2014年，北京住宅市場整體下滑，高端住宅市場也是競爭的“紅海”。來自保利北京的數據顯示，2014年保利北京共完成銷售額112.6億元，其中保利海德公園單盤貢獻21.91億元。

　　記者發現，該項目前身是“薊門橋地王”項目。從拿地到入市歷經近4年週折後，開始搶跑高端住宅市場。

　　值得注意的是，去化仍是北京高端住宅面臨的最大難題。中原地産首席分析師張大偉表示，在土地價格持續高漲的2014年，單價在5萬～8萬元、8萬～10萬元及10萬元以上的物業銷售並不樂觀，同時，2015年頂級住宅市場的競爭將更加激烈。

　　地王項目搶跑

　　保利海德公園項目的歷史要追溯到2010年。當年3月北京世博宏業房地産開發有限公司以17.6億元的總價拿下該地塊，折合樓面價30197元/平方米。2010年4月樓市進入調控期，這一地塊成為燙手山芋，無法正常開工。2010年8月10日，世博宏業將該地塊轉手給保利，按照當時出讓約定，開工時間為2010年10月30日，然而保利收購後遲遲未動工。

　　2012年7月記者實地走訪該項目時，周邊仲介人員將緩慢開工的原因歸結于“地價過高”。彼時，項目周邊無新項目在售，售價無可比性。在售二手房源如錦秋知春、太月園等項目，均價約3.5萬～3.8萬元/平方米。

　　2013年11月上旬，北京出臺“單價高於4萬元樓盤不予批預售許可證”的政策，“冰封”了高端住宅市場。不過，2014年該項目開始入市。

　　保利北京相關人士表示，海德公園項目推盤時，別的高端樓盤在推遲入市，“別人追求的跟我們不太一樣，一年100億元的(銷售)任務放在這裡，海德(公園)不開是不行的。”

　　上述人士認為，操盤的過程中，海德公園項目入市趕上高端住宅市場供應還不太充足，反而搶佔了頂級住宅的窗口期，如果放在2015年，則會面臨白熱化的競爭。

　　去庫存仍是最大難題

　　根據亞豪攸克聯合發佈的數據，2014年北京公寓成交金額排行中，前四位均位於海澱區，其中銷冠為京投銀泰·琨禦府項目，銷售額為32.16億元，保利海德公園項目位居第二，銷售額為21.91億元，緊隨其後的是華潤萬橡府。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，2014年總價3000萬元以上的頂級住宅市場成交量增長了21%，成交價格增長17%，從這兩點來説，頂級豪宅市場處在供需雙旺的局面。一方面跟限價令的解禁有關係，另外開發商合理定價激發了一些需求，2014年高端住宅供應集中在以往供應較稀缺又有教育資源的海澱區，也使得海澱區的項目成交量放開。

　　張大偉認為，到2015年年中，中赫萬柳書院、佳兆業廣場、遠洋劉娘府地塊項目以及融創農展館地塊項目、保利首開東壩地塊等項目將陸續入市，大量高端項目且主力戶型在200平方米以上的項目扎堆入市，將導致頂級住宅市場競爭進一步加劇。

　　保利北京一位行銷人士接受記者採訪時表示，2015年，單價在10萬元以上的頂級住宅項目會大規模入市，但是各開發商都有自己的特點，很難説誰比誰更好，因為客群不一樣，區域也不一樣，甚至産品也不一樣，將是一個百花齊放的階段。

　　上海易居研究院研究員嚴躍進表示，對於爭相入市的北京高端住宅市場，最大的難題仍是去庫存。