漫畫／高岳

　　“棄房斷供”,是指貸款購房者停止房屋按揭,放棄該房屋的行為。最近,“棄房斷供”一詞頻頻見諸報端,浙江杭州、福建寧德、廣東廣州等地都出現了棄房斷供現象,而同樣的現象在蘇州城區也不少見。

　　來自蘇州工業園區法院的數據顯示,今年1月至8月,該院受理銀行向法院起訴的借款合同糾紛案件大量增加,其中個人房屋貸款逾期不還案件120件,同比增加68.7%,增幅之大是近幾年少見。而這些案件都有著一個共同點:幾乎所有的業主都聲稱“無力還款”而斷供。

　　蘇州絕大部分金融機構總部聚集在蘇州工業園區,該區法院承擔了全市很大比例的金融糾紛案件。業主為何會將首付、月供以及整套房子棄之不理拒不還貸?棄房斷供會給購房者、銀行及房地産市場帶來哪些影響?

　　棄房斷供

　　銀行業主都有話説

　　家住江蘇省蘇州市城東的王先生是2012年3、4月間購買的第二套房。當時,蘇州的房價和全國其他地方一樣,被抬到了新的高位。王先生出於“買漲不買跌”的從眾心理,以不多的首付款與開發商簽下了買賣合同,又與蘇州某銀行簽訂了《個人購房借款/擔保合同》。借款80萬元,期限20年。買了房的王先生看著房價上漲趨勢,想想過幾年賣出去又能小賺一筆。

　　但好景不長,王先生所在行業不景氣,其公司薪酬、福利大幅降低。更為糟糕的是,由於國家宏觀政策的調控,房價漲勢止住了,自己所買的樓盤開始降價。“房子總價跌了快兩成,自己每個月還要支付幾千元貸款,壓力不小,乾脆斷供。”於是,王先生停止了向銀行還貸。銀行方面催要無果,只得拿著合同將王先生告到蘇州工業園區法院。

　　原告認為,王先生連續數月未按時償還貸款本息,銀行只得將王先生告上法庭,要求解除與王先生之間的借款合同,確認銀行對抵押物享有優先受償權,並支付貸款本金、利息及逾期利息、訴訟費用。

　　原告還認為,對銀行而言,如果借款人不按合同約定還款,在當前樓市現狀下,就有可能造成無法全額執行到借款人所欠貸款的結果,增加銀行壞賬風險。

　　被告王先生則當庭直言:對借款事實無異議,表示自己所在單位經濟情況不景氣,經濟困難,無力償還貸款。希望向開發商退還所購房屋,以降低自己的損失。

　　法院經審理後認為,原、被告間個人購房借款、擔保合同合法有效。合同簽訂後,王先生未按約還款已構成違約。原告要求解除合同並立即要求被告支付全部貸款本息的條件已經成就。王先生應當立即歸還原告借款本金及相關利息、罰息等。且根據擔保合同的內容,原告就上述房産享有優先受償權。

　　連線法官

　　近半數棄房者下落不明

　　據工業園區法院經常審理房貸糾紛案件的金法官介紹,斷供案件普遍供房時間很短,按揭貸款幾乎都是2010年以後辦理的,而且大多數購房者是購買第二套,甚至是第三第四套房子時出現的情況。

　　業內人士認為,除了房價下跌,持有住房價格遠低於個人繼續要交納按揭貸款的價格,導致房屋變成“負資産”出現主動棄房外,更有可能是購房者自身財務出現問題,或者炒房團資金鏈斷裂而“斷供”。

　　“第一套房子發生糾紛的較少,因為作為剛性需求,購房者往往比較慎重。在為數不多的‘首套房’斷供案件中,外地籍年輕人佔比較大,且涉案房屋多為被告唯一住房。”金法官説,值得注意的是,業主斷供後被銀行告到法院,缺席審理較高。被告下落不明或經送達後拒絕出庭的,差不多要佔50%,棄房抵債意圖明顯。

　　據金法官介紹,審理斷供案件發現,購房者往往有一種典型的從眾心理,就是“買漲不買跌”,房價越是被抬往高位,越有可能出現售樓處前排隊搶房的現象。其中一部分購房者隨意性較大,缺乏長遠規劃和風險意識,對自身還款能力沒有正確評估,一旦遭遇變故,脆弱的履約能力極易喪失,無法承受鉅額貸款,最終會陷入房産被拍賣的尷尬境地。

　　“棄房斷供表面看來,有人願意虧損首付和已經支付過的利息,並搭上維護了多年的‘信用’,就一了百了。但斷供不僅是信用問題,還涉及違約責任。棄房也不代表法律責任可以中止履行。”金法官説。

　　在房貸糾紛中,最不應該也最常發生的就是借款人疏忽大意導致逾期還款的情況。金法官就審理過不少這樣的案子。李先生和江女士是一對80後小兩口,前幾年向銀行貸款購置了房子。兩人心情好時,會及時向銀行還貸,但兩人一吵架,就誰也不去銀行還貸了。

　　今年3月,小兩口的銀行逾期還款記錄達到了十幾次之多。銀行只得向法院起訴,要求解除貸款合同,並要求小兩口一次性支付剩餘房款、逾期還款的利息及相關費用。這下,小兩口才緊張起來,趕緊支付了拖欠的款項以及罰息,借款合同才得以繼續履行。

