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今年北京樓市關鍵詞 分類調控、自住房、降價在列

  • 發佈時間:2014-09-26 13:20:38  來源:新京報  作者:自曾暉 袁曉瀾  責任編輯:姚慧婷

  中國經濟告別高速增長進入新常態,2014年北京樓市也告別了2013年的高速狂飆,無論新房還是二手房,房價和成交量都從高位滑落,進入自2011-2012年以來的首個調整期。這九個月裏,樓市出現了諸多熱點,市場層面有自住房爭議、棄選風波、商品房降價、土地流拍、仲介關店等等,政策層面則有京津冀協同發展、九折利率重出江湖、鬆綁豪宅預售證等,此時盤點這些關鍵詞,讓我們一起見證樓市的走向。

  自住房

  今年北京樓市最重要的關鍵詞就是“自住房”,這個新型限價房政策2013年一齣臺便引發爭議,大家最關心的就是它對房價的影響。

  當時有開發商對外稱,由於地價仍在上漲,中簽自住房如中獎,但成本會被轉嫁到同一地塊的商品房部分,推高商品房價格。但等到2014年自住房真正入市,北京樓市已經從2013年的高點向下調整,疊加影響下,自住房對新盤市場的影響可用“重創”來形容。

  從第一個自住房入市至今,北京已有25個自住房項目入市,供應住宅近2.87萬套,而截至前8月,今年北京新建住宅成交也不到3.4萬套。25個自住房項目中,售價最低的項目大興採育鎮的當代MOMA滿庭春是9500元/平方米,價格最高是地點最好的百子灣自住房22000元/平方米,對周邊商品住宅帶來巨大壓力,引無數剛需競折腰。難怪有開發商自嘲:“躲過了限購、卻躲不過自住房。”

  降價

  2014年,自住房的衝擊和樓市漲到高位後自然回落相疊加,北京樓市樂極生悲進入了調整節奏,降價風從二手房蔓延到了新盤市場。新盤市場上,從一二月份倒春寒,開發商和購房者僵持觀望,到三四月份龍頭萬科在郊區天宮院的剛需樓盤率先降價,再到5月亦莊海梓府打響了亦莊降價第一槍後,北京樓市降價潮一發不可收拾,今年金九銀十風光不再,市場依舊低迷。無論是剛需、改善樓盤,都紛紛通過抵扣房價、直接折扣、特價房等方式打折促銷。以9月參加北京秋季房展會的項目為例,幾乎所有北京項目都打出優惠牌,最高優惠可達30萬元。

  棄購

  一開始大家以為中簽自住房就如同中彩票,中簽者一定會感謝政府感謝黨,但萬萬沒想到,由於很多優先選房的家庭還是希望買到萬元以下的保障房,以及一些項目的戶型、品質被爆出問題,棄購成了每個自住房都要面臨的挑戰。從第一個自住房項目金隅匯星苑選房開始,一方面是申請人擠爆棚,另一方面是不少中簽者因為沒錢、距離太遠、戶型太爛而棄選。

  開發商本以為自住房雖然利潤不高,但好歹銷售不愁,也算是現金流項目,沒想到樓市冰火兩重天,自住房也要搞推銷,尤其是那些地段偏遠,或為了節省成本戶型做得很爛的項目,想想就心塞。

  對此,北京市住建委正在制定新規則,購房家庭放棄選房超過3次,優先家庭擬被取消自住房優先購買資格;屬於非優先家庭的,擬取消自住房購買資格。

  泡沫論

  今年樓市低迷,但意外地開展了一次樓市意識形態的大討論。5月,全國被降價潮席捲,北京似乎成為樓市的最後堡壘,在此關頭,時任萬科集團執行副總裁、現任萬科集團高級副總裁的毛大慶在一個內部沙龍上的發言被曝光,稱部分城市供應大、風險大,以及搞不懂北京樓市,這被業內視為房企龍頭萬科看淡後市,引發了國內外媒體的熱議。隨即,萬科董事長王石出面稱房地産雖過了黃金時代,但還有白銀時代;萬科總裁鬱亮拋出“斑馬論”,稱要辯證地看問題,風險中仍有機遇。總之,事實證明,萬科的市場觸覺十分敏銳,北京市場即使特殊,也並未脫離市場規律。

  業主維權

  北京樓市進入了“降價”節奏,從3月份開始的降價潮持續至今已有半年,也引發了降價項目老業主的維權抗議,記者發現這些維權的理由千奇百怪,但99%都是因為對降價不滿,對此開發商一般都通過暗地裏補償處理。

