早已傳出風聲的中國版住宅政策銀行終於露出真容。

　　7月29日，中國銀監會發出通告，同意國家開發銀行股份有限公司住宅金融事業部開業。

　　“具體的內容還沒有批復，我們現在只是獲准可以辦工商登記。”國家開發銀行一位工作人員告訴記者，按照中國銀監會的要求，國家開發銀行住宅金融事業部將在工商登記6個月之後正式開業。

　　成立這樣的一個機構將會給樓市帶來什麼？又將給金融市場帶來什麼？

　　補上住宅政策金融空缺

　　“國家開發銀行的這個住宅金融事業部實際上是補上了我國住房政策金融的空缺。”中國社科院經濟所研究員汪麗娜説。

　　長期以來，我國住房金融體系主要由商業銀行和住房公積金組成，主要解決的是房地産開發貸款、個人住房貸款問題。

　　“在保障房建設、基礎設施建設上，金融的支援就出現了空缺，需要有一個制度來解決。”汪麗娜説。

　　這種制度在我國的探索開始於2013年下半年，國家開發銀行嘗試對棚戶區改造提供資金支援。

　　2013年7月，國務院發佈《關於加快棚戶區改造工作的意見》，要求2013～2017年完成各類棚戶區改造1000萬戶。

　　資金從哪兒來成為一個亟待解決的大問題。

　　2013年12月12日～13日召開了中央城鎮化工作會議。這個會議提出要推進政策性金融機構改革，研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構。

　　中央城鎮化工作會議提出了住宅政策性金融機構的概念，但並沒有明確由誰來主導。

　　今年4月2日，國務院常務會議召開，提到加快棚戶區改造，讓億萬居民早日“出棚進樓”，是改善民生的硬任務，也可以有力拉動投資、促進消費，是以人為核心的新型城鎮化的重要內容。今年要更大規模推進棚改，必須抓住資金保障這個“牛鼻子”。

　　這個會議確定，由國家開發銀行成立專門機構，實行單獨核算，採取市場化方式發行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，鼓勵商業銀行、社保基金、保險機構等積極參與，重點用於支援棚改及城市基礎設施等相關工程建設。

　　也就是説，4月2日的國務院常務會議為住房政策銀行的設立定下了基調和具體落實單位。3個多月後，中國銀監會正式就此作出批復。

　　按照中國銀監會的説法，同意國家開發銀行成立住宅金融事業部是貫徹落實國務院穩增長、促改革、調結構、惠民生政策的重要措施。

　　從批復的內容上看，國家開發銀行住宅金融事業部所能從事的業務主要包括兩大塊：辦理納入全國棚戶區改造規劃的棚戶區改造及相關城市基礎設施工程建設貸款業務；在經批准的額度內辦理軟貸款回收再貸業務，專項用於支援納入全國棚戶區改造規劃的棚戶區改造及相關城市基礎設施工程建設項目。

　　簡單地説，棚戶區改造、相關城市基礎設施建設將是國家開發銀行住宅金融事業部的主要工作對象。

　　“棚戶區改造和城市基礎設施建設需要大量、長期的資金，而商業銀行一般不願做長期貸款業務，矛盾就出來了，地方政府在過去不得不建設融資平臺來獲得資金。”汪麗娜説，現實確實需要一個政策性金融機構對上述兩項業務提供長期資金。有了這樣的金融機構，不僅能提供建設所需的資金，還可以幫助地方政府分散風險。

　　棚戶區改造任務的加重是催生住宅政策金融機構的另一原因。按照國家的規劃，今年全國將有700萬套保障房開工。在這其中，棚戶區470萬套，而去年，這個數字是320萬套。

　　在長富匯銀投資基金管理有限公司總裁張保國看來，今年是棚戶區改造任務最重的一年，資金需求量較往年顯著增加。同時，今年也是我國房地産市場新一輪調整的一年，宏觀經濟短期內面臨快速下滑的風險也明顯加大。在這個背景下，成立國家開發銀行住宅金融事業部，一方面能夠有效緩解棚戶區改造相關工程建設的資金瓶頸制約，另一方面也對擴大內需、降低因房地産市場調整而引起的經濟短期快速下滑風險起到對衝作用。

　　機構尚未正式開業，棚戶區改造已經投入鉅資

　　儘管國家開發銀行住宅金融事業部尚未正式開業，但投資已經開始，今年以來，棚戶區改造資金投入不斷加速。

　　根據國家開發銀行公開的數據，截至今年4月末，國家開發銀行已經向棚戶區改造項目發放貸款1079億元，較去年同期增長388%。

　　在7月召開的國家開發銀行二季度工作會議上，有關棚戶區改造的資金投入成為重要內容。這個會議透露出的資訊顯示，截至6月末，國家開發銀行新增承諾棚改貸款6760億元，是去年同期的18倍；發放2195億元，佔到上半年該行新增人民幣貸款4737億元的46%，發放額同比增長433%。

