房地産市場銷售放緩、國內貨幣市場延續緊縮常態，在此背景下，房企海外融資環境也正在加速惡化。據統計，今年7月，房企海外融資額為56.6億美元，環比大幅下降41%，融資成本普遍增加到7%以上，融資難度大增。

　　京華時報記者潘秀林

　　融資額驟減

　　據中原地産研究中心統計數據顯示，今年1-7月，房企海外融資額分別為：86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元、73.9億美元、95.6億美元和56.6億美元。其中，1月和6月融資總額最多。

　　與6月相比，7月融資額環比大幅回落41%，其中10家標桿房企共計融資50.37億美元，與6月138.9億美元融資額相比大幅下降。

　　“受美國加速退出QE和人民幣貶值的雙重疊加影響，以及近期國內多個城市樓市涌現降價潮，導致房企海外融資的難度有所加大。”中原地産首席分析師張大偉分析認為，人民幣持續下調，美元轉為強勢，導致房企海外融資的難度越來越大，房企的資金之門又有一扇處於逐漸關閉狀態，對市場的影響非常不樂觀。

　　成本增大

　　從融資成本上看，大部分房企的美元優先票據等成本都已經上漲到7%以上，融資成本明顯增加，這導致企業的資金成本負擔上漲。

　　今年上半年，房地産企業海外發債利率已有明顯上升。如世茂房地産2014年發行7年期6億美元債券，票息率為8.125%，利率較去年發行同期限8億美元債券提升1.5個百分點；方興地産、佳兆業等房企2014年發行債券與2013年同期限債券利率均有不同程度的提升。

　　值得注意的是，在額度整體縮減、成本明顯增加的情況下，房企之間的分化也越發凸顯。相比之下，受到市場較高評級的領軍房企如萬科、保利、綠地、華潤等，仍能在弱市下保持相對的成本優勢。統計顯示，這些企業2014年發行債券利率均在6.0%以下，在行業分化、市場波動時期融資優勢更為明顯。

　　統計顯示，上半年共有25家房企通過境外融資平臺發行35筆債券，共募集資金約合人民幣797億元，發債規模較去年同期略有縮減。但是，仍有多家房企多次通過境外平臺獲得較大的融資額度，如華潤置地于2月、5月共發行3筆債券總額約合人民幣達89.6億元，雅居樂於2月發行兩筆票據總額約50億元，6月綠地集團在香港成功發行兩筆5年、10年期共計10億美元高級票據。

　　業內人士認為，在房地産市場預期變化的背景下，房企投資節奏將放緩，加上境外投資者更趨謹慎，預計下半年海外發債將有所收緊，企業融資成本也將繼續上升。在此背景下，優質房企發債規模及成本優勢將進一步凸顯，中小房企海外發債難度將加大。

　　尋找多渠道融資

　　另一項統計結果也顯示房企資金層面的緊張。

　　根據中原集團研究中心測算，在今年1季度23家A股上市樣本房企中，僅3家房企資金鏈處於寬鬆狀態，8家房企資金鏈相對安全，12家房企資金鏈緊繃，短期資金覆蓋率低於0.8，為近8年以來資金鏈緊繃房企個數最多的一個季度，其中有兩家房企短期資金覆蓋率低於0.3。從貨幣資金與總資産比例來看，目前房企現金流情況降至近年低點0.11，形勢亦不容樂觀。

　　上半年房企到位資金增速逐月走低，其中，定金及預收款佔比（上半年比例為24.2%）僅次於自籌資金項目，是房企重要的現金流來源，業內人士認為，如果房企不能通過降價有效回籠資金，或找到其他有效融資渠道，顯然將面臨經營困境。

　　在此背景下，尋找多渠道融資成為房企的當務之急。7月28日，新城B股發佈公告稱，公司旗下江蘇新城地産股份有限公司公開發行的20億元5年期公司債已于7月25日發行結束，年利息8.9%。事實上，除了部分用於保障房代建項目和城中村改造項目的債券融資放開之外，2009年開始，國內債券融資便已暫停，此次新城地産以區別於保障房建設的融資目的獲得審核通過並成功發行，實屬首例。雖然其債券利率高達8.9%，但相比以往10%的信託渠道成本已經有所降低。

　　未來房地産企業融資將更趨市場化、資本化和多元化。據CRIC研究中心統計顯示，在今年7月100家監測房企的融資方式中，雖然美元融資依然佔據主導地位，佔比為51%，但人民幣融資的佔比已經出現很大提升，佔比為46%。