【導讀】北京市準備試點“合作型保障房”，居民出錢、政府出地。經濟之聲《央廣財經評論》本期觀點：基本住房保障，責任在政府，解決辦法靠創新。

　　據經濟之聲《央廣財經評論》報道，“無風不起浪”，這句話用在當前的房地産市場是恰如其分的。近日，有關“四大行”放開限貸的消息持續發酵：傳言、辟謠、求證、再辟謠。一時間，瀰漫在坊間的“限貸”鬆綁的消息更加虛實難辨。

　　房地産市場為什麼容易“颳風”、“起浪”，因為買房是居民生活消費的一件大事。目前全國僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6地還在執行限購。既然仍在限購，如何更好地解決居民住房問題，就考驗著決策者們的智慧。

　　北京市昨天舉行14屆人大常委會第13次會議，聽取並審議《北京市城鎮基本住房保障條例(草案修改稿)》。這個文件首次提出“合作型保障房”概念，由政府和市民合作“建房”。政府向需要保障的家庭無償提供建設用地，保障家庭承擔房屋建設費用。合作型保障房禁止出售、出借，實行封閉運作管理，退出時由政府組織回購。

　　政府出地、居民出錢，可以使沒有能力通過市場購買到住房的無房家庭比較容易地滿足基本居住需求，這樣的思路有亮點、有創新，也凸顯了決策者對於解決好居民住房問題的決心。

　　北京市副市長陳剛昨天在做“關於構建完善基本住房保障制度滿足群眾基本住房需求”的報告時説，北京將試點合作型保障房，第一批試點項目從公租房項目中遴選近5000套房源，年底前有望搖號分配。合作型保障房具體有哪些的特點？實行起來又有哪些困難？上海易居房地産研究院副院長楊紅旭對此解讀。

　　經濟之聲：這個消息出來以後，也是飽受大家的關注，究竟怎麼來理解新型“合作型保障房”的保障房，它有什麼樣的特點，陳剛介紹，合作型保障房試點探索實行封閉運作管理的各項制度措施。市住房城鄉建設部門為此起草《北京市開展合作型保障房封閉運作管理試點工作方案》。他表示，在無先例可循、無成文規定支撐的情況下，考慮到今年時間緊，為儘快形成房源供應，市相關部門從公租房項目中遴選確定了第一批合作型保障房試點項目，向符合條件的家庭分配，包括豐台區高立莊、石景山區五里坨和南宮、通州區土橋四個項目，近5000套房源。我們如何理解“合作型保障房”這個提法？它與之前的保障型住房有著怎樣的區別？

　　楊紅旭：這個有一些區別，因為是政府提供土地，建設成本由個人負擔。所以這個類似於以前的經濟適用房，就是國家無償劃撥土地，減免相關稅費，以這種成本價賣給保障群體。其實這個産品跟以前的情況比較類似，可能中間又省了一些稅費。但是另外，産權比較模糊，它説不是商品房，它也不是的經濟適用房。到底這個東西持續期是多長，是不是可以繼承，這個比較模糊。

　　經濟之聲：還沒有一個清晰更為明確的解釋。既然您説類似于經濟適用房，因為我們知道以前推出的經適房也不少，為什麼又要推出這個“合作型保障房”，它的優勢有什麼？

　　楊紅旭：經適房是以前的産品，已經運作了一年，但是問題比較多。比如有些戶型面積偏大，有些準入標準比較亂，很多人可能開著寶馬、賓士買經濟適用房的也有。所以，它是一個既有産品。目前的話，很多城市都在進行創新。這個我認為是北京市進行創新的一個方面，經濟適用房是可以出售的，可以轉售的，而“合作型保障房”只能賣給政府不能賣給其他人，這個跟保障房還是略有差異的。

　　經濟之聲：您剛才説它是有創新的，除了這一點，還有哪些體現出它的創新呢？

　　楊紅旭：創新只有兩點，第一是封閉式運作，第二是戶型比較嚴格控制，60平米以下戶型是中小戶型。其他方面的創新之處，有點比較曖昧，這個産權到底怎麼來界定，年限怎麼來界定。是不是購房後，可以永續的去住。

　　經濟之聲：那您覺得這一點它會改嗎？

　　楊紅旭：它沒法控制，這個不是商品房，無法按照70年産權去界定。假如分配完之後，人家願意住，住的房子破了之後，拆遷怎麼辦的？就後續問題，現在還沒有想清楚。只不過現在進行著力創新，其實北京的保障房很多，經適房、限價房、還有自助型的商品房，還有就是北京目前作為全國首批6個試點城市，試點共有産權房，北京原來是把自有型的商品房的話作為公有産權房試點的。現在把合作型的保障房跟共有産權房之間的關係，是怎樣一個關係，其實我感覺這裡邊關係還沒有理清楚。

　　經濟之聲：確實現在大家擔心的一點就是你畫了一個圈，也是限制購買人群的，當然也限制了市場的大小，所以這種模模糊糊的政策，會不會有新的全力尋租的空間，怎麼來保障這種合作型的保障房進行一個公平的分配，您覺得能夠短期內能夠做到嗎？它現在好像預期年底就要搖號了，怎麼看這個搖號入住。

　　楊紅旭：這個看監管，這個説的很明白了，北京戶籍的無房戶或者説沒有享受過福利外分房的，就是説北京當地的窮人，買不起房子的，而且沒有享受過房改福利的這些人，它是一個小眾群體，具體的關於收入一系列的話，我不知道，但是説它已經把這個的範疇限制到比較小了。那麼我認為，如果説嚴格審核相關一些的資質，可能是這部分人從眾受益，但是我不是很期望這部分人是永久受益。因為你這個是沒有許可權，沒有年限了，這個福利沒有年限了，這個很可怕，後續管理非常麻煩。

　　經濟之聲：您覺得最合理的期限怎麼來界定呢？

　　楊紅旭：土地是無償劃撥的，個人只出了部分建造費用。所以，可以規定一個大致年限，比如商品房年限可以規定70年也可以規定50年，然後政府再來審核這個家庭是不是還符合這個標準。假如説不符合這個標準的話，這個房子交給政府，就得回購。

　　經濟之聲：那得每年簽一次審核資格的合同了？

　　楊紅旭：我認為每年是沒有必要的，因為它真的是無房比較窮的話，一年兩年內的話，它的財政收入不會發生太大的變化，除非買彩票中獎。