昨日(9月29日)，廣州迎來今年以來最大規模的土地交易盛宴，13宗地塊共賣155億元，創下今年以來單日賣地金額新高。

　　記者發現，備受業界期待的準地王項目廣鋼新城罕有地出現底價成交，6宗地塊最終成交溢價率較年初出現大幅下滑，兩宗位於番禺的住宅用地更出現流拍，土地市場降溫的勢頭不減。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江向記者表示，目前廣州住宅庫存量創下歷史新高，土地價格的下降導致今年初搶地王的企業面臨巨大的成本壓力，土地市場低迷的勢頭難有改變，是否鬆綁調控成為地方政府面臨的選擇。

　　廣鋼新城6宗地樓面價下跌

　　在本次出讓的13宗土地中，廣州最大規模的“舊改”項目——廣鋼新城出讓6宗土地成為市場關注的焦點。

　　今年2月份，廣鋼新城首批出讓的5宗地塊以“限地價、競配建”的方式進行拍賣，吸引了萬科、保利等15家知名房企到場。經過兩個多小時的角逐，5宗地塊以總價155億元、總配建安置房面積38.64萬平方米成功出讓，拍賣過程屢次刷新區域地王。

　　據悉，本次出讓的廣鋼新城地塊位於荔灣區芳村大道南以西、鶴洞路以南，總用地面積為20萬平方米，總建築面積為80萬平方米，總起拍價為111億元。為了增強地塊的吸引力，與首批出讓的地塊設定了“戶型比例中住宅中小套型比例(90平方米以下)不低於60%”的條件相比，此次出讓的這6宗地塊不設置中小套型比例，這有助於開發商用於開發高端項目。

　　記者發現，本次出讓的6宗地塊有兩宗直接底價成交，兩宗僅有一次報價，6宗地塊的折合樓面地價約為14000元/平方米~18255元/平方米，相較年初18000元/平方米~22000元/平方米的樓面地價明顯下降。保利地産以36.53億元的總價拿下其中兩宗地塊，中海地産、金融街與方興地産聯合體、北大資源和深振業則分奪剩餘的4宗地塊。

　　“這次的賣地成績確實有點冷”，克而瑞高級分析師肖文曉向記者表示，本次出讓的廣鋼新城地塊地理位置較年初出讓的更優越，部分地塊更配備江景資源，但樓面地價成交價依然較年初下降約20%，與現時樓市大環境趨冷、開發商握緊錢袋子的現狀是分不開的，也是市場對年初個別開發商不惜代價搶地王的反饋。

　　黎文江則認為，與年初的土地市場高點相比，本次廣鋼新城的土地成交均價更貼近周邊市場狀況，約30000元/平方米的項目售價也更有利於産品去化。年初高價拿地的中海地産與金融街本次也有斬獲，能通過統一開發降低整體土地成本。

　　目前廣州新房庫存達14萬套

　　記者不完全統計發現，截至9月29日，廣州今年以來賣地收入總額約為592億元，距離年初制定的800億元賣地收入目標還差200多億元。在土地市場行情趨冷的形勢下，廣州要完成賣地收入目標有一些難度。

　　此外，網易房産數據中心監測顯示，截至9月20日，廣州新房可售貨量達到14萬套，創下歷史新高。9月份上半月，廣州全市成交1792套，相比去年3060套，同期下降41.4%，備受期待的 “金九月”不僅沒有出現，市場壓力反而進一步加大。

　　“如果連廣鋼新城都出現底價成交，質地較差的地塊未來還會出現流拍”，肖文曉認為，一邊是土地財政壓力加大，另一邊是樓市庫存不斷攀升，廣州樓市正面臨前所未有的壓力，是否應該堅持限購成為地方政府面臨的選擇。

　　“隨著全國大部分城市放開限購，一線城市鬆綁的條件也已經成熟”，黎文江表示，根據合富輝煌的統計發現，目前廣州136平方米以上的高端大戶型産品滯銷嚴重，像花都與南沙這樣的週邊區域庫存去化週期更在22個月以上，因此廣州可以效倣珠海的做法，通過放開大戶型與週邊區域的限購，實現調控的局部鬆綁，可以刺激市場成交來減少庫存壓力。