市場上積壓了一批急需“賣一買一”改善置業的二套房買家

　　由於現時二手樓市成交整體疲弱，業主普遍需要以低於市場價格，方能加快轉手速度。記者採訪多位仲介業者時了解到，市場上積壓了一批急需“賣一買一”改善置業的二套房買家。這部分買家普遍名下已有一套中小戶型單位，基於家庭成員增加，需要改善居住環境。而面向此類客戶的房貸申請條件較為苛刻，加之其自身經濟實力有限，必須先“賣一”才能實現“買一”。但因今年以來二手樓市行情持續淡靜，其手上物業即使以市場價放售，亦未能在短期內轉手，致使換房計劃被迫擱置。文/圖：記者 王雯倩

　　房難賣 款難貸

　　改善置業者佔比銳減5.5%

　　在限購政策持續和房貸收緊的雙重影響下，廣州二手樓市中改善型置業者比例有所減少。據合富置業成交數據統計，7月改善型購房需求約佔整體成交兩成左右，較去年同期改善型購房需求佔比減少5.5個百分點。

　　中原地産多間分行主管表示，中心各區換房客比例各有不同，7月，天河區珠江新城板塊的換房客比例較去年同期減少一半，海珠區江南大道南板塊及荔灣區中山八路板塊則有所增加，而越秀區東風東板塊和白雲區白雲大道板塊則與去年同期沒有太大變化。“7月份珠江新城板塊二手房買賣交易中，換房客比例約佔20%，而去年同期換房客佔比約40%。”中原地産雙城國際分行高級營業經理賀繼紅表示，換房客比例的減少，直接原因是現時樓價下降，買家多處於觀望狀態，遲遲不願入市購房，同時受限購政策影響，不少買家沒有名額購房，導致有購房計劃，但無法執行。

　　“如果從成交宗數來看，今年經我們公司促成的二手房交易中，‘賣一買一’的客戶數量同比少了三成。”滿堂紅研究部高級經理周峰表示，現時“賣一買一”改善型置業者在實際交易中所受的阻礙多多，交易週期也在不斷延長。

　　成交不濟

　　業主“賣一”時間被拖延

　　合富置業市場經理梁燕明表示，在“穗六條”後，二套房貸首付增加，再加上樓價較往年同期已上漲了一定幅度，改善型買家的換房成本相比起去年同期有所提升，因此不少改善型買家往往都是先“賣一”，待手中有一筆換房資金後才“買一”。不過，在實際交易中，改善型買家時常遭遇出售舊居亦不足以支付全部換房的費用，因此，不少改善型人士多以出售舊居的資金加上積蓄支付換房費用，或者以出售舊居的資金支付換房首期，按揭購買改善型居所。

　　滿堂紅周峰更指出，由於市場上的實客數量減少，改善型置業者“賣一”的時間被拖延。以老城區為例，荔灣、越秀、海珠等區域的二手房中小戶型，若業主以市場價放售，眼下往往需要1個半月到兩個月的時間才能轉手，當中電梯樓的放售時間會更長，普遍在兩個月至兩個半月。若是在天河和白雲，地段較為優越的中小戶型二手房則需要兩個月左右的時間放售，地段稍差的則要兩個半月至三個月才能脫手。

　　降價10%

　　成交速度明顯上升

　　合富置業金碧三期分行主管李雪梅表示，現時二手房銷售的時間長短一般要看物業的綜合素質和業主是否急需要資金而定。如果業主急需套現，一般都會主動降價，幅度一般在10%左右，且降價後大多會明顯加快轉手的速度。

　　中原地産賀繼紅透露，以珠江新城為例，如業主放售中小戶型二手房單位，並且願意比市價低10%~20%，則可加快轉手速度。如業主放盤僅低於市價10%，則較難成交該單位，而在去年業主以市價放盤，約半個月即可成交。因此，不少業主認為放盤價低於其心理預期價格，選擇暫時取消放盤計劃。

　　中原地産江燕分行高級營業經理李彩雲透露，由於現時二手房價格有所下降，7月份江南大道南板塊的二手房買賣交易中，換房客約佔五成，而去年同期換房客的比例則佔總購房客的三四成。該板塊100平方米以下的兩、三房若以市場價格放售，一般3個月仍無法售出，但如果業主主動降價20%，可以在1~2個月左右售出單位。