  一位抗議降價的老業主對記者説,期房和二手房不一樣,開發商應該和業主共擔風險。這不符合法律的契約精神,但在房價猛漲猛跌的市場裏真有開發商認,比如一些項目打出“降價險”、“交房時無理由退房”、“開發商負責房産證免費更名一次”等舉措,都説明資金自然往利潤更高的地方飛去。

  京津冀一體化

  今年2月26日,中共中央總書記習近平在北京主持召開座談會,專題聽取京津冀協同發展工作彙報,並就推進京津冀協同發展提出七點要求。由此,京津冀一體化被上升為重要的國家戰略。

  3月5日“京津冀一體化”戰略首次被寫進李克強作為國務院總理的首份政府工作報告中,由於有了方向和目標,京津冀兩市一省地方政府也開始緊急行動。

  京津冀協同發展上升為重大國家戰略,將從根本上加速推動京津冀一體化,這對北京、天津、河北來説,是千載難逢的重大機遇。

  9折利率重現

  今年8月,有3家銀行實行首套房9折利率優惠,包括北京市農商銀行、中信銀行以及招商銀行,首套房貸折扣政策闊別一年之後重現。

  不過,這3家銀行對於實行首套房9折優惠都有條件,如招商銀行要求存入相當於貸款額15%的金額作為貸款保證金;中信銀行需要購置一些理財産品。

  從去年開始,基於利潤考慮,銀行方面更願意將信貸額度向收益更高的業務上傾斜,銀行逐漸收緊首套房優惠,至2014年1季度,各大銀行基本都已取消個人購房利率折扣,首套房基準利率成為主流。9折利率重現,有利於減輕購房人負擔,增加入市的信心。

  融資開閘

  今年9月,中期票據正式向上市房企開閘,金融街發佈公告擬發行中期票據融資規模不超過52億元,成為上市房企發行中期票據第一單。

  今年以來,房地産市場逐漸降溫,房企銷售下滑,現金回款減慢,而銀行對開發貸進行總量控制,再加上對銀行非標業務清理,人民幣貶值預期,令房企融資難度加大,而海外融資成本增加,房地産行業金融風險加劇。

  今年3月,房地産企業再融資開閘。隨後,部分上市房地産公司在交易所市場發行公司債的申請獲批。今年9月中期票據又向上市房企開放,增加融資渠道是大勢所趨。

  與網際網路聯姻

  今年經濟整體大勢欠佳,傳統産業黯然失色,唯有IT企業一枝獨秀,使得“網際網路思維”成為最熱最時髦的白搭單品。淡市下,萬科、萬通、旭輝等房企絞盡腦汁“觸網”,希望找到新的賣房渠道或業務新增長點,一時間房企紛紛宣佈和網際網路合作,見面不提一句“網際網路”,都不好意思和同行打招呼。

  事實上,到目前為止仍有不少傳統人士認為所謂的網際網路思維將顛覆房地産業是“天方夜譚”。但是也有不少房産界的大佬們開始求新、求變,嘗試著同網際網路這個新鮮事物進行接觸,期望能夠擦出一定的火花。他們看到了傳統房地産業的網際網路化改革迫在眉睫,但是對於究竟如何轉型、如何創新卻並不十分清晰。

  仲介關店

  今年5月開始,北京二手房成交量下降至低位,使依賴於此的仲介公司備受衝擊,北京眾多大型仲介公司選擇關店策略,壓縮成本,而中小型公司則因持續虧損而退出市場競爭。 北京二手房成交量在9000套以下,則代表著全行業虧損。今年5月,北京二手房成交量為6929套,已連續兩個月下降。仲介行業最大的成本是開店成本,每當市場好時擴張,而每當市場不好時就閉店,這已成為行業景氣度的晴雨錶。不過隨著存量房時代和移動網際網路時代的到來,二手交易也應該變革,改變過去粗放發展的模式。

  頂級豪宅

  樓市成交低迷,房價創新高的任務就交到了昔日地王、今日的豪宅身上。由於很多地王項目在定位時都力爭賣出最高價,今年被預計為“豪宅爭霸年”,業內預計頂豪的門檻價格將突破10萬元/平方米,大批高端住宅項目也開始打著“頂級豪宅”的頭銜攬客。但地主家也沒有餘糧啊,自稱頂豪的項目多,真正被財富頂尖人才認可的少,項目宣傳得多,但都大多推遲了入市時間。

