在連續數月的持續低迷後，進入7月，北京樓市終於呈現出回暖跡象。

　　多家房地産機構統計顯示，受益於自住房的集中簽約，7月北京新房成交量創近3個月高點，降價項目的增多正在加速購房者從觀望轉為入市成交；二手房市場的回暖表現更為顯著，在近期客源量增長的拉動下，7月成交量環比增逾兩成，部分房源價格也出現止跌。不過，對於未來市場走勢，業內人士普遍認為，買賣雙方目前仍然處於深度博弈之中，政策的走向也並不明朗，因此當前樓市出現的回暖跡象能否持續，仍然有待觀察。

　　□記者觀察

　　二手房看房量驟升

　　8月2日，天氣異常悶熱，身形微胖的小徐依然打著領帶穿著長袖長褲的標準“仲介制服”。正午時分，他和同事馬不停蹄地帶著記者連看了五六套房，一邊擦著汗，一邊不停地在介紹每套房的戶型特點和優勢。

　　小徐告訴記者，最近看房量驟然上升了。“6月份之前，幾乎沒人找我買房，上半年就成交了一套房。但進入6月份後，看房量明顯上升了，尤其是7月下半月以後，一週能有十幾次。最近這些天，來看房的人尤其多。”他手頭一套房源，一個多月前看房量才幾次，最近每天都十幾次，週末兩天甚至超過了30次。

　　7月份，小徐成交了兩套房，這在他所在的仲介公司算是不錯的業績了，“兩套成交得都很乾脆，一個是上午看，下午訂的，一個是下午看，晚上訂的”，小徐有點得意，這個來自西北的小夥子很希望也能在北京買套房，但是“房價太高了，這次一回暖更買不起了。”

　　來自望京的小王也感覺到了同樣的暖意。“6月份之前，我每個月的帶看量都是個位數。進入6月份，帶看量直線上升，7月份更是超過了30多次，這剛進入8月份，明顯感覺來看房的人更多了。”

　　小王上半年只成交了一套房，7月份也只有一套業績，他很希望能在8月份再成交一套甚至兩套，“業績上去了，提成才能上去，趁著市場開始好轉了，應該有戲吧。”

　　記者在鏈家線上網站上看到，朝陽、海淀、豐臺、通州等各區縣的二手房看房量都有所上升，同樣一套房源近期的看房量更是明顯上升，而同小區同戶型的房源成交速度也有顯著提升。

　　來自鏈家地産、偉業我愛我家等多家機構的統計數據顯示，7月北京市二手住宅共成交8059套，成交量環比上月同期增加24.7%，與去年同期相比下降22.6%，7月日均新增客源量與6月相比增長了13.8%。

　　議價空間縮小

　　據小徐介紹，最近看房的主要集中在性價比突出的中低價房源，“這個小區便宜的房源幾乎都賣了，都是在這兩周賣的。”

　　小王所處的望京區域呈現了同樣的趨勢。

　　“您看得有點晚了，這個區域最便宜的房幾乎都是6月份成交的，現在的房源裏雖然還有性價比比較合適的，但還是比6月份高了些。”

　　無論小徐還是小王都表示，現在價格已經不如前段日子好砍價了，“前陣子著急賣的業主多，二三百萬的房子都能砍20萬左右，現在也有能商量的，但幅度就沒那麼大了。”

　　值得注意的是，隨著看房量和成交量的上升，部分業主又開始了觀望甚至提價。據小徐説，“業主對市場變化也很敏感的，有幾套房子的業主都表示先不賣了，看看再説，有的業主已經把提前透露出來的底價提升了，還有業主甚至提了價格。”小王則告訴記者，有客戶看好了一套房，卻怎麼也聯繫不上業主，已經好幾天了，業主就是不接電話，“其實不想賣可以直接説的，市場復蘇了，都想賣個更好的價格，但現在這樣，讓人實在有些鬱悶。”

　　北京房協秘書長陳志表示，這也是正常現象，二手房交易本來就是買賣雙方的博弈試探底部的一個過程。觀望未必意味著一定會漲價，如果後繼市場不支援，賣家最終還是得回到現實來。

　　據鏈家統計數據，7月在售房源掛牌價下調比例為85.81%，環比下降1.14個百分點，為近四個月以來最低水準。7月成交房源議價空間為3.7%，環比下降0.6個百分點。雖然議價空間已經縮至4個月來最低水準，但未來幾個月能走出什麼樣的圖形，仍需繼續觀察。

　　買家尋機出手

　　密切關注著二手房，“伺機”出手的李先生（化名）終於在上月底入手了一套三居室，“折合下來單價3萬，我個人覺得在望京這個區域是比較合適的價格。”