　　若要換房

　　先“賣一”再“買一”更穩妥

　　近期，週邊區域多個一二手樓盤價格倒挂，很多置換型買家都傾向購買一手房。據合富置業李雪梅介紹，很多業主會採用“先看中大房，下了訂再把自己住的小房放售”。但就現時市場環境和信貸環境看來，如果業主資金不算充裕，這種做法非常冒險。因為置換物業對於資金能否夠銜接要求很高，且一手房有明確的繳款時間，萬一業主在賣房的過程中出現資金問題，將直接因為資金無法銜接而違約。因此，李雪梅建議有置換物業想法的業主一定要把小房提前放售，業主可以趁放售期間了解市場環境和自己物業的真實市場價。遇客戶還價能有助業主快速判定是否成交。與此同時，業主可以提前留意好自己心水的大房。最後在小房簽訂買賣合同後才可以購買大房。

　　滿堂紅周峰建議，改善型置業者應當先“賣一”，再“買一”。因為當前的二手房交易存在許多不確定因素，譬如放盤時間和成交價上的變數較多，倘若沒有控制好“賣一買一”的時間差，換房客不但無法完成改善置業的計劃，分分鐘還得賠上定金。不過，好在今年以來二手房價較為平穩，沒有出現大起大落的行情。因此，“賣一買一”的時間差基本不會導致明顯的價格差。

　　7月以來，二手住宅市場處於低位調整期

　　本報訊 （記者王荔玨）7月以來，廣州二手住宅市場仍處於低位調整期，且老城區學位房已過成交高峰期，全市二手住宅均價從“結構性拉高”回復正常狀態，令7月環比下跌7.2%，而越秀區二手住宅均價僅有24632元/m2，比6月下跌16.4%。近期二手樓市降價現象更從郊區擴散到中心區週邊，統計顯示，7月份經滿堂紅促成的二手買賣交易中，整體成交價比放盤價下調6.7%。

　　公積金貸款成交佔比下降

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰分析，廣州住房公積金管理中心在最近幾個月連續出臺收緊措施，這是在2013年11月“穗六條”執行了大半年之後才出臺，帶有一定的滯後性。二次申請公積金暫停已成事實，每月10億元的貸款總額度，若按每個家庭最高申請80萬元推算，最多只能滿足1250個家庭的申請需要。7月份經滿堂紅地産促成的二手住宅買賣交易中，使用純公積金的宗數比例為24.1%，比6月增加6.6個百分點，大部分個案是趕在公積金新政策出臺前獲得審批的，但因套均總價下降，每套物業的獲批額度也比6月明顯降低。

　　廣佛交界市場變數大

　　隨著國內一批二、三線城市近幾個月陸續取消或放鬆限購政策，佛山8月7日也正式放鬆限購政策。滿堂紅周峰分析，從佛山市住房與城鄉建設管理局公佈數據可見，今年上半年佛山全市成交一手住宅32943套，同比減少13.8%，二手住宅成交量為12848套，同比增加1.7%。佛山所包括的5個區域內，一手住宅市場只有南海區出現成交量同比增加，其他4個區域皆是成交量同比減少；二手住宅市場則有南海和順德出現成交量同比增加，其他3個區域皆是成交量同比減少。

　　換句話説，與廣州接壤的佛山南海和順德兩區，在樓市調整期內保持著相對穩定。因廣州仍舊執行嚴格的限購政策，原來有意向在金沙洲、滘口、穗鹽路、廣州南站等兩市邊界處購房的外地客戶，不排除會到佛山市區內置業，目前這些板塊的兩地樓盤二手價格至少相差3000元/m2，若廣州的政策在短期內維持不變，則廣佛交接處的廣州樓盤二手成交量將大受影響。

　　荔灣7月價格指數跌幅最大

　　本報訊 （記者陳白帆）近日，中原地産發佈了7月領先指數報告，2014年7月領先指數為494.4點，成交均價為23045元/m2，同比增長8.28%，環比下跌0.38%，跌幅較上月收窄1.12%，繼5月份下跌以來本次價格整體跌幅為2.41%。從中原地産監測數據看，7月廣州二手住宅買賣整體成交量較6月上升約一成：一是7月近郊一手盤降幅相對5、6月份減弱，降價項目數量相對減少，致使部分二手客回流；二是業主心態持續轉弱，急售盤源增多，降幅相對增大，部分改善型客戶和投資性買家果斷入市筍盤，促成成交量小幅增長。不過，雖然成交量小幅回升，但價格總體仍是下行趨勢。

　　在白雲、越秀、海珠、天河、番禺和荔灣六個主力區域中，荔灣7月價格指數下跌0.9%，是六區中下跌之首。老城區荔灣尤其是原芳村板塊，老樓梯樓較多，價格抗跌較弱；海珠和番禺本月跌幅較大，主要是近郊番禺、南沙在售一手盤降價促銷分流了較多海珠、番禺的潛在客戶；白雲區由於白雲有“三舊改造”利好，增強了客戶的信心，因此市場情況略好于原芳村；越秀區因有大量優質學位房支撐，總體跌勢相對緩和。