過去十多年的樓市黃金期，讓很多開發商靠著囤地就能賺取暴利。這在李嘉誠旗下的和記黃埔（00013.HK）身上表現得尤為明顯。

　　通過延長土地開發週期，和記黃埔曾讓旗下的項目的房價或地價在六七年間暴漲幾倍，一個極端的例子是上海禦翠豪庭項目，最後一期的房價已是當初樓面地價的20多倍。

　　低價囤地

　　“從過去十年的記錄來看，土地價格每年都在攀升，這就意味著越早拿到土地就越有利，囤地時間越長，土地增值的空間就越大，這是開發商囤地最主要的原因。”盈石集團研究中心總經理張平對記者表示。

　　根據和記黃埔2013年年報，該公司在2013年結束時應佔土地儲備約為8300萬平方英尺（1平方米≈9平方英尺），其中97%位於內地，內地的地價約240元/平方英尺。

　　同年，和記黃埔確認銷售住宅物業的均價為1636港元/平方英尺，已訂約銷售的均價為1861港元/平方英尺。

　　由於一二線城市房價較為堅挺，按照2013年已確認銷售的均價保守估算，和記黃埔手頭握有的土地未來可能賣出的房價已經是原有地價的5倍多。

　　梳理和記黃埔的年報可發現，該企業在內地的項目要完成1%開發大多需要4年以上時間，有的項目開發週期甚至接近30年。

　　和記黃埔位於東莞厚街鎮的海逸豪庭項目，佔地3600萬平方米，但自上世紀90年代開發至2007年，落成面積還不到1%。

　　在2007年，東莞國土資源局以“海逸豪庭項目閒置土地最多，時間達到95個月”為由，對東莞冠亞環崗湖商住區建造有限公司開出高達7915萬元的土地閒置費罰單。

　　但是，根據和記黃埔2006年年報，該項目計劃完工時間為2017年。此後和記黃埔又多次將該項目的計劃完工時間推後，在和記黃埔2012年年報中，計劃完工時間定為2021年。算下來，這個項目的開發週期已經接近30年。

　　和記黃埔在北京十三陵附近計劃打造“皇家別墅”北新嘉園項目，距合同約定的“2004年11月”開工時間已過去近10年，依然未見開盤動靜。

　　在和記黃埔2012年的計劃中，該項目在2015年預計能完成開發。不過，僅一年之後，和記黃埔就將該項目的完工時間推後至2019年。

　　這樣的例子在和記黃埔的項目中比比皆是：珠海淇澳島的柏濤灣項目，其合同簽訂時間為2005年9月26日，但時至今日，僅完成了1%的開發，預計完工時間也一直推後至2017年。惠州大亞灣澳頭住宅項目、中山翠湖住宅項目等，目前都僅完成了1%，預計完工時間同樣被不斷推後。

　　囤地等待地價和房價升值或許是重要的原因。

　　以和記黃埔在北京姚家園新村的逸翠園為例，逸翠園一期獲得銷售許可證在2005年11月，當時的成交均價約9000元/平方米；到2011年，該項目的二期才獲得銷售許可證，成交均價已經上漲到2.8萬元/平方米。

　　政府監管不力？

　　同策諮詢研究部總監張宏偉對記者分析，港資企業有一個很重要的特徵就是所拿地塊一般開發週期比較長，通過比較長的市場週期博弈市場培育期，屆時地塊本身升值，房價上漲，從中獲得比較大的升值收益；而且拿地選擇目標僅僅局限于一二線城市市中心優質地塊。

　　“由於港資企業擅長利用資本市場力量開發和經營商業性物業，尤其是大型綜合體的開發，從地方政府來講，出於這些港資企業的成功經驗、地方政府稅收、就業等諸多方面考慮，地方政府會優先考慮這些企業過來進行投資，甚至短期內會給予稅費、地價上的優惠，以此博取中長期的稅收與就業的效益。”張宏偉表示。

　　不過，開發商囤地也有很大風險。

　　根據我國《閒置土地處置辦法》，開發商閒置土地，如果屬於政府、政府有關部門的行為造成動工開發延遲的，不做相應處罰，擬訂閒置土地處置方案；但如果是企業原因而導致未動工開發滿一年的，需按照土地出讓或者劃撥價款的20%徵繳土地閒置費；未動工開發滿兩年的，將會無償收回國有建設用地使用權，並且土地閒置費不得列入生産成本。

　　和記黃埔就曾因此上過國土部閒置土地的“黑名單”，也被地方政府開出過土地閒置費罰單。

　　但是，張平對記者表示，雖然國家有閒置土地的處置辦法，但往往各地執行力度不一。她説，開發商在開發過程中往往會遇到很多問題，比如市場不好或者資金不夠，這些問題都會對土地開發的進程和決策有影響。只要在政府要求的時限內，象徵性開發一點，就可以規避政策風險。

　　而對於和記黃埔來説，由於其業務廣泛，不僅有房地産，還有港口、零售、能源等業務，在這樣的背景之下，地方政府往往不敢輕易“得罪”。