回首2014年，寧波樓市迎來了一場重要的變革。放開限購、限貸，以及央行降準等利好政策輪番上陣;與此同時，降價潮一波緊接一波地被掀起。

　　在政策和房價的雙重催化作用下，購房者的信心得到提振，由觀望到入市，踏入了剛需或改善的置業門檻。截至目前，今年寧波市六區的商品房成交量已經超29800套，全年有望衝破三萬大關。

　　可是，可觀的成交水準背後，是各樓盤貼著成本的吆喝叫賣，開發商們坦言今年都是艱難“熬”過來的。

　　對此，有人悲觀唱衰，也有人樂觀守候。一起來看看寧波本地的大咖們，是如何總結這一年的寧波樓市的。

　　從2014年的房地産市場走勢來看，政府對房地産調控從打壓轉為鼓勵和促進正常的房地産消費。這也使得下半年以來，市場逐步回暖，一步步向好的方向發展。

　　銀監會提出放開首套房的利率優惠，改良“認貸”政策，讓一部分切實需要買房的群體邁進了首改的門檻。

　　央行宣佈降息，銀根得到鬆動，對整個房地産業鏈條起到了潤滑作用。而且從已透露的資訊看，明年或再迎來兩次降息。

　　對購房者來説，無疑又是一次實實在在降低購房成本的利好。對開發商而言，土地款、稅收以及銀行貸款也會因此縮減，開發成本也會降低。

　　儘管今年寧波的商品房成交量創下了歷史新高，市場是可觀的，但是房價一降再降，導致幾乎所有開放商今年的利潤都岌岌可危。

　　特別是在目前的高庫存下，一段時間內寧波的需求熱情是銳減的，而且新的可持續增長的需求量又有限。所以明年政府對土地市場的把控就尤為關鍵了。明年，寧波市場應該還是要以消化庫存為主。

　　明後年，是大量期房集中交付，轉為現房的時期。個人建議，就是在現有的市場狀態下，最好的辦法就是立刻實行現房銷售。現房銷售的好處就是把現在的庫存在往後兩年內進行消化，而現在供應的土地也剛剛好在那時候接棒進行供應。

　　不過這種銷售模式真正操作起來，對開發商來説資金就會成為最大的考驗了。

　　樓市調控政策在2014年發生了重大變化，回顧這一年的政策，可以看到政府正在減少對房地産市場的行政干預，行政干預手段已經開始逐步退出，轉而通過市場供需去自行調節。

　　2014年初房地産市場一片慘澹，這讓不少地方政府火急火燎，紛紛出臺救市措施刺激樓市回暖，而對樓市成交抑製作用最大的限購也成為地方政府的“眼中釘”。

　　6月底呼和浩特市率先宣佈取消限購後，各地方政府便紛紛跟進，寧波在7月31日有條件放開了樓市限購，二手住房限購全面鬆綁，一個月後限購政策正式退出，意味著樓市調控告別了“一刀切”。緊接著央行發文取消了限貸政策，寧波馬上落地實施，和限購放開相比，限貸解禁“救市”的信號意義已經十分明顯，特別是對改善客戶而言，能直接降低購房成本，可以直接促進壓抑已久的改善型需求入市，取消限貸是今年對樓市影響最大的一個政策。

　　而另外一劑樓市強心劑則屬央行的不對稱降息。雖然央行出手的本意不是救樓市，但這意味著貨幣政策的轉向，實質上已經從穩健轉向適度寬鬆，對樓市意義十分重大。對於購房者來説，疊加之前的取消限購、限貸政策影響，入市的積極性得到了極大提高，樓市成交量也屢屢刷新歷史高位。

　　今年是名副其實的政策年，還有調整公積金使用門檻、大學生的購房補貼等等，這一系列的政策無疑都有利於推進房地産的進一步市場化，樓市也會因此而更為穩健地發展。

　　隨著今年年初杭州樓市的降價，降價風潮就像多米諾骨牌似的倒向全國。作為二線城市的寧波在高企的庫存壓力下也沒能倖免。

　　從締壹城開始，“以價換量”便成為貫穿寧波樓市這一年的關鍵詞，跑量成為了開發商們的共識。

　　在開發商以價換量的刺激下，以及三季度以後利好政策輪番上陣，10月和11月成交創出新高。然而從整體看，高企的庫存仍未能明顯下降，且政策的刺激延續力也頗顯疲軟。

　　到如今，寧波仍然有660萬平方米之多的庫存量，預期到2015年春天這一輪新增供量産生的庫存將會達到極大值，後續庫存應該會開始下降。就供應結構看，由於整體經濟面仍未能好轉，由此預計2015年中高端改善性産品的銷售壓力仍未能很好解除。

