新華網海南博鰲8月9日電（記者王存福、郭信峰、張鐘凱）伴隨樓市下行，只要投資房地産就能賺錢的日子已遠去，下行調整期房企如何轉型突圍，成了“2014博鰲房地産論壇”上的重點話題。

　　中國房地産業協會名譽副會長朱中一在“2014博鰲房地産論壇”上表示，房地産行業已經度過居民住房普遍短缺、企業拿地開發就能賺錢的時代，今後將進入到居民理性消費、企業理性開發和産品品質進一步提升的時代。企業的優勝劣汰、兼併重組和網際網路的普及，將會進一步推進企業的轉型和創新。

　　銀河證券研究部執行總經理、房地産行業首席分析師趙強認為，地産公司高歌猛進的機會過去了，過去房價、地價漲幅是高於資金成本的，可以高負債運作。未來可能正好相反，所以要控制負債率。

　　“一些開發商會死，除非大幅波動，市場經濟永遠是優勝劣汰的規律。”中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮預測。

　　儘管市場下行、分化較為嚴重，優秀的地産商仍然有很大的機會。朱中一分析認為，萬科、恒大這幾年的銷售之所以持續增加，主要是開發的産品是面向中等收入的普通家庭。綠地這幾年也得到快速發展，重要原因是既擴大在國內的覆蓋面，也不斷拓寬在國外的市場。有些企業在銷售上遇到困難，主要是開發的産品中高端産品比例過高，存在“供求錯配”問題。

　　德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平表示，目前很多地方的商業地産已明顯過剩。“全國有2986個購物中心，這麼大量的商業地産，泡沫遲早會被擠破。”他強調，對於部分融資成本過高的二、三線城市項目，可能會更加危險。

　　朱中一説，6月末，全國商品房待售面積54428萬平方米，同比增加24．8％。現在我國樓市一些數據的同比下行和一些城市進入調整期，是不爭的事實。

　　專家認為，房企欲實現轉型，需要“量體裁衣”，選擇適合自己的發展路徑。首先是企業間收購。“現在是一個整合的機會。”蔡洪平説：“優秀的地産公司，尤其是已上市的公司，應該趁此時機整合房地産，收購其他公司的股權，在這些公司奄奄一息之前把股權買過來。”其次是跨界資源整合，多元化發展。首創集團董事長劉曉光表示，房企應嘗試多元化業務，可以涉及商業、酒店、觀光農業、養生養老、醫療。第三是向西部二、三線城市轉移。海亮地産總裁周迪永透露，在保證一線城市投資之外，目前對於蘭州、西寧等地的投資也較多，這些西部地區的市場環境相對較好。

　　此外，從賣産品到賣服務，延伸價值鏈條也是一種突圍方式。萊蒙國際集團有限公司執行董事兼首席運營官陳風楊説，立足於客戶需求，從賣産品到賣服務，從傳統對物業的管理轉向對人的服務，通過延伸更多物業價值服務獲取經營型收益，既實現高溢價，也提升企業品牌。

　　多位與會人士表示，房地産企業既要認真應對市場調整，又要對今後的市場發展有信心。從中長期來説，我國持續發展的城鎮化還有十多年時間，到2020年還要解決好“三個一億”的農業轉移人口市民化，這中間部分人員是交叉的，但相當多的人有購房需求、改善性需求和租房需求。産業園區地産、旅遊地産等新業態還有很多發展空間。