理財師課堂

　　坐堂嘉賓

　　優選財富海外房産事業部總經理 傑佛遜

　　“西班牙佣金15%，塞普勒斯佣金20%……，一套合人民幣300萬的房子，代理佣金高達60萬？這合理嗎？這簡直是天理難容，但並不奇怪，優選財富海外房産事業部的郵箱每天都能收到幾封南歐國家房地産商或者仲介代理的合作邀請，佣金明確標明，讓人好不心動，但迄今為止，我們只做英、澳、加、美四個政治民主程度較高，法制健全的，市場透明的國家。”優選財富海外事業部總經理傑佛遜坦言。

　　經濟危機後，南歐各國的經濟進入冰點，各國政府紛紛推出看似寬鬆的移民政策以期拯救樓市，帶動本國的經濟增長。希臘規定只要購買25萬歐元以上的房地産，就可獲得希臘5年期居留許可；在西班牙，外國人只要購買西班牙主權債務或房産，就可以獲得居留許可。而在葡萄牙買50萬歐元以上房産，24小時內就可以辦理完手續，平均每年只需居住7天就可以享受在該國永遠居住的權利等。面對如此多的歐洲移民選擇，國內土豪們都整裝待發，但優選財富海外房産事業部總經理傑佛遜提醒投資人，南歐投資移民陷阱多多，不容小覷。

　　陷阱一：資訊不對稱

　　對於國內的土豪來講，選擇歐洲作為投資移民地的一個重要原因就是歐洲國家的社會福利誘人，在一般人認為只要經過投資移民獲取了永久居住權就意味著將要享受和歐洲人一樣的福利待遇，其實不然，通過移民投資進入到歐洲國家的人很少人會享用到相應的社會福利，這些所謂的社會福利只是仲介商們推銷的説辭。

　　從房屋價格上看，經過連續五年的金融危機，歐洲國家，尤其是南歐國家房價跌幅較深，國內的投資者對歐洲房價的真實性缺乏了解，而國內仲介在推銷房源的時候並沒有做到價格的同步，往往會利用資訊的不對稱往上加價，尤其對中國內地客戶，有獨立的報價單，可以不誇張地説，溢價率高達100%。優選財富海外房産事業部總經理傑佛遜還提醒大家：“因為溢價導致國外投資者的購買價格遠高於當地的平均水準，所以房子本身並不存在增值空間，最終會導致投資沒有退出途徑。”

　　現在你能明白，為什麼敢給20%的代理佣金了嗎？

　　陷阱二：開發商規模小

　　破産後的法律糾紛難解

　　相對來説，南歐各國的開發商規模相對較小，開發商的實力有限，加上目前經濟狀況影響，開發商破産現象頻現。以西班牙為例，自2008年當時西班牙房地産龍頭企業之一馬田薩-法迪薩申請破産保護之後，西班牙房産進入了衰退期，房産商的破産現象也變得尤為頻繁，很多中小開發商都是依靠銀行的慷慨借款發展起來的，破産之後，當地銀行便強行將買家房産證扣押，用以訛詐買家替開發商還錢，有的押款年限達30年之久。

　　陷阱三：臨時居留許可到永久居住權之間有多遠？

　　國內土豪選擇歐洲國家投資移民比較多的還是看重歐洲國家的免簽權，對於他們來説只要拿到歐盟國尤其是申根國家的永久居住權以後就可以在歐洲暢通無阻了，也給日後子女的留學提供了廣闊的空間。葡萄牙規定在葡萄牙購買50萬歐元以上的房産即可辦法臨時永居卡，而在西班牙外國人只要購買西班牙主權債務或房産，就可以獲得居留許可，但傑弗遜提醒投資者，臨時永居卡或居留許並非正式永久居住權，對於這兩個國家來説，移民手續完成以後還需要通過語言考試才能獲得正式的永久居住權，考試難度相當於雅思六分，但考的是西班牙語和葡萄牙語。

　　陷阱四：信譽缺失

　　很多人選擇移民南歐看中的是南歐各國的低房價，但類似于上證指數，低是相對的，更不等於是底。歐洲債務危機對這些國家的影響並沒有結束，歐洲五國的信用等級仍然居於“垃圾級”之列。當地政府有強佔地皮的案例，雖然是少數。對於外國投資者來説，看似低廉的房價背後是信譽的缺失和財産權的無保障。沒有契約精神的國家和政府，你敢去投資嗎？

　　對國內的土豪們來講，南歐購房且行且珍惜。

　　主持人：黃倩蔚