　　“如果借款人逾期還款累計超過一定次數,銀行可以要求解除借款合同,要借款人立刻償還貸款本金和利息,而且還要支付逾期還款的罰息,這就意味著借款人的房子可能要被拍賣用以清償。”金法官説,即使銀行沒有選擇解除合同,逾期還貸對個人信用造成的影響也是不可忽視的,個人的逾期還款記錄將被記入徵信系統,從而影響個人信用。

　　金法官認為,斷供現象頻發,也反映出不少購房者法律意識淡薄。很多人覺得,斷供以後,“大不了房子我不要了,銀行愛怎麼著怎麼著”。其實不然。從“斷供棄房”案例看,不管是“供不起”還是“甩包袱”,結果都是損失慘重。不僅房子沒了,首付、月供也付之東流。如果房子抵掉還不足以支付銀行貸款的話,還會在個人信用記錄中留下污點,對個人未來生活及商業活動將産生諸多障礙,以後再辦理貸款甚至信用卡,都將不被批准。

　　連線律師

　　斷供不能免除還款責任

　　蘇州一位有著多年房地産業訴訟經歷的劉律師透露,一直以來都存在房貸斷供的情況,自己此前就代理過多個此類案件,大多是因為業主無力支付才會出現斷供。

　　劉律師稱,業主以斷供來應對房價下跌存在嚴重的認識誤區。個人買房時和銀行簽訂的合同,首先是借款合同,同時還會與銀行簽訂房産抵押合同,千萬不能看自己房子已經資不抵債就選擇斷供。

　　“從法律角度分析,斷供對借款人是非常不利的,因為它並不能免除債務人的還款責任。如果債務人不按期還款,無論是出於哪一種原因的斷供,銀行都有可能宣佈借款合同到期,要求債務人償還全部貸款。”劉律師説。

　　此外,不論房價如何變化,個人對銀行的借款合同總是存在的。如果業主斷供,銀行起訴業主,基本上百分之百勝訴。銀行首先是拍賣抵押的房産,一般拍賣價會比市場價格低10%以上。相關的違約金、罰息、訴訟費、律師費、拍賣費等,全都由業主支付。

　　“拍賣完後,房子可能一半的錢沒有了。銀行還會拿著法院的判決,四處尋找業主的其他財産,業主的工資、存款等都可能會被銀行劃走。此外,法院判決進入執行程式後會終身有效,也就是説業主得一輩子擔心銀行會來追債。因此,正常人千萬別斷供。”劉律師説。

　　法官支招

　　購房者放貸者都應謹慎

　　金法官認為,面對斷供頻發現象,無論是購房者還是放貸人,都應理性而為之。為此,金法官提出一些建議,希望能夠減少斷供現象的發生。

　　從實際情況看,很多銀行給購房者的評估過程中,往往面臨打分不嚴、評估值注水的情況。最典型的就是購房者的收入狀況,其實是可以造假的。這往往使得按揭貸款的能力被虛假抬高,進而使得後期的還貸面臨壓力。

　　因此,作為銀行應加強資訊核查。在銀行的各類信貸中,個人按揭房貸是違約率較低的相對安全品種,但近期出現的斷供現象,提醒銀行業對風險控制更需審慎。加大房貸審核力度,包括借款人及配偶工作及收入的真實性。避免還貸能力不穩的購房者盲目入市後缺乏還款能力,導致銀行面臨壞賬“被迫當房東”的風險。

　　一些城市出現低首付的促銷手段,雖然可從一定程度上推動樓盤的熱銷,但也隱藏了極大的資金隱患。一是部分炒房人趁機入市,多套囤積,稍遇變故,就會喪失還貸能力。二是部分欠缺買房能力人低估還貸壓力,盲目入市,一旦感受到還貸壓力,只得選擇不還貸。因此,作為開發商,應當理性促銷。

　　銀行向借款人提供貸款,會對借款人的收入情況進行審查,通常要求借款人提供所在單位的收入情況證明。可見,此類證明是銀行發放貸款的重要依據,企業單位在出具證明的時候必須客觀公正,避免誇大,給銀行審核工作帶來困難。因此,作為借款人所在單位,在出具相關收入證明時,為了避免借款人後期出現棄房斷供違約現象,應當儘量客觀。

　　作為借款人應注重風險衡量。不要有“買漲不買跌”的從眾心理,看到房價水漲船高,看到售樓處門前排長隊,就衝動購房。應當有長遠規劃和風險意識,對自身還款能力要有正確評估,一旦遭遇變故,脆弱的履約能力極易喪失,無法承受鉅額貸款,最終會陷入房産被拍賣的尷尬境地。

　　一旦買房並向銀行借款後,要記準自己的房貸還款日,不在還款日後還款；關注自己實時的還款數額,避免出現還款金額不足的情況；最好是一次多存入幾次的還款金額,定期查詢個人的還款記錄。

　　如果經濟確實出現困難無法還款,可以通過與銀行協商的方式解決,比如,可以到銀行要求做貸款展期,要求銀行適當合理地延長自己的還款期限,或者和銀行協商改變還款計劃,要求先只還利息、暫緩本金等方式。切忌撒手不管、一甩了之。