隨著樓市進入調整期，房價逐漸趨於平穩，今後，行政調控將逐漸退出舞臺。住房和城鄉建設部新聞發言人倪虹日前表示，用市場的手段調控市場的問題，將是下一步樓市調控的主要方向和手段。

　　階段使命完成 市場調節發力 樓市行政調控開始陸續謝幕

　　房地産投資增速放緩

　　今年以來，樓市量價齊跌，降溫超出市場預期。據統計，從5月份起，70個大中城市平均房價首次出現環比下跌。9月份70個大中城市新建商品房價格環比全面停漲，環比最大降幅1.9%，與去年同期相比，70個大中城市住宅價格下降的達到58個，同比最大降幅7.9%。

　　房地産開發投資增速和貸款增速也在放緩。據國家統計局的數據，今年前三季度，全國房地産開發投資68751億元，同比增長12.5%，增速比上半年回落1.6個百分點。住宅新開工面積下降13.5%，住宅銷售面積下降10.3%。

　　央行發佈的報告顯示，截至三季度末，中國主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地産貸款餘額16.74萬億元，同比增長18.2%，增速比上季末低1個百分點。

　　目前，市場向好因素增加，比如首套房認定標準放鬆，政策支援力度加強等，業內人士預計樓市未來將“量增價穩”。中原地産首席分析師張大偉分析，房貸新政釋放了大量需求，起碼可以增加30%的可購房人群，這一政策的鬆綁效果相當於限購鬆綁影響的5倍以上。他預測，整體四季度依然會是量增價穩的市場形態。

　　淡化行政干預明朗

　　為抑制曾經過熱的房地産市場，國家出臺了一系列調控措施。“之前，新一屆政府的主導思路是要求在結構性改革中，實行去杠桿化和以短痛換取經濟長期可持續發展的潛力。在這一主導思路下，房地産市場的調整勢在必行。”有關業內人士稱。

　　現在，市場發生了變化，中國國際經濟交流中心資訊部部長徐洪才對本報記者説，過去，為抑制投機性需求，防止房地産市場過熱，國家採取了行政干預手段。現在，有些地區供過於求，三、四線城市房價下跌。為維護市場平穩運作，保障市場不大起大落，同時，也為了解決房地産拖經濟增長後腿的問題，需要因時制宜，放棄特殊時期的行政干預手段，讓市場機制發揮作用。

　　“運用政府的行政力量來對市場實施干預，短期內能夠收到立竿見影的效果，但長期來看，市場的力量是難以戰勝的。”中國房地産研究會副會長胡志剛表示，房地産市場需要在行政調控之外“呼吸”的空間，這與本屆政府想要還市場一定自發調整空間的工作思路相吻合，而解決房地産市場問題的真正“良方”還是應該來源於市場。

　　專家認為，行政性干預手段是階段性政策，需要逐漸淡出市場，樓市最終要建立一種以市場規律為核心的長效調控機制。“破除對行政手段的依賴，不追求一時的效果，而是追求長期的穩定發展，相信這才是中央對於房地産市場調控的新認識。”胡志剛表示。

　　用經濟手段分類調控

　　當前房地産市場分化格局日漸明顯，一、二線城市需求仍旺，三、四線城市供過於求，過去“一刀切”的調控方式顯然已不合時宜，以市場手段分類調控成為主要方式。今年年初，住房和城鄉建設部已經明確樓市調控的主基調是“分類調控”，專家指出，未來調控將根據各地具體情況進行分類指導，即熱點城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求；而對於庫存量較高的城市，則要控制住宅用地供地規模，控制供應結構。

　　“對於房地産的調控，政府工作報告中有56個字，對四個方面進行了表述：調控、供給、需求和市場。”倪虹説，用市場的手段調控市場的問題，將是下一步調控的主要方向和手段。未來一段時期，政府將更傾向於運用金融、財稅等市場化手段，而行政化手段相信會越來越少。

　　在分類調控中，保障民生是重要內容。倪虹介紹，在調控方面的表述是“分類調控”，所以給出的信號是，政府做好政府的事情，市場發揮經濟規律做好市場的事情。其中，政府做好政府的住房保障工作，也是政府做好政府的事情的一個表現。

　　按照國務院的要求，2014年保障性安居工程要基本建成480萬套，新開工700萬套。倪虹説，大城市特別是特大城市，保障房的建設規模就應大一些，比例適當高一些，綜合考慮困難程度不同群眾的基本住房需求；而對小城鎮來説，重點可能就是推進棚戶區、危舊房改造。