自住房對北京樓市的影響是深刻的，在自住房集中入市的重壓之下，商品房項目，尤其是剛需盤加大了以價換量的幅度。日前，記者獲悉，東亞新華在之前降價的基礎上，又推出一成首付以及無理由退房，珠江等房企也在調低售價，另有部分商品房項目轉為自住房銷售，商品房和自住房的拉鋸戰展開，以價換量逐漸步入“深水區”。

　　一成首付、無理由退房等重現江湖早在3月初就跟隨著萬科調整價格預期的東亞新華地産近期又有新動作，記者從東亞新華地産了解到，8月1日起，東亞旗下所有住宅項目將實行10%首付，購房者在簽約時只需繳納首付款的10%即可購房，而3成首付款的餘下兩成，只要在1年內補齊即可。購買其他辦公類産品可先付總房款的20%，其餘首付款在1年內還清即可。

　　另外，東亞新華下半年推出的純新盤東亞尚品臺湖還推出了“無理由退房”的舉措。據東亞新華地産行銷總監賈玉鵬介紹，該項目的起價為1.59萬元/平方米，如果購房者不想要可退回，且東亞新華地産還將“日返萬分之二，最高7%”。“也就是説，如果購房者要退房，我們不僅退還已付款，還會返一定的利息。”

　　對此，賈玉鵬解釋稱，“我們對售價很有信心，絕對是低價，才會推出這樣的舉措，也希望給予消費者以信心。”

　　事實上，剛需盤為主要産品線的東亞新華一直在搶跑，早在3月初萬科橙低預期開盤的時候，東亞新華就對外宣稱其位於臺湖區域的東亞·印象臺湖也以低預期入市，隨後東亞·印象臺湖二期以每平米低於預期3000元的價格開盤。近日，東亞新華位於臺湖的全新盤尚品臺湖也大幅下調價格，早期宣傳的20900元/平米均價，已降至1.59萬元/平米。

　　另據記者了解，8月份開盤的眾多項目中，有不少大幅降價的樓盤出現，如珠江四季悅城報出10800/平米的低價，東亞五環國際從2.6萬元/平米開盤價降至2.49萬元/平米的較大降幅。位於房山竇店的世界名園報價1.39萬元/平米，毗鄰地鐵線長陽的首開熙悅·雙子座也給出1.9萬元/平米的低報價。8月份32個入市項目中，低價拋出或同比前期銷售均價有所下調的項目佔據一定比例。

　　商品房轉為自住房銷售

　　除了降價以抗衡自住房以外，更有項目直接轉換為自住房銷售。

　　8月4日，北京市住建委網站顯示，中鐵建旗下的兩個商品房項目，中國鐵建·北京山語城和中國鐵建·原香漫谷確定商品房在途轉化為自住房，即于8月5日開始網上申購。其中，中國鐵建·北京山語城位於豐台區王佐鎮，自住房共48套，戶型約為125平方米三居，自住房限定售價為17500元/平方米，今年以來該項目商品房部分的成交均價為22916元/平方米。中國鐵建·原香漫谷位於房山區城關街道，自住房共72套，戶型為86-91平方米三居，另有152-155平方米三居戶型，限定售價為10500元/平方米，該項目商品房的成交均價在14108元/平方米。

　　這意味著兩項目轉化為自住房部分的限定售價相當於商品房的7.5折左右，對於購房者具有比較大的誘惑力。

　　對此，亞豪機構副總經理高姍分析，剛需盤降低價格預期，轉化為自住型商品房後可以最大限度地實現銷售提速，並加速資金回籠。中鐵建兩項目將部分房源轉化為自住房後，預計將實現1.8億銷售額，雖然金額不高，但對於在北京擁有15塊土地儲備，規劃建面高達289萬平方米的中鐵建來説，能夠有效補充流動資金的缺口。

　　剛需盤市場份額受衝擊

　　剛需盤之所以在以價換量的道路上愈行愈遠與自住房的出現密切相關。

　　據記者了解，剛需盤是商品房市場中受自住房衝擊最大的一類産品，亞豪機構統計數據顯示，今年上半年，北京成交價低於30000元/平方米的中低價位房源佔到總量的81%，下半年，受自住房簽約的拉升作用，中低價位房源佔市場總簽約量的88%。由81%至56%，北京普通商品房中的剛需盤直面自住房的衝擊，市場份額嚴重下滑。

　　高姍表示，自住房項目的大量入市，在很大程度上拉低了周邊區域商品住宅的銷售價格，迫使定位剛需的項目開發商調低開盤價，逐漸成為區域剛需住宅的價格標桿，但隨著開發商銷售策略的轉變，剛需項目入市量相對減少以及中高端改善型項目供應增加，正在從結構上改變北京供應模式。在此情形下，預計剛需項目新增供應的減少將會利於目前在售剛需盤的去化。預計未來幾個月北京樓市成交量將在自住房作用下持續維持高位水準，樓市成交價格則在自住房和高端項目入市共同作用下呈現企穩態勢。