　　在這個會議上，國家開發銀行將全年的棚戶區改造資金目標劃在了4000億元以上。

　　“今年開始，行裏就開始模擬住宅金融事業部，主要就是做保障房，準確地説，是做棚戶區改造。”國家開發銀行一名工作人員告訴記者，上半年就差不多完成了全國近7成的棚戶區改造貸款發放任務。

　　那麼，這筆鉅資從何而來？

　　公開資訊顯示，央行已經通過補充抵押貸款的方式向國家開發銀行注入1萬億元資金，用於棚戶區改造和相關城市基礎設施建設。

　　“國家開發銀行沒有吸納存款的網點，主要靠發債來歸集資金。”汪麗娜告訴記者，我國雖然已經過了人口紅利期，但儲蓄的紅利期還沒有過去，整個社會依然處在高儲蓄狀態。國家開發銀行向棚戶區改造和城市基礎設施建設提供資金，就是通過類似發行國債的方式向社會融資。

　　今年4月2日召開的國務院常務會議提出，由國家開發銀行成立專門機構，採取市場化方式發行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，鼓勵商業銀行、社保基金、保險機構等積極參與。

　　也就是説，國家開發銀行住宅金融事業部主要面向郵儲等機構發債。

　　“郵儲有大量的沉澱資金，他們也樂於通過購買債券的方式來盤活這些沉澱資金。”汪麗娜説，由於國家開發銀行發債是以國家信用作擔保，成本低廉，地方政府也願意選擇國家開發銀行貸款。

　　對地方政府而言，城市基礎設施建設是其關注的重點。以往城市基礎設施建設資金缺口的解決主要仰仗土地財政，在國家開發銀行住宅金融事業部正式開業之後，這筆資金的來源將多出一種方式。

　　“這也就是住房政策金融的一大功能。”汪麗娜説，對國家開發銀行來説，資金來源不是問題，而且經歷了從政策性銀行到商業銀行的轉型，國家開發銀行在經營理念、專業能力上都有了提升，這也是選擇國家開發銀行探索住宅政策金融的原因之一。

　　不過，也有機構對棚戶區改造的鉅額資金投入表示擔憂。

　　高通智庫總經理兼首席分析師張宏表示，棚戶區改造的投入中有一部分是需要回收的，這部分投入該如何迴圈？目前還看不到模式。

　　對房地産市場影響不大

　　儘管是住宅政策金融機構，但國家開發銀行住宅金融事業部的籌備、開業，可能並不會對房地産市場帶來太多直接的影響。

　　“更多的影響是間接的。”中原地産首席分析師張大偉告訴記者，因為國家開發銀行住宅金融事業部的出現，棚戶區改造肯定要加速，會有一部分住宅需求轉移到商品房市場上，因為棚戶區改造需要一定的週期，改造過程中的居住需求會被釋放。棚戶區改造還會涉及資金補助，這些都有助於部分住宅需求的轉移。

　　“對房地産市場，不會造成大的衝擊。”張保國説，棚改項目會影響到很少一部分保障房和商品房之間交叉重疊的購房人群，但因為其有特定的供給對象，基本不會衝擊到商品房市場。

　　張保國認為，棚改項目配建的商品房，體量並不大。因此，行業供求並不會發生明顯改變。

　　在張保國看來，中國此前保障性住房投入遠遠不足，構建多層次住房保障和供應體系一直是政府力爭實現的目標。中國版“住宅銀行”啟動，將形成“開發性住宅金融機構+個人公積金住房儲蓄”的住房金融體系，有助於中國房地産發展逐步實現“多條腿”走路的態勢。

　　值得注意的是，棚戶區改造中既有保障的部分，也有市場的部分。

　　“很多棚戶區都在市中心，其改造之後的市場價值很大，會不會就此形成除保障房和商品房之外的一種新的住宅形式？”張宏説。

　　汪麗娜也有類似擔心。在她看來，我國目前的房地産市場已經出現結構性過剩的局面，新建住宅的成本顯然要高於盤活存量的成本，如果能將結構性過剩的住宅轉變成保障房，將會大大節省政府投入。在這個意義上，用於棚戶區改造等保障房的投入恐怕還需要再計算。

　　汪麗娜的另一個擔心是住房政策金融機構的運作，發達國家的類似機構是在二級市場運作，而我國則是在一級市場直接介入。

　　“從國外發展中國家的情況看，其住宅政策金融機構的運作大多都不成功。”汪麗娜説，根本的原因在於，政府在一級市場介入存在道德風險，低效、高成本都是天然的缺陷。

　　“結果是悲觀還是樂觀，取決於投資效率。”知名財經評論員葉檀對住宅政策金融機構的前景作出這樣的判斷。

　　她撰文説，她擔心的是如果棚改無法獲得實際經濟收益，低效率與貪腐使基礎設施投資邊際效應下降為零，産業升級沒有應聲而起。那麼結果將是政策性銀行手中積攢大量壞賬，不得不通過資産證券化等方式轉移壞賬，或者由財政注資。