  除了年初獲批天價預售證的泰禾中國院子和望京綠地國際中心外,還包括2010年的薊門橋地王、如今的保利·海德公園,以及2012年的萬柳地王——如今的中赫·萬柳書院;以及萬科的北河沿甲柒拾柒號、駿豪位於朝陽公園板塊的中央公園廣場等項目。

  天價學區房

  今年4月,北京多區實行教改試點,比如推行學區制、學校聯盟和校區年級部制等方法都會有效緩解供需矛盾。隨著優質教育資源量上的擴大和空間分佈上的擴散,會使得上好學校的機會大大增加,原有所謂學區房的意義將會發生變化。

  “天價學區房”刺激著為人父母的神經,而教改的推行,意在均衡教育資源,使得優質教育資源覆蓋範圍越來越廣。雖然往年供需矛盾激化,炒高了學區房價格,今年傳統老學區有所降溫,但也使一些普通學校晉陞為重點學區,並且拉高了這一部分房源的價格。

  仲介抵制電商

  今年6月,杭州9仲介下架在搜房網所有房源,將仲介公司與電商之間的矛盾公開化。而眾多仲介公司總部所在地的北京,也借機展開與搜房網的談判。最終北京仲介聯盟接受搜房網提出的全線産品六折的方案。

  電商高增長背後依賴的是二手房成交的火熱,當二手房市場萎靡,不隨市場而調整,必然會遭到抵制,更何況仲介公司也在重金打造自己的內網,外網是獲取客源的補充而非必須,所以做生意還是要講究互惠互利、合作共贏。

  土地流拍

  北京土地資源稀缺,然而在2014年,遭遇樓市下行,土地市場降溫,出現流拍現象。 今年7月,此前熱門的孫河鄉兩宗居住用地卻意外流拍。這是北京土地市場今年以來首宗流拍的宅地。這兩宗地塊起始樓面價分別為2.61萬元/平方米、3.50萬元/平方米,創下區域起始樓面價的新高。此後,除刷新北京土地單價、總價紀錄的西城區華嘉衚同地塊外,其餘的土地出讓整體都是低溢價成交。

  土地市場最能代表開發商對於房地産投資的熱情。市場好,對未來預期自然就高。

  房地産稅

  房地産稅立法研究工作已納入全國人大工作議程。3月4日,十二屆全國人大二次會議發言人傅瑩在新聞發佈會上回應“稅收法定”問題時表示,全國人大將更好地貫徹落實“稅收法定”原則,重點加強對新稅種的立法工作。她透露,全國人大正在推進房地産稅立法工作。 房地産稅的作用與房地産調控並無直接關係,在其出臺之前,不動産登記、住房資訊聯網等將先期進行。房地産稅則不能著急,需要按照立法流程,按照設計路徑有序推進。

  不動産登記

  9月15日,不動産登記局“掌門人”王廣華首次露面;同日《不動産登記暫行條例(徵求意見稿)》(以下簡稱《意見稿》)向社會公開徵求意見結束;還有24個省成立了不動産統一登記領導小組,部分地區將對新設計的不動産登記簿冊進行試填試用。

  不動産統一登記會迫使一部分人放出手中多餘的房産,但對降低房價作用有限。

  進行不動産登記、研究房地産稅,這更多的是改變地方政府依賴土地財政,發展支援地方財政的穩定稅種,這樣將對我國經濟産生深遠影響。

  海外房産熱

  中國財富階層旺盛的購買力早已讓世界驚嘆,海外房産來北京招攬客戶時,最愛打的廣告語就是“買我們比買北京划算”,以北京秋季房展會為例,2013年參展的國外項目佔五成,今年則達到了六成左右,約360余個海外項目參展,涵蓋了葡萄牙、希臘、塞普勒斯、美國、加拿大等三十余個國家和地區。

  分類調控

  今年3月分別召開的全國兩會上,對於房産市場如何健康發展,總理在政府工作報告中給出了調控思路:“針對不同城市情況分類調控”、“抑制投機投資性需求,促進房地産市場持續健康發展”。

  從6月開始到目前,根據分類調控思路,全國46個限購城市僅剩下6個,其中包括北京。這改變了過去調控市場“一刀切”的做法,讓各大城市根據市場情況靈活把握,更有利於經濟的發展。

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