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房貸發放"厚此薄彼" 美中低收入者依舊買房難

  • 發佈時間:2014-09-09 15:43:47  來源:人民網  作者:佚名  責任編輯:孫業文

  儘管美國樓市的復蘇還剛剛起步,但對於首次購房者,申請房貸的門檻依舊高企:異常高的信用評分以及其他嚴苛的標準。

  這一現象也引起了政策制定者以及行業巨頭的關注,畢竟各方都希望在不觸發新一輪危機的情況下糾正這一尷尬的現狀。

  《華盛頓郵報》報道,針對這一問題,白宮率先做出表率,將在9月17日召集美國內一些大型銀行的負責人就這一問題進行商討,以平息民眾的不滿。

  白宮的這一號召也得到了多數相關機構的相應。美國抵押貸款銀行協會(Mortgage Bankers Association)主席史蒂芬斯(David H. Stevens)表示,目前的情況對放貸者與那些中低收入階層的房貸申請者不容樂觀。一位美國聯邦住房管理局(FHA)成員表示,將與管理局負責人一起出席會議,試圖解決這一問題。

  中低收入階層貸款難

  20多年來,馬克(Mark Vinciguerra)經營的小銀行專門向俄亥俄州西北部郊區的首次購房者提供房貸。此後,金融危機襲來。房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的審計師也隨之而來。

  這兩家提供住房抵押貸款的金融巨頭要求馬克贖回200筆已發放的、資質不佳的貸款,稱馬克所經營的銀行無法滿足發放貸款的條件。最後他只成功回購了其中的5筆。但是,沒完沒了的麻煩接踵而至,使得他幾乎放棄向中低收入階層發放貸款的業務。

  馬克只是眾多放貸者之一。在這一群體看來,政府方面給出的混亂資訊以使得他們不願放寬申請貸款的信用標準。為避免此前因毫無節制地放貸導致的樓市危機,美國政府已迫使銀行贖回數十億美元的貸款,並繼續強調行業自律的法則。一旦有不服從的銀行,等候前者的是政府的罰單。僅僅在兩周前,罰款數額又被刷新。美國銀行與美國司法部已經達成一項和解協議,美國銀行將支付約170億美元以解決針對該行在金融危機爆發之前的抵押貸款相關業務中不當行為的指控。

  摩根大通CEO傑米·戴蒙(Jamie Dimon)已公開表示,將切斷與FHA的業務往來,後者常為初次購房者提供廉價的貸款。

  而隨之産生的影響便是,美國房屋擁有者之間的差距將越拉越大。“很明顯,那些隸屬於1%的富有階層通常很容易就能獲得足夠的信用來申請貸款,”史蒂芬斯説道,“而那些擁有中低收入階層或者正努力向上奮鬥的年輕人,很難入放貸者的法眼。”

  政府偏愛高收入階層

  根據《抵押金融內情》雜誌(Inside Mortgage Finance)此前的報道,兩房(即房地美、房貸美)和FHA擁有全美近一半的抵押貸款。兩房把這些房貸資産打包成債券,也就是次貸債券,賣給各大投行、銀行。他們許諾這些次貸債券的安全性,並表示,一旦違約將對投資者進行賠償。

  然而,始於2008年的次貸危機戳破了美國樓市的泡沫,對這三大機構予以重創。美政府出手拯救了兩房,FHA不得不在去年首次動用納稅人的資金彌補損失。

  如今,有住房領域專家認為,政府要求整個放貸行業嚴謹把關,其實是在無形中把放貸者推向了那些家境殷實、資質更好的貸款申請者,也使得更大一部分的中低收入家庭與貸款申請越來越遠。美聯儲主席耶倫就曾在今年夏天表示,任何沒有漂亮信用評級的申請者將會發現越來越難申請到房貸。此話一齣,美國樓市直接放緩了復蘇的步伐。

  放貸行業的一些專家認為,政府完全可以採取些鼓勵措施,來緩解當前房貸發放“厚此薄彼”的現象,而不是動輒對相關銀行樓市泡沫前的一些細小錯誤採取天價罰款的方式。這些專家還要求政府出臺更明晰的細則來監管兩房或者FHA作為放貸者的角色。許多銀行表示,他們常被要求回購貸款或償還政府的損失,即使他們的放貸行為與貸款違約無關。

  此外,對於申請者的信用評分,也是各方博弈的一個焦點。如今,投資者已拒絕購買那些評分低於640的抵押貸款申請者,即便這一群體有FHA擔保。FHA通常擔保的申請者信用評分為580分起始。年初,美國最大的抵押貸款機構之一富國銀行(Wells Fargo)就曾試圖降低申請者的信用評分標準,並期待美國政府在這一領域能細化其中的規則,但6個多月過去了,美國政府依舊毫無動靜。

  “這些問題早就存在,”富國銀行住房按揭部門(Wells Fargo Home Mortgage)主席邁克·海德(Mike Heid)説道,“政府是時候出手解決了。”

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