業內人士指出，眾籌一套房的優惠幅度平均在3萬元-5萬元，實際就是減少了一些中間的費用，然後把這個折扣給消費者

　　編者按:每個買彩票的人總是幻想自己就是那個最幸運的人。而當房子與眾籌“聯姻”，每個投資者都渴望天上掉下的房子砸中的就是自己。萬科、綠地等等房地産大佬牽手網際網路大腕紛紛折腰眾籌，引爆了萬眾的“買房”熱情，然而，有些宣稱超高收益的眾籌買房滋生了投機炒房的風險，也面臨觸碰非法集資的法律紅線。

　　今年的“雙十一”，一則優惠資訊刺激了許多人的神經——京東金融眾籌平臺與遠洋地産推出“十一元湊份子得房子”的活動，京東金融“小金庫”或“白條”用戶支付11元就可參與1.1折購房的抽取資格。然而，遠洋與京東合作並非眾籌買房第一家，龍湖、萬科、方興等房地産公司都與網際網路金融平臺聯手推出相關眾籌項目。對購房者而言，他們只需花費少的錢便可享受大的優惠——少則一兩萬元，多則數十萬元;對投資者來説，眾籌買房可以獲得高達50%甚至80%的年化收益率。在平安好房的眾籌買房頁面上，記者看到網頁上方就顯示“預計綜合收益或超51%”。

　　雖然眾籌買房看起來如此給力，但是一位不願具名的業內人士接受《證券日報》記者採訪時表示，“房地産公司推房産眾籌項目無非是多個銷售渠道而已，在市場整體情況不好的情況下，採取的新型的銷售手段。”

　　眾籌買房紛紛“出籠”

　　實為房企創新行銷手段

　　買房對於中國人來説有種特殊的情結，無論在什麼年代只有揣著房本才能感到真正踏實。然而當購房門檻越來越高，工資漲幅遠遠趕不上房價漲幅時，許多人也只能望“房”興嘆。近期在網際網路上興起的眾籌買房給了他們一個機會。

　　除了遠洋推出11元參與1.1折購房抽取資格以外，綠地集團也微信上推出“11元眾籌搶房”活動。此外，購房者還可通過眾籌享受不同程度的購房優惠。以遠洋在京東眾籌上推出的11元眾籌首付為例，每個京東用戶可以以11元參與眾籌，人數限制在24545人。若項目眾籌成功便從中抽一名參與者獲贈北京遠洋春天精品住宅一套首付約27萬元。根據規則説明，當産生中獎者且他已辦理完畢確認購房手續，其他參與眾籌用戶支援的11元眾籌款將贈與中獎者用於支付首付款，首付款不足的部分由京東補齊。此外，遠洋近期還推出一係類不同城市的眾籌購房專項折扣。

　　而萬科則攜手平安好房推出眾籌買房。據其第二波眾籌買房資訊顯示，眾籌項目為北部萬科城第7期B46號樓216套住宅，目前售價為5500元/平方米(含裝修)。認籌目標最低1500萬元，最高2500萬元，每套房産最低認購金額5萬元起，最高不超過13.5萬元，持有期限為10個月。眾籌回報則為享均價4800元/平方米的優惠購房券以及3%的年化收益率。以一套68.64平方米的2室2廳為例，目前市場價格為5500元/平方米，市場總價即377520元。若認籌10萬元，則購房總投入為326472元，總優惠金額為51048元。

　　縱觀房産公司推出的房産眾籌項目，優惠少則1萬元至2萬元，多則數十萬元，著實令不少有購房需求的人為之瘋狂。雖然看似房地産公司“大出血”，但是在前述業內人士看來房地産公司也打著自己的小算盤。“對各個企業而言，眾籌買房只是一種嘗試，現在仍是以傳統銷售方式為主，這個只是創新應用。如果效果好也許會繼續堅持，如果效果不好恐難以堅持。現在企業都在拓展銷售渠道”。同時，他告訴記者，據他從萬科了解到，眾籌一套房的優惠幅度平均在3萬元-5萬元，“實際上折扣就是減少了一些中間的費用，比如現場行銷人員的費用，然後把這個折扣給消費者，一般就是幾萬元，也不會很多。”

　　高回報為預期年化收益率

　　眾籌目前仍存法律風險

　　眾籌買房除了為購房者提供購房優惠以外，有的項目出品方還宣稱能用於投資者炒房。所謂眾籌炒房，就是房地産開發商先拿出在原價基礎上打了折的房子出來招募投資者，讓後者以一個固定的價格進行眾籌購買。當眾籌成功後再以拍賣的形式把集體購買的房子賣掉，起拍價格等於或高於眾籌價格。當溢價拍賣成功後，投資者分獲利益。

　　在平安好房的眾籌買房頁面上，記者看到網頁上方就顯示“預計綜合收益或超51%”。以認籌10萬元為例，購房總投入(市場總價-總優惠金額)為326742元，預計總産出(逾期2017年7200元/平方米)為494208元，預計總收益(逾期總産出-總投入)為167736元。值得注意的是，依此進行推算，宣傳中的51.4%的預計綜合總收益實際上是三年投資的總收益率，而非年化收益率，10萬元認籌金額下的預計年化收益率為22.3%，而認籌6萬元、5萬元對應的預計年化收益率為18.5%和17.7%。

　　事實上，眾籌炒房也不是最近才興起。早在兩年前國外眾籌平臺Fundrise就通過網際網路眾籌房地産，運作模式是開發商將項目在網站上列出，投資者可隨地購買項目中的份額，金額從100美元到5000美元不等。如果開發的項目要出租，投資者也可以從租金獲利，或從房地産升值中獲利。

　　在國內，今年6月份時，東莞的網際網路金融公司團貸網就曾推出一款眾籌買房産品“房寶寶”，上線不到一分鐘就有500萬元的投資額，共1400多萬元的眾籌目標僅用22小時就達成。雖然該産品並未承諾收益率，但是從網站宣傳頁面可以發現，投資者是以低於市場價格購買該項目中房産，差價達7000元/平方米。如果該房産一年內以市場價格賣出，則該項目年化收益率可達到32%。

　　雖然眾籌炒房能為投資者帶來高收益，但需要注意的是無論是20%年化收益率或是80%綜合收益率都是預期收益率。業內人士指出，眾籌炒房的收益是建立在房子能夠溢價銷售的基礎上，“然而目前市場行情複雜，眾籌的房産是否能如逾期高溢價銷售為投資者帶來高收益，都存在極大的不確定性”。網際網路金融分析師王偉忠也對記者表示，“拍賣流程是否合法合規，會不會産生多餘的稅費和時間成本也都存在疑問”。

　　此外，根據相關法律規定，募資對象超過200人即為公開發行，而眾籌的低門檻集資方式稍不謹慎就容易觸碰非法集資的法律紅線。而目前，業務專門針對房地産眾籌的相關法律條文。因此，王偉忠表示，“眾籌買房本質上仍是高風險投資，切莫為了博取高收益而盲目參與。”