　　據李先生介紹，最近幾個月一直在看二手房，重點關注的就是交通和配套都比較齊全的望京區域，“這幾個月看下來，房價確實在鬆動，很多房子能討價還價，並且掛牌價格也在下調。7月下旬的時候正好看上一套比較中意的房源，戶型很不錯，價格也能接受，我不期待非得最低價再出手，首付和房貸都在我承受的範圍內就可以，這樣的位置，3萬元/平方米在我看來就是低谷的價格。”

　　正在西紅門附近看房的王小姐（化名）告訴記者，正在積極地看房，希望能在本月上旬就能找到合適的房源，並迅速出手。

　　記者在採訪中發現，不少購房者認為目前的價格基本已經回到了一年前，所以選擇出手買房。“偉嘉安捷”統計數據也顯示出購房者的積極態度，7月份北京房貸市場成交量環比6月出現上漲趨勢，漲幅為15%左右。“偉嘉安捷”預計8月的房貸市場將呈穩中有升的趨勢。

　　日光碟重現江湖

　　7月，低迷已久的樓市再現多個日光碟。

　　7月19日，位於南四環舊宮板塊的北京國韻村一期開盤入市，共推出80套房源，主要為86平方米兩居、138平方米三居以及174平方米四居，全部為精裝修準現房，均價3.6萬-3.9萬元/平方米。當天有200余組客戶參加選房，截止到中午，推售房源已全部售罄。

　　同日，位於海淀清河板塊的華潤·萬橡府首期開盤，首批推出房源180套，主推145平米三居和185平米四居，開盤當天共有將近300組客戶到場，當天下午3點左右就已經售罄，當天認購金額超15.9億元。

　　此外，7月推出的多個項目銷售勢頭超乎預計。

　　7月18日晚8點，中國鐵建國際城8號開盤，主力戶型為72—128平方米兩居和三居，另有47平方米、61平方米的小戶型可供選擇，並大面積贈送大景觀飄窗。到晚上11點，共成交7億元。

　　這種熱度持續到了8月。

　　8月3日，位於朝陽區亞奧板塊的亞奧·金茂悅推出的是五期樓王收官之作，主力戶型為176-183平米的四居産品，是城市核心區域中難得的一所全家庭全改善戶型，開盤一小時即成交3億元。

　　據記者了解，雖然整體新房市場仍在盤整，但進入7月之後，熱銷項目明顯增多。多個項目銷售總監均表示近期項目來電來訪量有明顯上升，對下半年走勢表示樂觀。

　　□市場影響 剛需盤加大促銷力度

　　為吸引剛需客群，加快項目週轉率，入市的剛需項目逐漸加大折扣降價力度，房山、通州兩個區域成為北京樓市降價主力區。亞豪機構統計顯示，7月通州區域整體成交均價達23348元/平方米，與去年年末相比每平方米下降近2000元。房山新入市項目的産品定價一路下滑，從2月的26000/平方米下降至平均19000元/平方米。

　　剛需項目降價促銷範圍的擴大開始觸發剛需購房者回流商品房，7月下旬入市的剛需項目當天去化率大部分超60%。亞豪機構副總經理任啟鑫分析稱，隨著剛需項目入市價格的不斷調整，部分項目定價已達到剛需購房者心理預期，使得剛需購房者從觀望轉机為入市成交。另外，央行6月的二次定向降準，預示著銀行額度將會略微寬鬆，資金流動面將有所好轉，在此情形下，房貸利率高企的市場現狀也將會逐步得到緩解，促使剛需購房者入市，拉升樓市成交量。

　　□業內分析

　　二手房：低價房源是成交主力

　　購房者入市態度積極與目前的二手房房價調整有關。從鏈家地産的統計數據可以看出，低價房源更為搶手。自4月起，套總價200萬以下的成交佔比呈現出逐漸上升的趨勢。至7月套總價200萬以下成交佔比達35.5%，與6月相比上升3個百分點，與今年1月相比則大幅上升近10個百分點。

　　事實上，近幾個月來，二手房房價進入低位盤整期。根據鏈家地産市場研究部統計，7月北京市二手住宅成交均價為27392元/平方米，環比微降0.13%。至此，年內成交均價（1-7月）累計降幅為7.2%，當前價格水準已基本回歸到一年前，即去年年中時的價格水準。

　　從各區域成交均價情況來

　　看，7月外城四區（海淀、朝陽、豐臺、石景山）及近郊區（大興、通州、昌平、順義）二手住宅成交均價環比降幅也呈明顯收窄態勢，降幅分別為0.9%和2.0%，而中心城區（東城、西城）成交均價環比則出現0.8%的上漲。從價格年內累計漲幅情況來看，中心城區3.5%的累計降幅也為各區域最低。

　　鏈家地産市場研究部張旭認為，北京市二手住宅價格經歷了連續兩三個月較大幅度的下滑後，目前的價格水準已降至不少購房者的心理預期，在此窗口期，需求入市積極性有所上升；其次，近期搖號的幾個自住型商品房項目較高的棄購率也使得自住房的熱度有所冷卻，部分此前觀望自住房的購房者回流普通二手房市場。

