□金陵晚報記者 張楠

　　今年，全國樓市房價降聲一片，樓市的整體成交量疲軟，明顯不如去年火熱。到底全國各個城市的房地産投資風險如何？

　　最近，上海易居房地産研究院發佈了一份《2014-2015年度中國35城房地産短週期投資風險識別系統報告》。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，這是預測未來一年（2014年下半年至2015年上半年）的風險排名，在當前市場情況下，也可以説是房價跌幅排名。

　　35城綜合指標風險排行榜

　　寧波

　　蘭州

　　昆明

　　瀋陽

　　太原

　　杭州

　　呼和浩特

　　青島

　　哈爾濱

　　濟南

　　南昌

　　深圳

　　長春

　　貴陽

　　海口

　　福州

　　北京

　　長沙

　　石家莊

　　上海

　　烏魯木齊

　　銀川

　　重慶

　　廣州

　　西安

　　南京

　　合肥

　　西寧

　　天津

　　南寧

　　鄭州

　　武漢

　　成都

　　大連

　　廈門

　　1.2

　　1

　　0.8

　　0.6

　　0.4

　　0.2

　　0

　　-0.2

　　-0.4

　　-0.6

　　-0.8

　　-1

　　北上廣深房價偏離度最高

　　金陵晚報記者發現，在這份報告上提出，影響未來一年市場的核心指標，包括市場需求、市場供應、市場供求、房價偏離度等4個一級指標，以及14個二級指標。

　　該報告創造性地導入了房價偏離度與房價收入比偏離度，這在國內同類報告中尚屬首次嘗試。通過標準化和加權平均，得出35城2013年房價偏離情況。得分越高，房價偏離越大，市場風險越大。

　　從房價偏離的綜合排名來看：四個一線城市“無懸念”分列一至四位，排名分別是：深圳、北京、上海、廣州。報告分析，主要因為其2012-2013年市場回暖期間，房價領漲全國。貴陽、昆明、西安排名後三位，此類城市近些年樓市溫度不高，房價漲幅不大，房價偏離度最小。

　　整體而言，在未來一年房地産短週期的下行過程中，房價偏離越大的城市調整幅度可能更明顯一些，而偏離相對較小的城市，房價跌幅的空間相對較小。不過，房價短期變化主要由供求關係決定，比如嚴重供大於求的杭州和寧波，2014年的房價調整幅度會明顯大於北上廣深。

　　南京風險不高相對穩定

　　報告對35個城市進行了投資風險度的排名，其中得分越高的城市，説明未來一年市場形態較差，預計降價幅度較大，企業進入的風險越大。反之，則風險相對較小。楊紅旭提出，2014-2015年度，房企不宜在高風險城市購地，但可以關注一下風險較小的城市。

　　從四個風險指標來看，南京的市場需求風險排在第18位，市場供應風險排在第23位，整體的風險評估度為27.5%，排在全國35個城市的第26位，也就是倒數第十位，屬於投資風險較小的城市。

　　綜合得分排名前五位的城市：寧波、蘭州、昆明、瀋陽和太原，也就是説這5個城市房價下降的風險最大。此類城市的共同點在於供求關係失衡，市場供大於求，同時未來市場整體需求較弱。其中寧波2013年商品住宅期貨存銷比位居35個城市之最，達5.2，説明市場未來1-2年庫存去化壓力最大，房價上漲的空間小。

　　綜合得分排名後五位的城市：廈門、大連、武漢、成都和鄭州。此類城市的共同點在於市場需求旺盛，供應規模與壓力較小。其中，大連、武漢和成都房價偏離度較低，一方面房價收入比偏離度均低於6%，另一方面房價增幅偏離度均低於2%。市場發展較為健康合理。