600萬元成為分水嶺

　　一直以來，海淀樓市都因其地段及稀缺性資源優勢，廣受改善型置業者熱捧，房價亦持續處於高位。數據統計結果顯示，10月份海澱區預計入市的5個項目均價普遍突破50000元/平方米。業內專家指出，海淀地區由於土地稀缺等諸多因素，住宅供應一直較少，供需結構也比較緊張，未來隨著“限貸鬆綁”利好的釋放以及改善型需求的集中爆發，價格還存在很大的上漲空間。

　　海淀新盤集中釋放

　　根據亞豪機構數據統計顯示，10月北京商品住宅市場將有22個項目(包含1個自住房)入市銷售，主要集中在大興、朝陽和海淀3個區域。其中，海澱區預計將有5個項目開盤，包括金隅翡麗·藍爵堡、華潤萬橡府以及紫玉公館等。據了解，華潤萬橡府在售均價58000元/平方米，紫玉公館預計售價則高達70000元/平方米，新盤項目預計售價亦普遍在50000元/平方米左右。目前為止，僅有金隅翡麗·藍爵堡項目擬定入市價在4.5萬元/平方米左右，仍處於價值洼地。

　　房地産分析人士指出，海澱區域由於土地出讓有限，房地産市場供應量一直相對較少，産品也比較稀缺。近日，建行、中國銀行相繼鬆綁“限貸”政策在刺激改善型需求加速入市的同時，也增強著房地産開發商對市場的預期，因此，10月份入市新盤均價突破50000元/平方米不足為奇。此外，在改善型需求集中爆發之後，部分需求巨大、放量有限但區域價值又比較突出的項目甚至還可能迎來一房難求的行情。

　　改善型樓盤走熱

　　據了解，過去幾年由於北京市嚴格執行限購、限貸政策，因此造成了大量換房改善型需求的積壓，目前這一部分改善型需求正在集中釋放。據鏈家地産市場研究部統計，黃金週期間，雖然北京市商品房網簽量同比下降超過30%，但日均新增客源量較9月份增加25.3%。業內人士分析指出，考慮到“限貸政策”在各大銀行的逐步落實，未來釋放的改善型需求還將持續增長，並在今年四季度乃至明年一季度的市場成交數據上集中顯現。

　　改善型需求扎推入市帶來的則是中高端樓盤的快速走熱，尤以改善性需求高度聚集的海澱區表現最為明顯。來自開發商和仲介的數據顯示，國慶期間，海澱區的中高端樓盤如金隅翡麗·藍爵堡等都處於順銷狀態，日均皆有三四十組的來電量。其中，金隅翡麗·藍爵堡項目不僅處於價值洼地，且緊鄰西三旗軟體園，坐擁幼兒園、小學、商業、養老院等優勢配套資源，項目發展前景被廣大改善型置業者一致看好，一度受到熱捧。

　　中高端市場深度分化

　　樓市的逐漸好轉提升著開發商對樓市的預期，然而，業內人士對此卻並不完全看好。有分析人士指出，“限購鬆綁”更多會影響改善型置業客群，高端置業者受此影響則較小，海澱區中高端住宅市場也就在此形成一個極為明顯的分水嶺，即總價在500萬元至600萬元的豪宅是最好賣的，超過600萬元，客群就會下降。

　　據了解，與區域內豪宅項目不同，華潤萬橡府、京投銀泰琨禦府等改善型項目均取得了良好的銷售業績。數據統計顯示，以5.8萬元/平方米的價格入市的海淀華潤萬橡府在開盤當日便全部售罄，而以7.3萬元/平方米均價入市的京投銀泰琨禦府，開盤亦取得了95%的去化佳績。

　　而即將於10月18日開盤的金隅翡麗·藍爵堡項目，擬定入市價在4.5萬元/平方米左右，單套價格也在600萬元左右，作為改善型項目更具有極強的競爭力。業內人士指出，在海澱區改善型需求保持高速增長，而區域中高端産品基本賣一套少一套的普遍行情下，金隅翡麗·藍爵堡項目入市或將引發新一輪的搶購熱潮。