導讀：雖然今年以來從地方政府放鬆限購出臺措施刺激樓市，到中央銀行鬆綁信貸和中央政府維穩樓市的政府取態來看，房地産宏觀政策的托底明顯。然而，目前房地産市場特徵與過往有所不同，單純寄希望於政策救市的歷史或難重演。

　　在央行“930”信貸政策滿月之際，2014年10月29日李克強總理主持召開的國務院常務會議要求重點推進六大領域消費，其中包括穩定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件。在這樣一次大規模救市背景下，包括北京在內的各地樓市先後都出現了回暖跡象。

　　單純寄望政策救市歷史或難重演

　　與2008年金融危機引發的樓市下跌相比，本輪樓市無論是調整時間還是下跌幅度均不及2008年。當時中原二手住宅價格指數下行週期達到9個月，六大城市跌幅在7.5%至12.7%，而此次始於今年5月的指數下行經歷了5個月時間，六大城市跌幅僅在0.9%~6.3%。價格調整有限，自然也不利於反彈勢頭的確立。

　　此外，兩次房地産救市的大背景也迥異。2008年，在政策全面放鬆的情況下，各路資金涌入樓市，投資性需求異常活躍。而當下，無論是資金還是投資性需求進入樓市的週邊因素影響較多。本屆政府持續推進的反腐工作，對房地産市場尤其是高端産品領域衝擊明顯。不動産登記工作的穩步展開，以及房地産稅立法進而全面開徵房産稅的預期，影響市場投資需求。最後，隨著居民金融理財渠道的不斷拓寬，房地産價格漲幅收窄、流動變現能力較差的局限性凸顯，也對資金的涌入帶來較大分流影響。

　　中原集團研究中心張海清認為，雖然今年以來從地方政府放鬆限購出臺措施刺激樓市，到中央銀行鬆綁信貸和中央政府維穩樓市的政府取態來看，房地産宏觀政策的托底明顯。然而，目前房地産市場特徵與過往有所不同，單純寄希望於政策救市的歷史或難重演。加之，宏觀政策的取態也有差異，將使得本輪各類救市政策能否真正奏效有待觀察。

　　土地市場率先響應新政

　　實際情況是怎麼樣呢？新政一個月，市場並沒有出現暴漲的局面，但回暖卻是實實在在的，最明顯的是土地市場。根據統計，其間一線城市土地成交22宗，合計成交規劃建築面積234.96萬平方米。雖然因為長假影響，成交面積低於9月，但成交均價則創造了最近半年的最高點。

　　22宗土地成交樓面價達到了9787.5元每平方米，這也是僅次於2014年1月份的高點，住宅地塊成交7宗，合計簽約114萬平方米，住宅成交樓面價達到了15172元每平方米，其中溢價率也達到了36%，雖然成交總量約為供應量影響出現下調，但整體看溢價率有所上行，土地市場在10月份有復蘇的變化。10月以來，20大標桿房企中，萬科、保利、首開分別拿地，從目前市場趨勢看，土地市場依然將低位運作，但抄底的企業將有所增加。

　　在樓市方面，根據中原地産市場研究部統計數據顯示：新政首月40個重點城市新建住宅成交面積較9月同期增長9%，其中各線城市均有所回升，一線城市表現最為突出，增幅達到23%。因為網簽數據滯後，實際市場的表現遠遠超過數據體現出來的上漲。

　　北京樓市仍然處於調整區間

　　最能反映樓市熱度的是二手房的買賣情況。從10月20日後，北京單日網簽數量連續突破450套，最近一週工作日基本在600套以上。整個10月份，北京二手房網簽合計8923套。由於北京網簽數據滯後於一線實際成交起碼15天以上，10月份市場實際簽約量應該在1.8萬套左右。

　　北京二手房市場價格降幅在今年上半年超過之前市場預料，在實際市場交易中，大部分購房者都會發現，市場在售的二手房房源均價相比年初最高點，跌幅已近超過15%，部分房源甚至超過20%。

　　這種情況下，特別是在“930”新政策刺激下，之前部分觀望的購房者出現了井噴恐慌性入市。從7月開始，成交量已近逐漸觸底，房價下調的幅度在逐漸放緩，到了10月份北京二手房價格在年內首次出現輕微上漲。

　　從二手房成交價格看，9月依然延續下調，成交均價為2.87萬，但跌幅明顯收窄，大部分區域已經出現止跌現象，10月份成交均價在2.9萬左右，環比9月上漲了1%。

　　雖然10月價格出現了輕微反彈，但從10月實際成交量看，後市走勢依然不明朗。中原地産首席分析師張大偉認為，信貸價格未明顯下調導致不太可能帶來明顯的價格反彈。在單月二手房成交量萬套左右的情況下，北京樓市依然處於調整區間，但隨著市場信心的恢復，房價已經基本可以判斷很難有下行的調整。文/本報記者 范輝

　　財經觀察

　　反彈關鍵還是靠信貸

　　回顧2008年全球金融危機引發的樓市全面下行期間，中央採取了一系列救市政策，當時在各項政策的刺激下樓市迎來了強大力度的反彈。這次刺激是否會帶來大反彈呢？

　　張海清認為，2008年救市效果之所以能立竿見影，除了政策本身大幅調整之外，離不開貨幣政策寬鬆的重要背景。在2008年9月至12月間，經歷了三次下調存款準備金率、四次下調基準利率。而今年此前的定向降準對房地産市場難有大的影響，當前無論是貨幣供應還是社會融資規模，均與當年存在顯著差距。

　　另外，樓市要反彈，離不開信貸，這兩次雖然都是央行放鬆表態，但執行起來卻有差異。2008年發佈的國務院131號文件中提出“鼓勵住房合理消費”，具體舉措包括房貸首付比例調至20%、利率下限基準利率0.7倍。最主要的是政策出臺後，各大商業銀行所有商品住房類型均按此執行。

　　然而，此次信貸放鬆能否真正落地，取決於商業銀行自行確定。央行“930”政策出臺一個月以來，除了首套房認定標準放寬之外，房貸利率並未出現明顯下調。目前，在銀行實際執行過程中，不僅受到政策底線嚴格控制，同時往往出於資金成本、經營收益、風險控制等角度考慮，對具體個人執行不同的信貸方案。