中國銀行24日回應稱，已授權當地分行可以按照市場需求和政策變化適時調整房貸相關政策。至此，對於近日備受關注的房貸政策調整，四大行均已有所表態。

　　近日，媒體報道部分城市放鬆或取消了商品房限購政策。對此，中行表示，中國銀行總行已授權當地分行可以按照市場需求和政策變化適時調整相關政策，對不同的購房需求採取差異化策略，提高審批效率，提升服務能力，積極支援居民合理購房需求。中行將圍繞市場導向，採取有力措施，提供優質個人住房貸款服務。

　　就在同日，農行也回應稱，將順應市場需求變化，進一步加大房地産信貸投放力度，優先滿足居民家庭首套和改善型住房消費領域的合理信貸需求，並加快貸款審批和發放速度，提高服務效率。同時，將持續優化房地産開發貸款信貸結構，積極支援安居工程建設，做好相關領域金融服務工作。

　　23日工行已公開回應稱，該行認真貫徹國家有關房地産市場發展的政策導向，一直以來積極支援個人住房和房地産開發的合理信貸需求。該行正密切關注房地産市場的變化和相關政策的調整，並將及時做好相關信貸政策的銜接，不斷完善相應的金融服務。

　　按照現行房貸政策規定，首套房貸可按基準利率執行，有的甚至可以享受優惠；但二套房貸不僅需要首付6成，利率最低為基準利率的1.1倍。不過按照“認房又認貸”的房貸政策，即便已經將房出售，購房者名下已無房産，只要之前有一筆房貸記錄，就按二套房貸認定；有兩筆房貸記錄，就按三套房認定。不少人對此認定標準存在疑義。

　　對此，建行表示，住房信貸政策的出發點是支援自住、抑制投資投機，具體執行時應從實際出發，考慮合理需求，建議應將完善差別化住房政策提上日程，進一步明確和規範首套房貸支援的範圍、條件和標準，切實滿足居民家庭購買自住和改善型住房的貸款要求。

　　住房按揭政策對住房需求有著直接而重大的影響，對於購房者而言，按揭能大幅提高居民購房支付能力，對於政府而言，按揭政策是調控房地産市場的“撒手锏”，所以個人住房貸款政策的調整總是會引起業界和媒體的廣泛關注。

　　 按揭貸款的前世與今生

　　我們先簡要回顧一下按揭貸款政策的發展歷史。上世紀90年代末，國內銀行按揭開始起步，到2007年前按揭總體上得到政府的鼓勵。2007年9月，針對房地産泡沫的泛起，按揭政策開始調整，第二套房的首付比例提高到40%以上，利率規定不低於同期貸款基準利率的1.1倍。2008年10月，為應對金融危機，刺激經濟增長，按揭政策被大幅度放寬，貸款利率下限擴大到基準利率的0.7倍，首付比例可低至20%，刺激力度可謂空前。2010年4月，面對房價大幅上漲，投資投機盛行，按揭政策又出現大轉折，國務院規定首付比例不低於30%，二套房不低於50%，利率不低於基準的1.1倍，第三套房以上首付比例和利率大幅提高。2010年4月底從北京開始，一線城市和部分高房價二線城市陸續開始推出住房限購政策，2011年8月開始住建部下發二三線城市限購政策標準。隨著限購政策的推出，按揭政策越來越嚴格，各地第二套房首付比例被提高到60% -70%，第三套房按揭基本被禁止。到2014年年中，除一線城市外，各地限購政策開始先後鬆綁和取消，限購政策隨之開始局部放鬆，8月初招商銀行放鬆對首套房認定標準，二套房首付可降至3成，到9月中下旬，有消息傳出，限貸政策將進一步鬆綁。

　　 並非空穴來風

　　限貸的鬆綁，首先與宏觀經濟背景有一定關係。目前中國經濟已經步入新常態，據研究，新常態主要體現在四個方面，一是經濟增長速度換擋回落，二是逐步優化結構，三是增長動力從要素驅動向創新驅動轉型，四是面臨樓市、地方債、金融等多重風險挑戰。今年二季度全國GDP增速為7.4%，已遠低於前幾年10%以上的增速，而且經濟還存在一定不確定性，下行壓力依然較大。經濟下行與房地産投資與銷售增速較大幅度下滑有密切關係，經濟企穩需要房地産行業的支援，此時限貸鬆綁對於房地産業和宏觀經濟將形成正面支撐。

