安邦保險突然坐在了萬科第四大股東位置上。萬科三季報顯示，安邦保險旗下的安邦人壽持股比例佔萬科總股本的2.13%，而在上半年，安邦人壽還沒有出現在萬科前十大股東名單上。

　　去年以來，險資進軍房地産的態勢明顯。作為國內大型房企之一的金地集團已被生命人壽控股。安邦保險也先後大手筆入股金融街、華業等房企。以中國人壽、平安人壽、太平洋人壽為代表的保險公司已成為A股市場21家地産公司的前十大股東。

　　業內人士認為，不少優質房企的股價處在低位，出現“價值洼地”，且房地産行業發展空間仍然較大，引發險資大規模進入。但部分房企管理層擔憂股權失控，開始或明或暗阻止險資進入。

　　險資大舉進軍房地産

　　根據萬科三季報，截至三季度末，安邦人壽通過“安邦人壽保險公司-穩健型投資組合”持有萬科2.35億股，佔總股本的2.13%。按照目前萬科每股9元左右的價格計算，安邦人壽持有的萬科市值約為21億元。而在萬科半年報中，安邦人壽還沒有出現在萬科前十名股東中，由此推算安邦人壽入股萬科主要發生在第三季度。

　　今年以來，險資青睞地産股蔚然成風。據wind統計，133家A股房企中，被險資進入前十大股東的房企達21家，佔比達到15.8%。其中，中國人保入股5家房企，安邦保險入股4家，中國人壽入股3家，生命人壽入股2家。最為活躍的是安邦保險和生命人壽，其對金地集團、金融街和華業地産(7.19， 0.00， 0.00%)的大手筆入股甚至控股引發資本市場強烈關注。

　　今年4月21日，金地集團公告披露，生命人壽累計持股規模已達8.86億股，持股比例達到19.81%，成為公司第一大股東。而金地集團2014年中報顯示，生命人壽持股比例上升至20.05%，共持有8.96億股。在生命人壽瘋狂增持的同時，安邦保險也窮追不捨，兩者在爭奪金地集團控制權上互不讓步，不過最終生命人壽勝出。安邦係以持股比例16.47%，位列生命人壽係之後，是金地集團的第二大股東。

　　儘管在金地集團的股權爭奪戰中輸給了生命人壽，但安邦保險悄然佈局其他房企。同在今年4月，安邦保險旗下的和諧健康保險開始大筆增持金融街。4月28日，金融街公告，和諧健康通過二級市場交易持有公司股票1.51億股，佔金融街股權比例為5.000003%，達到舉牌紅線。安邦係的腳步並未停止，金融街2014年中報顯示，到上半年末，和諧健康和安邦人壽分別持有金融街2.69億股和3373萬股，股權比例合計9.99%。

　　除高調出擊金地和金融街外，安邦係旗下的安邦人壽還在今年二季度悄然成為華業地産第三大股東，持股7107萬股，佔比4.99%。因為購入股份不足5%未達到舉牌紅線，安邦人壽的這一招潛入直至8月華業地産公佈中報時才被關注。

　　估值偏低形成“價值洼地”

　　今年以來，房地産市場持續下行，不少房企銷售困難，業績下滑明顯。險資為何在這個時候大手筆增持地産股，而且都是資産品質較好的龍頭房企。在多位業內專家看來，險資入股甚至控股房企，並不僅僅是財務投資，而是作為産業資本中長期深耕該領域。

　　目前，房地産行業已經告別黃金十年，但中國的城鎮化仍在快速發展，行業的發展潛力仍然較大，但行業集中度會提高，一些專業能力不強、無法抵禦市場風險的中小房企將會被淘汰。“房地産進入白銀時代，行業馬太效應會越來越明顯，那些從客戶需求出發，用心服務客戶的房企會越來越有競爭力。”萬科總裁鬱亮曾表示。

　　賽富不動産基金總裁王戈宏告訴中國證券報記者，在房地産市場比較成熟的美國，85%以上的保險資金都會配置不動産，而且配置比例不低。這是一個行業趨勢，未來中國也會出現這樣的情況。“保險資金投資策略首要考慮的是穩健、安全，相比股票、債券、黃金等其他投資品，房地産在保值增值方面相對最穩定。而且，中長期來看，房地産行業持續增長的趨勢並沒有改變。”王戈宏説。而在資本市場上，有競爭優勢的優質房企估值偏低造成一定程度的“價值洼地”，這正是資本進入的絕佳機會。

　　作為地産四大龍頭企業之一，金地的市凈率水準長時間僅略高於1。而2013年末金地會計政策的變更，可謂“露富之舉”，引來了資本之狼。2013年11月30日，金地宣佈將把成本模式改為公允價值模式對投資性房地産進行後續計量。金地目前持有的投資性房地産為北京金地中心、北京搜狐大廈、深圳威新軟體園、深圳金地工業區等。會計政策變更後，以上商業地産的賬面價值將大幅提升，增加賬面價值20.31億元。此外，金地持續深耕一二線城市，在西安、瀋陽分別達到5.8%、4.26%的市場佔有率，在南京、杭州、揚州等城市的市場佔有率超過或者接近3%。

　　而商業辦公類産品開發的領先者金融街，近一年來的市凈率始終低於1，也就是説金融街的股價已經低於凈資産。但金融街在北京的核心地段擁有大量優質的商業辦公樓和酒店公寓。據金融街2013年年報顯示，金融街擁有總建築面積約68.2萬平方米的自持物業估值143億元超過公司市值，主要包括北京金融街中心、北京德勝國際中心部分房産、北京金融街購物中心等。

　　險資入股引發房企警覺

　　作為資金密集型行業，房地産與金融的關係非常緊密。業內人士認為，隨著金融資本的進入，未來房地産企業有可能變成金融控股集團的子公司，例如中信集團、安邦保險等。“這些金融集團可能選擇控股一部分房企，再重點參股幾家房企。即便如萬科目前市值千億，大股東持股不過15%的水準，金融控股集團要想取得第一大股東的位置，所需資金量不過100多億元。而目前安邦保險總資産已達7000億元。”一位資深房地産研究人士表示。

　　不過，大型金融集團想全面控制優質的龍頭房企也可能並不會一帆風順。一些房企的管理層對險資或其他資本入股已經引起警覺。

　　金融街相關人士曾告訴記者，安邦舉牌金融街股權時，金融街管理層也曾與安邦溝通，但安邦拒絕透露收購意圖，這也引發了金融街及其大股東對安邦的警惕。於是，在安邦係4月28日舉牌之後，金融街大股東隨即進行了兩次增持，增持比例分別為1.37%和1.82%。至5月6日，金融街集團和一致行動人合計持有股權達到29.74%，以阻止安邦係的進攻。

　　萬科事業合夥人持續增持萬科股票，就被認為是在對衝“野蠻人”的舉牌風險。萬科管理團隊通過深圳盈安財務顧問企業(有限合夥)認購的“國信金鵬分級1號集合資産管理計劃”和通過工會委員會兩條路徑來增持公司股票。萬科公佈的三季度的財報顯示，金鵬1號對萬科A股的持股比例已由中報披露的2.06%上升到3.30%；同時，工會委員會也出現在了公司十大股東名單中，持股比例為0.64%。二者的持股比例合計為3.94%。（記者 姚軒傑）