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北京one信託計劃書抖出“老底” 地價已翻20倍

  • 發佈時間:2014-08-12 15:11:00  來源:北京晚報  作者:趙瑩瑩 J201  責任編輯:羅伯特

  “捂盤惜售”能盛行多年,利潤高是誘因。近日,每平方米售價達3萬元的通州北京ONE項目為了籌集工程開發費用,時隔一年再次發起信託融資。在新一期信託計劃書中,開發商為打造亮點,直言拿地成本僅1500元/平方米,揭開了自家售價翻20倍的“內幕”。

  信託計劃書自揭老底

  北京實行土地公開招拍挂之前的地價究竟有多低,數年來僅是坊間傳言,很少有開發商願意主動承認,既怕被扣上“暴利”的帽子,也怕被清算土地增值稅。北京ONE的信託融資,“坦白”得很是罕見。

  這是由中融信託委託發行的一年期集合資金信託,以項目土地及在建工程為抵押物外,募資2億元,用於北京ONE項目的工程開發費用。産品預期收益率定得很高,300萬元以上年收益率9.5%,1000萬元以上年收益率9.8%。

  在信託計劃書的項目亮點介紹中,除了房地産信託常見的“地理位置優越”等描述詞語外,開發商還直言不諱地提到,北京ONE項目拿地時間早,樓面地價極低,僅為1500元/平方米,銷售凈利潤率則高達31%。

  在通州臺湖樓面價都已突破16000元/平方米的高地價時代,1500元/平方米的樓面價,幾乎可算是“躺著賺”。

  售價翻地價20倍

  記者了解到,北京ONE項目的前身就是通州知名的鼎盛國際小區,曾因開發商拖欠建築商工程款導致工程停工、開發商挪用業主繳納的契稅等事由惹上過官司。2009年,鼎盛國際以北京ONE的新案名重新問世,而房地産交易管理網上的項目名稱則為新華經典麗園。

  按照房地産交易管理網的數據,2010年10月,北京ONE項目獲批2號、3號、4號、5號共4棟樓的預售許可證,銷售均價都超過30000元/平方米。截至今天,將近4年過去,4棟樓中仍有49套不可售房源和10套未售房源,開發商也在電商網站上大力推廣其商業用房。

  “如果不考慮建安成本的話,土地開發十多年間,北京ONE的售價也隨著市場價格的上漲而水漲船高,最貴時期的售價竟然已達到樓面價的20倍。”一位業內人士指出,低價拿地是項目保持高利潤率的訣竅。

  募資疑為以新還舊

  不過,依靠地價成本獲得的高利潤,也並沒能緩解開發商的資金荒。

  實際上,2013年7月,北京ONE項目委託同一家信託公司,幾乎以同樣的模式和理由,募集信託資金17億元,其中優先B級的信託期限是12個月,按時間估算,正好是今年8月份到期。

  “上一輪的信託融資壓力還沒消化,就著急進行新一輪信託融資,有可能是為了以新還舊,緩解兌付壓力。”一位熟悉信託操作的人士告訴記者,伴隨著這一輪的樓市下行和信貸緊縮,小型房地産企業的資金壓力尤為明顯,融資成本較高的信託産品,也成為許多小房企不能不做出的選擇。

  “較明顯的一點是,為了吸引投資人,200萬元、300萬元的資金規模,承諾的年化收益率就能達到10%。而高收益率帶來的潛在風險,就是到期後的兌付壓力。” 本報記者 趙瑩瑩 J201

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