金監管過程中的監管真空帶。

　　然而，相關措施和系統正在逐步完善。市房管局相關科室負責人介紹，當前實施的相關監管制度年代久遠，目前房管局正在制定預售資金監管地方性法規，進一步明確房管、建設、金融等部門職責。此外，預售資金監管系統也在建設，系統的房産局端，與工行、農行、建行、中行四家試點銀行系統對接，建成後將實現與監管銀行同步對接、數據共用，避免出現監管的資訊孤島。

　　隨著這一系統的實施，將很好地避免三方協議中相互間資訊孤立，導致預售資金的流向動態無法及時掌握。另外，在專戶監管和預售款進賬查驗方面，形成銀行每月提供監管賬戶對帳單的監管機制，對每筆資金的流向都嚴格把控，避免預售房資金被開發商隨意挪用的情況出現。

　　據房管局相關工作人員介紹，新系統上線後將實現房管局和銀行數據共用，預售資金的每一筆流向都將有跡可尋。監管銀行每月需要遞呈報表，賬戶資金將變得一目了然，基本可以杜絕違規操作現象的出現，這對行業的後續健康發展和規範非常關鍵。

　　此外，市場閒置土地現象的加劇和城市周邊不斷出現的違建現象也極大影響了惠州房地産市場的有序發展。國土部門和城管部門對此加大監管力度，打擊市場違規現象，維護了城市商品房交易市場的正常運作。

　　項目驗收流程縮短

　　政府在不斷加強行業監管同時，也在不斷推進行業服務發展。在此前的市政會議上，市委書記陳奕威曾強調政府各部門要切實轉變政府工作作風，打造有擔當的服務型政府。

　　而體現在具體的房地産行業主管部門行政過程中，不斷完善的部門行政服務方式和不斷簡化的業務辦理流程對於行業發展來説提供了極大的便利。

　　惠州水口某樓盤一期單位約定2014年6月30日交樓，項目樓體框架和外立面等工程于去年春節節前就基本完工。春節後，內墻粉刷和雜物清理以及水電等工作逐漸開展，驗收工作也開始進行，消防、環保、質檢、安檢等工作有序開展。但該項目的驗收工作在消防方面壓了下來，這導致後面的驗收工作沒法持續進行，樓盤在後續交樓問題上出現了一定延誤。

　　該項目負責人指出，如果政府在相關的驗收手續辦理過程中能夠更加靈活，作為企業就能在業務辦理過程中更很好地把控時間，規避不必要的風險。

　　在這種背景下，主管部門適時推出了相關解決方案。據市住建局建管科劉姓負責人介紹，2014年6月30日，惠州市住建局聯合市公用事業局，印發《惠州市房屋建築和市政基礎設施工程項目並聯驗收辦法》，對於住建局不同的相關業務受理科室，以及住建局、公用事業局、消防局等相關的主管部門間，涉及的房屋建築和市政基礎設施工程項目的驗收程式並聯，在同一時間段可以同時辦理多項驗收手續，有效提高專項驗收的效率，縮短整個項目的驗收時限。

　　今年底，該項目又將迎來二期部分業主收樓。該負責人表示，現在項目二期即將交樓的單位産品也進入到後續工程完善階段，原本算上相關驗收手續實現交樓面臨很大壓力，但在向住建部門諮詢後，並聯驗收辦法的實施，大大縮短了項目驗收時限，年底交樓沒問題。

　　實際上，政府主管部門在推進房地産市場和建築市場規範方面的動作遠非這些。據住建局辦公室介紹，今年上半年，住建局加大了行政審批事項公開力度。全程公開規劃建設行政審批事項，利益關聯的小區業主只要在相關公示上一查，就能清楚知道所在區域的規劃。而在對新區域做規劃時，更多地傾聽市民和區域項目的實際需求，做到更加實用和便民。

　　住宅專項維修資金細則管理將進一步完善

　　今年6月，為應對城市房地産市場持續發展，城市社區不斷增多，社區住宅專項維修資金長期無法繳存到位影響到社區後續的營運問題，市房管局出臺《惠州市住宅專項維修資金管理實施細則》，對於以後開發商未賣出的房屋，在辦理産權前，將由開發商先行墊付住宅維修基金，確保項目住宅維修資金有效歸集，保障社區健康運作。

　　按照原規定，建設單位在取得《商品房預售許可證》的預售房或現房銷售後，購房者按其所擁有物業建築面積繳存，惠城區每平方米建築面積繳存首期住宅專項維修資金的數額為上一年度住宅建築安裝工程每平方米平均造價的5%。結合當前惠州市場高層建築較為普遍的25000元/平方米的建安成本，每平米住宅基金就達到125元/平方米，按套均100平方米計算，單戶繳納資金達12500元。具體到惠州當前動輒1000套左右的社區規模，住宅維修基金由開發商現行墊付的資金數將普遍達到500萬—1000萬元左右。

　　然而，今年初以來，銀行從源頭上持續收緊，市場調整，行業並不輕鬆。據業內觀察人士透露，今年的房企基本都不好過，融資渠道受阻和銷售環節遇冷，部分企業已經開始面臨著資金緊張的狀況。

　　對此政策，江北某即將入市銷售的大型樓盤負責人表示壓力很大。當前的房地産市場進入調整週期，企業融資變得越來越難，在進入銷售週期即需要墊付這樣一筆鉅資，對於項目當前資金狀況來説壓力很大。而在記者隨後的採訪過程中，多個開發商代表對該維修資金新政基本持類似看法。

　　對此，記者專門採訪了市房管局分管該項業務的主管副局長周秋平。周秋平表示，住宅維修資金管理辦法是房管局分管科室近年來結合市場現狀經過長期調研作出的調整，有利於後續市場的規範運作。結合當前的房地産市場現狀和民意，房管局接下來將對規定進一步研究細化，暫緩實施，待條例更加完善後推行。

　　業界對此很是歡迎。中城嘉信地産董事總經理楊錦斌指出，政府在制定政策和實施政策方面更加照顧到相關利益方的現實狀況，在政策推廣上更加注意傾聽民意，這體現了政府工作正在轉變，真正成為有擔當的服務型政府，這對於後續市場的穩步提升意義重大。

　　此外，應對時下銀行按揭難現象，惠州市住房公積金中心也順勢做出改變。新系統的上線加快了業務受理週期。據升利悅湖會負責公積金業務辦理的刁小姐介紹，以前辦理公積金貸款，在各項資料準備齊全的情況下通常需要兩到三個月，但隨著新系統的上線，很多業務流程都實現網上辦理，很多業務的辦理基本都能在一個月之內審批下來放款。

　　對此，在江北三環路邊某樓盤新近置業的聶先生感觸很深，聶先生介紹，他和朋友是在6月中旬一起付的首付，由於公積金購買還不滿一年，聶先生只能辦理商業按揭，而他的朋友則辦理的是公積金貸款。現在兩個月過去了，聶先生的按揭貸款還在建行走放貸審批流程，而朋友的公積金貸款早在半個多月以前就已經放款。

　　不過聶先生同時指出，現在惠州公積金中心推出了“商轉公”的新政策，針對他這種公積金繳存不滿一年的狀況，在繳存年限達到的時候，也可以申請享受公積金貸款的優惠。“這也是沒有等公積金繳存滿一年就及時出手購房的重要原因。”聶先生向記者透露。