最近，身陷一宗房産官司的小王接到了法院的判決通知書，要求其按照約定承擔相應的違約責任。始終認為自己沒有責任的小王，找到了我們來諮詢。

　　案例：

　　未及時簽訂買賣合同

　　需承擔違約責任

　　2012年10月15日，小王與某開發公司簽訂了投資意向書一份，約定小王自願認購該開發公司的購物中心的一個鋪位，總價款為138萬元。認購時小王支付了定金336000元，當時約定待工程動工後再交20%，在簽訂正式商品房買賣合同時補交至50%，剩下50%按揭或一次性付清。並且約定，如果通知小王辦理交款和按揭手續時，小王不來辦理的話，自通知之日起15日後每天支付2‰房屋總價違約金。

　　意向書籤訂後，小王按時支付了定金336000元。之後，開發公司向小王發出商品房買賣(預售)合同通知書，告知其已取得預售許可證(售許2011第2號)並通知王某應按照約定日期前往售樓部簽訂《商品房買賣(預售)合同》並辦理相關手續，逾期三日將收取總房價每日2‰的違約金。但小王未前往簽訂商品房買賣(預售)合同，也未支付剩餘購房款。

　　又過了一段時間，該開發公司給小王發出了《關於王某違約處理的通知》，要求小王在一定期限內前去處理。之後，該開發公司兩次向小王發出通知，要求小王配合完成按揭手續，逾期視為違約，按約定收取違約金。第二次收到通知後，小王向該開發公司又支付了購房款552000元。但小王至今未與開發公司簽訂《商品房買賣(預售)合同》，也未支付剩餘房款。故開發公司還是將小王訴至法院，要求解除投資意向書並支付違約金。

　　但小王認為，開發公司在起訴前已取得商品房預售許可證，雙方簽訂的投資意向書具備商品房買賣合同主要內容且開發公司已收受大部分購房款，該投資意向書應當認定為商品房買賣合同，雙方商品房買賣合同關係成立。開發公司假借投資意向書之名，以未簽訂正式商品房買賣合同為由，要求本人承擔違約責任，違背誠實信用原則。故要求駁回。

　　法院審理認為，小王與開發公司簽訂的投資意向書，應認定為預約，並非買賣合同。故小王提出投資意向書係商品房買賣合同的意見不予採納。小王接到開發公司發出的通知後，未履行意向書確定的義務，故開發公司有權解除購房意向書，並請求由小王承擔相應的違約責任。

　　律師點評：

　　簽訂意向書後

　　要及時簽訂買賣合同

　　胡增冬：浙江三道律師事務所律師。

　　根據《商品房銷售管理辦法》第十六條的規定：商品房銷售時，房地産開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確主要內容：(一)當事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設備標準承諾；(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；(八)公共配套建築的産權歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理産權登記有關事宜；(十一)解決爭議的方法；(十二)違約責任；(十三)雙方約定的其他事項。

　　本案中，小王與開發商雖然對商鋪的坐落、面積、單價、總價、付款方式等進行了約定，但尚不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定商品房買賣合同的主要內容，所以不能被認定為商品房買賣合同關係已經成立，只能認定為預約。同時，小王也無法證明開發公司存在先行違約行為，故小王不應承擔違約金的抗辯便無法律依據。律師提醒購房人在簽訂意向書後一定要及時簽訂《商品房買賣(預售)合同》的正式文本或者在意向書中明確意向書具有買賣合同的效力，以便保護自己的權利。 本報記者 丁咏梅