　　新房：自住房衝擊量價

　　在連續數月成交低迷之後，7月北京新房成交出現明顯上漲。多家房地産機構統計顯示，7月北京新建住宅合計簽約套數為6200套，這是最近3個月的高點。

　　根據北京中原市場研究部統計，今年7月北京新建住宅成交面積為62.74萬平方米，新建商品住宅成交6200套，環比上漲21.12%，同比下降4.42%。其中，期房成交5057套，成交面積為47.9萬平方米，現房成交1143套，成交面積為14.83萬平方米。新建商品住宅成交量有所抬頭。

　　在亞豪市場總監郭毅看來，7月份的成交主要是自住房帶來的。據她統計，7月6200套成交商品住宅中，兩個自住房項目金隅·匯星苑、首創·悅都匯就分別佔了1520套和166套，在扣減完這兩個自住房項目的交易量後，7月北京商品住宅僅成交4514套。“北京新房銷量自3月份簽約7000余套之後一路下滑，4月降至6000余套，五六兩個月又下降了1000套，降至5000余套，7月再減500套，降至4514套。雖有自住房拉升銷量數字，但市場實際頹勢未改。”

　　自住房對新房市場的衝擊還體現在價格上。據統計，7月北京新建商品住宅成交均價24837元/平方米，環比下降5.69%，同比上漲0.01%，與去年同期基本持平。如果刨除7月1686套自住型商品住房的影響，全市新房成交均價為26066元/平方米，較上月下降1.02%。

　　□聲音

　　>>偉業我愛我家集團副總裁胡景暉

　　八九月將是入市置業好機會

　　在經過了3個月成交量和房價的逐步下行之後，部分潛在的購房需求逐步走出觀望，出手購房，是支撐市場近期復蘇的主要因素。受開發商降價推盤力度加大、市場微刺激逐步起效、全國範圍內取消或放鬆樓市限購的城市進一步增多等因素的影響，從年初至今延續的濃厚觀望情緒出現了一定程度的緩和。在此背景下，7月北京住宅新房市場成交量也呈現出觸底復蘇的勢頭，未來一個月新房市場將表現為隨著價格的繼續小幅回落，成交量將與7月持平或略有上揚，但價格回落的幅度預計將有所收窄。由於二手房市場已經顯示出較明顯的反彈復蘇勢頭，隨著新房價格的走低，對於市場剛需來説，未來的8-9月份將是入市置業的好機會。

　　>>北京麥田房産市場分析師潘學雷

　　二手房價止跌上漲的可能性小

　　7月份北京市二手房住宅網簽量雖然有所回升，但是從歷史成交數據來看，8000套左右的月網簽量仍處低位。據麥田內部數據顯示新增客戶量自6月第三周（6.16-6.22）以來，已連續5周上漲。由此預計，8月份二手房住宅網簽量可能會進一步上漲。在限購及房貸緊縮的大市場背景下，二手房住宅網簽量大幅反彈的可能性很小。二手房住宅成交價雖然已連續四個月下滑，但是下滑幅度越來越小，7月份較6月份成交價下滑1.2%，這是自房價下降以來下降幅度最小的月份，預計8月份二手房住宅成交價下降幅度會進一步縮小。由於目前二手房價格上漲的動力缺失，而且新房庫存量居高不下，所以二手房成交價止跌上漲的可能性也很小。

　　>>鏈家地産市場研究部分析師張旭

　　純商品住宅成交依舊低迷

　　7月新房在自住房集中網簽的拉動下成交出現上漲，但是扣除自住房後，純商品住宅成交依舊低迷。而成交均價保持平穩走勢，房企大範圍降價尚未來臨，僅有個別項目推出部分特價降價房。從二季度開始，市場已經歷一段時間的僵持階段，博弈各方均未出現明顯讓步，表現為購房者尚未出現明顯的積極入市，開發商的價格優惠力度不足。而從全國來看，二三線城市出現大範圍的放鬆限購，但是北京作為一線城市，尚難出現明顯的政策鬆動，加上信貸大幅優惠難顯，新房市場依然低迷。目前房企主要面臨兩方面的降價壓力，一是現有高庫存及預期也難消化，二是自住房的低價競爭壓力。預計未來將會有更多的樓盤選擇降價促銷，降價的範圍或會擴大。

　　>>中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰

　　市場出現回暖信號

　　目前，北京區域內的改善型需求和剛需一樣是很真實的。只不過前一段時間由於限購限貸政策和市場走低帶來的觀望情緒把有這種需求的消費潛力給抑制住了。據統計，近期整個北京市場的環比銷售量提高了25%，但是主要以改善盤為主。雖然目前剛需市場的走勢還沒有明顯轉暖趨向，但是中高端項目的熱銷或許可以被看做是改善市場回暖的信號。