中原地産首席分析師張大偉表示，北京被“豪宅化”趨勢將愈加明顯，2013年以來，四環平均樓面價為5萬元/平方米，其今年上市後均價將達到8萬元/平方米

　　“豪宅元年”是業內對2015年北京樓市的界定。事實上，正是由於2013年以來的“地王”們都將在今年集中入市，各大豪宅項目的操盤手春節就開始焦慮。不過，從2015年第一季度豪宅市場的表現來看，借力於盤古大觀的集中成交，北京豪宅市場成交量暴漲。

　　據亞豪機構統計數據顯示，2015年第一季度，北京單價超過10萬元/平方米的豪宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍。

　　有業內人士認為，改善性需求的入市在一定程度上緩解了北京豪宅的銷售壓力，但這也加快了北京被“豪宅化”的速度。

　　值得注意的是，中原地産首席分析師張大偉向《證券日報》表示，隨著2013年以來的地王相繼入市，北京四環內房價將進入8萬元時代。

　　單價破10萬元豪宅成交量上漲

　　據亞豪機構統計數據顯示，2015年第一季度，北京公寓豪宅成交均價排名前十的項目成交總金額為85.3億元。

　　其中，成交均價最高的樓盤為萬柳書院，總計成交15套，成交均價達134985元/平方米，成交金額為5.32億元；位列第二位的是中軸國際，成交1套，金額為6600萬元，均價為118669元/平方米；第三位則為盤古大觀，成交96套，成交均價為107705元/平方米，成交總金額為68.17億元；即使是成交均價最低的項目，均價也接近了7萬元/平方米。

　　單價超過10萬元/平方米豪宅成交量暴漲的背後，實際上是盤古大觀的集中銷售。“剔除盤古大觀公寓豪宅的成交量，實際上今年與去年的市場成交量變化量並不是特別大。”某熟悉豪宅市場人士向《證券日報》透露，但總體來看，今年豪宅供應量非常大，預計將帶來成交額的上漲。

　　值得一提的是，除了超過10萬元/平方米的頂級豪宅市場成交量爆棚外，其他公寓豪宅和別墅市場成交量也相對活躍。

　　據亞豪機構表示，2015年第一季度，銷售量靠前的別墅項目，單套總價全部保持在千萬元級別，甚至更低。這體現出當前高端市場以改善性需求為主，預計隨著二套房首付標準降低以及二手房營業稅的減免，未來高端市場成交量還將提升。

　　事實上，近期實地走訪位於東北五環外溫榆河墅區內的融科·千章墅時也發現，現場有不少意向購房者。一位購房人告訴，來看房是為了換一套更好的房子。為此，該購房人已經出售了自家位於東三環附近的一處住宅。而對於選擇在這個時間進行置換的原因，該人士稱，因為感覺政策趨於鬆綁，房價很快會進入新一輪上漲通道，所以著急換房。

　　據該項目銷售人員介紹，融科？千章墅是總價為千萬元級的城市別墅，一期早已全部售罄，二期共139套，現在已銷售了80%，目前有現房在售，預計今年年內將推出三期産品。“今年三月份還未結束，我們就已經完成了當月銷售任務。”該人士向透露。

　　然而，鋻於高端項目的扎堆入市，總體來看，北京的高端市場競爭依然非常激烈。“2015年，北京將有20多個豪宅項目入市，其中擁有銷售單價超過10萬元/平方米房源的項目接近20個，而這些項目一半以上將是今年的新增項目。”北京萬科高端事業部負責人高廣漢曾向如是透露。

　　四環房價將邁入8萬元時代

　　事實上，隨著上述20多個豪宅項目的入市，北京樓市被“豪宅化”的速度正在加快。張大偉向透露，近兩年，北京五環內住宅用地供應僅14宗，四環內僅有5宗，而未來四環內基本已經沒有住宅用地。目前，五環內商品房住宅部分僅有存量合計在8萬套左右，而四環的存量不足1萬套。

　　“2013年以來，北京四環平均地價為5萬元/平方米，四環到五環之間平均地價是3萬元/平方米。”張大偉向《證券日報》表示，“按照這些地價計算，今年北京四環內上市的項目銷售均價將在8萬元/平方米左右，四環到五環之間房價則將達到5萬元/平方米”。

　　事實上，縱觀現在北京樓市豪宅項目的分佈圖來看，成交量和成熟度相對較弱的是南城板塊，其他區域均有相對大量的在售熱銷豪宅項目。

　　不過，從成交量的分佈來看，未來整個高端産品線將逐漸向南城轉變。據中原地産統計數據顯示，2010年以前，北京樓市60%的成交在長安街以北，但隨著南城的發展，2013年長安街以南樓市成交量佔到北京市場總成交量的55.5%。而在2014年，南城也以32847套的成績佔到總成交量的一半比重。

　　而從南城在售項目的房價來看，據《證券日報》了解，目前位於南城板塊的在售項目中冶·德賢公館均價為42000元/平方米，單套總價在550萬元-800萬元之間。“預計4月份將推出樓王産品，戶型面價在134平方米至178平方米之間”，該項目銷售人員向透露，主要針對改善性需求購房者，目前已經有不少購房者來訪。

　　“北京五環內房價現在已經進入5萬元時代了，隨著北城房價過高，現在南四環不足5萬元/平方米的成交價將促使高端購房者向南城轉移。”有業內人士表示，而改善性需求的加速入市也給其市場提供了提升空間。

　　鋻於此，中冶置業集團行銷策劃部副部長吳博向本報表示，高端品質改善型産品扎堆，競爭激烈的背後，是今年將成為抄底四環的最佳時機。

　　事實上，2015年1月份，南四環外白盆窯地塊被華潤置地高價拿下，折合樓面價高達38000元/平方米，成為北京新一輪地王。張大偉表示，這只是近年南城土地市場的一個縮影，到目前為止，南城已有中冶置業、首開保利、華潤置地、融創中國、中化方興等眾多一線品牌開發商爭先入駐。

　　這意味著以往成交量和成交單價都較低的南城板塊也開始向“豪宅化”邁進。實際上，去年8月份有市場人士直言，“預計北京四環沿線房屋均價破10萬元/平方米也就未來兩三年的事了”。