　　限貸鬆綁，有其行業發展背景。從中長期看，1998年房改以來一直到2013年，房地産總體處於上行階段，雖然2008年因特殊原因出現過一次銷售下滑，在這個上行過程中，供應量不斷積累擴大，房價迅速達到高位，超過居民承受能力。從2014年開始，房地産達到一個轉捩點，整體形勢開始轉向，也可以説房地産進入下半場或者説是白銀時代，除少數一線城市外，大部分二線至四線城市産能過剩，供大於求，房價收入比失衡，在宏觀經濟進入新常態、貨幣政策偏中性、投資投機受到明顯抑制、勞動人口開始下降(專家預計2010年到2020年，勞動年齡人口將減少2900萬)，房産稅納入稅改議程之時，未來房地産投資銷售快速增長的可能性明顯降低，房價快速上漲已失去基礎，近兩三年大的趨勢則是消化庫存。過去15年，投資銷售快速增長，項目幾乎穩賺不賠，價格大幅上漲，利潤高企不下，這是一種非常態。

　　目前，房地産進入白銀時代，也即新常態，此時投資銷售增幅放緩，銷售可能出現下降，項目有賺有賠，價格雙向波動，利潤則向社會平均利潤靠攏，風險相對加大。在這個階段，特別是目前房地産供大於求的形勢下，限購鬆綁有利於消化庫存，有利於降低行業和企業風險，而且重要的是，此時限購鬆綁不會導致房價上漲。就杭州市區而言，目前已領預售證的庫存13.7萬套，按平均每套100平方米、均價15669元/平方米(8月成交均價)，庫存沉澱資金約2147億元，限購放鬆對於盤活2000多億資金有著十分積極的意義。而開發商資金盤活，對於地方政府保持一定的土地收入、降低平臺貸款風險也是比較有利的。

　　 限貸鬆綁體現了什麼

　　限貸鬆綁體現了房地産調控的目的。1998年以來，房地産調控政策變化比較大，其實頻繁變化的是調控的手段、方向和力度，而調控的目的始終是不變的。房地産調控的總體目標只有一個，那就是促進行業健康發展，但具體而言可分解成三個目標，一是拉動經濟增長，與宏觀經濟協調發展，二是解決住房問題，包括市場手段和保障手段，三是防止大起大落，防範和化解泡沫，促進行業供求基本平衡，房價基本穩定，結構基本合理。調控是在三大目標中尋求一種平衡，三大目標在不同時期各有側重，當前限購放鬆有助於化解供應泡沫，且不會導致房價上漲，有利於經濟企穩，有利於地方政府增加稅收、穩定土地收入、緩解平臺貸款風險、增加保障房供應。

　　限貸鬆綁體現了房地産雙向調控的特點。大體上看，1998年至2003年國家調控政策主要是鼓勵房地産發展；2003年至2008年上半年，調控政策主基調是引導行業健康發展，抑制房地産過熱，但總體偏鼓勵；2008年下半年到2009年，政府主要是刺激房地産；2010年至2014年年中，主要是通過限購限貸政策抑制投資投機，控制泡沫為主要導向；2014年年中以後，主要方向是鼓勵去庫存，分類調控，通過新型城鎮化戰略、區域發展戰略等引導人口和産業有序發展，促進大中小城市和小城鎮均衡發展。限購限貸的放鬆，是在新形勢下擴大住房需求、促進供求平衡的重要舉措。1998年以來中央政府對房地産調控實際上不是單方向的，而是根據不同形勢在做調整，地方政府則相對偏單向，過熱的時候也不太會去抑制，形勢稍有不妙就琢磨著如何扶持，這與土地財政和考核體制有關。房地産進入白銀時代後，中央政府的雙向調控特徵預計會更加明顯。因為目前房價處於高位，供應量總體過大，過去超常規發展過程中積累的問題比較多，既要控制房價泡沫，又要調節供應量泡沫(這是過去不太遇到的)，既要房地産支援經濟增長，又要防止房地産出現崩盤，房地産調控面臨一個相對複雜的形勢，中央政府將在長效政策機制基礎上，根據形勢變化相機做出政策調整，促進房地産相對健康發展。

　　限貸鬆綁，體現出金融手段往往是房地産調控的一個核心手段。房地産是一個容易誘發投資投機、易大起大落、對經濟的拉動作用和破壞作用都很大、對金融依賴和影響很強的行業，不太容易駕馭，所以需要政府多管齊下進行調控，調控手段主要有財稅、金融、法律、行政、輿論等多個方面。限購就是一個明顯的行政手段，作用非常大，但對市場形成了一種直接的干預，長期未必適用。在眾多手段中，金融手段往往是一個核心手段。金融在房地産拿地環節、開發環節和購買環節等全産業鏈都能發揮重要支援作用，所以採用金融手段調控房地産力度會比較大。金融手段中按揭政策又是一個重點，按揭對房地産需求可以起直接擴大和縮小的作用，效果可謂立竿見影。從按揭政策看，我國調控房地産的空間相對較大，由於2010年以後為抑制需求，二套房首付被大幅提高到6-7成，口子收得很緊，這為今年和以後放鬆調控留下了很大餘地。在當前房地産進入新常態、供大於求的形勢下，限貸政策的放鬆必將有力地擴大住房需求，促進庫存的消化，為保障宏觀經濟在合理區間運作發揮積極作用。