“以價換量”行銷策略帶來了實際的效果，經歷了連續低迷後，8月北京商品住宅成交量高達10163套，扣除自住房成交部分實際為6346套，儘管如此，環比上月依舊上漲41%，創造了近5個月以來的最高。

　　自住房的大量成交使8月整體成交價格大幅下滑，為了營造熱銷的場面，8月入市的29個項目中12個樓盤推盤量在百套以內，甚至出現一次推盤僅為60套。

　　搶客自住房 換取交易量

　　事實上，自住房類項目的特殊性使得其會在短時間內創造出較大的銷量數字，而包含這一數據的成交量並不能真實反映目前的實際市場狀況。因此，8月北京商品住宅成交量10163套的數字並不能代表北京的真實市場情況。

　　據亞豪機構統計顯示，成交排名前六的項目當中自住房項目佔據了五席，其中金隅匯星苑與恒大城(限定售價定向發售)兩個項目的成交即高達2519套。然而，即使扣除了自住房的成交量，8月商品住宅成交量仍然為6346套，環比上漲四成，相比此前5個月創造了階段性的最高。

　　對於扣除自住房部分後成交量仍創造了階段性新高的原因，亞豪機構副總經理任啟鑫認為，與自住房也不無相關。一方面是由於前期市場供應的充足，自今年3月份起，北京住宅市場的月度開盤量均維持在30個以上，5月份更是達到35個，上半年入市的充足為8月份成交的衝頂提供了必要條件；而另一方面在低價自住房的競爭之下，部分項目選擇縮小與自住房的價格差距，提升自身優勢的策略入市，爭取了部分觀望自住房客群的逐漸回流，這則是8月成交回升的充分條件。

　　價格未進入快速下行期

　　在市場下行階段，購房者觀望情緒明顯，但只要樓盤降到足夠的幅度仍然會吸引購房者入市，如合生世界村推出9800元/平方米的特價房，首開香溪郡參考自住房定價以20000元/平方米的價格低價入市，都引發了購房者的強烈關注。

　　統計顯示，8月北京商品住宅市場成交均價22482元/平方米，環比下調9%，這也是均價連續第二個月出現較大幅度的下滑，但其中也包含了低價自住房集中簽約所帶來的影響。

　　任啟鑫指出，像金隅匯景苑與金隅匯星苑均限價22000元/平方米，首創悅都會限價13000元/平方米，當代採育滿庭春項目價格更是低至萬元以內，這些項目的集中簽約大幅拉低了整體市場的成交均價。而扣除自住房部分，8月北京商品住宅成交均價為25846元/平方米，基本與7月持平，相比去年同期甚至還有小幅上漲。

　　他認為，雖然受到自住房的衝擊，價格上漲趨勢已經被遏制，並且也有部分項目調低價格促銷，但是就整體市場而言，大量項目尚在謹慎觀望期，市場價格也尚未進入快速下行期。而隨著9、10月份大量項目的集中入市，充分競爭環境下價格壓力將會進一步加大。（記者 張東妮）