　　這一年，壓力之下的開發商開始求變，一種變化是類似綠城、萬通之類的老牌房企開始退出轉讓，另外一種則是行銷方式上的轉變，隨著去庫存壓力的加大，原有的媒體渠道已經無法為開發商加快銷售貢獻更多，其效果直線下降，開發商意識到尋求在行銷模式上尋求突破的重要性，因此越來越多的開發商開始踐行“全民行銷”“多渠道行銷”之路。

　　一時間電商平臺、派單、巡展、活動、全民經紀人、call客等等鋪天蓋地而來，成為2014年甬城樓市的獨特風景，也意味著樓市行銷就此進入了一個新的時期。

　　今年前11個月市六區二手房交易量是18815套，平均每月僅1700套左右的水準，相比2013年平均每月2600套的成交相比，降幅達到33.7%。

　　均價方面也從去年的10823元/平方米降至今年的9284元/平方米，降幅也有14.2%。

　　整個市場全年呈現“先抑後揚”的走勢，尤其是8月份限購接近後，平均20天就有一個利好政策出臺。

　　比如限貸鬆綁、大學生購房補貼、公積金政策調整、降息、棚戶區改造等等，這些利好政策效應疊加，引發二手房市場交易從底部轉入上升的階段，平均每個月上升5~10%左右。應該説時至年底，各方對市場的預期都轉好，整個市場趨暖。

　　對於二手房市場而言，今後的機會點應該會在危舊房改造上爆發。

　　整個寧波城市區域並不大，棚改也主要針對市中心老小區進行，真正的棚改客戶有一個地域性的居住習慣，他們在市中心住慣了，你換給他一套郊區的房子，他不願意去，多會選擇貨幣安置或去就近買一套二手房，因為他的生活圈子就在這裡。

　　很多的危舊房都是年紀大的寧波人住，他的子女都是圍繞他置業，房子買在周邊區域，這樣照顧老人方便。如果老人換一種思維作另一種置業打算，那可是牽一髮而動全身的事。所以説，棚戶區改造更多的利好會在二手房市場顯現。

　　2014年即將過去，讓我們把目光投向2015年市場，結合今年樓市的特點，我們來展望一下未來的樓市。總體來説，2015年的寧波房地産市場將會穩中求發展，價格不會有大的起色，成交量預計下半年會好轉，剛需型住宅類産品依然會是主流，投資市場則繼續不景氣。

　　個人預測，2015年市場將向以下幾個方面發展:

　　一是住宅供求。據初步統計，2015年樓市新增住宅供應量將約達485萬方，其中鄞州區佔32%，鎮海區佔比33%，北侖區佔比16%，江東區(含科技園)佔比9%，江北區佔比6.5%，海曙區佔比3.5%。成交量預計390萬方左右。

　　寧波市場供大於求的局面明年將持續，市場壓力不容小覷。鄞州區、北侖區和鎮海區成為了主力供應區域，三大區域內樓盤間競爭壓力較大，海曙、江東等稀缺地段商品住宅會較受歡迎，高性價比樓盤依然會是主題。

　　二是市場價格。預計2015年住宅市場價格漲跌幅均控制在5%以內，總體上房價以穩為主，市場將會良性發展。

　　三是各物業走勢。預計商品住宅市場供求兩端基本與上年持平，而由於今年底積壓剛需的爆發，來年需求有減弱的可能;公寓市場供應量將會明顯加大(預計90萬方左右)，市場需求預計30萬方左右，公寓市場壓力遠大於2014年;辦公市場存量會進一步加大，經濟不好轉的情況下，辦公銷售現狀較難改觀;商業市場同樣存在較大的庫存壓力，對於廣場類商鋪，開發商持有將會佔據大頭，即招商模式取代銷售成為主流。

　　四是戶型方面。主力需求戶型將會由90-110平方米向120-150平方米緩慢過渡，即改善型市場將會大有好轉。