8月23日，總建築面積300多萬平方米的蘭州東部科技新城二期工程全面啟動，這是繼2013年9月首期項目200萬平方米全面開工建設後，蘭州東部科技新城的又一次跨越式發展里程碑。與首期項目不同的是，二期開工的所有項目均圍繞人們日常生活的需求展開建設，其中，大名城奧特萊斯萬國商業街、中科院蘭州分院中學小學東部科技新城校區等民生工程成為了最大亮點，這也標誌著蘭州東部科技新城已初步具備了城市的基本功能。

　　安居小區以及天慶房産開發的新港城等一大批居住小區逐漸興起，其中，新港城由於小區綠化、基礎設施較好，成為了蘭州首屈一指的居住小區，但新港城小區在當時地理位置相對偏僻，也曾被不看好，可誰能料到如今這裡已成為城市中心區域的一個組成部分。再到後來，天慶家園、望河麗景、安寧庭院等等新興宜居小區如雨後春筍般的相繼出現在人們的視線當中，一座座集居住、生活于一體的新概念小區成為了人們對住宅的首選之地。

　　蘭州東部科技新城位於榆中縣定遠鎮、連搭鄉區域，被列為我省“3341”項目工程和新型城鎮化示範區，總規劃面積136平方公里，規劃總投資1000億元以上，總建築面積3000萬平方米。起步區20平方公里由蘭州高新區與名城企業集團合作打造，採取“政府主導、企業運作”的新的開發模式，按照城市空間拓展區、創新要素集聚區、高新技術産業示範區進行戰略佈局，著力打造發展高效、環境優美、宜居宜業，低碳智慧的現代科技新城，真正成為蘭州的城市副中心和經濟增長極。預計到2020年，蘭州東部科技新城將形成千億元産業集群，城鄉人口達到20萬人以上。而該工程的啟動和逐漸完善，也呈現出了蘭州業態發展的新趨勢和理念，為擴展城市空間和佈局提供了較為先進的模式。

　　從“搬上樓”到“選環境”

　　談起東部科技新城的發展，當然繞不開近些年來蘭州城市業態發展的歷史。早在上世紀八十年代末到九十年代初期，蘭州就迎來了城市發展的第一次上世紀浪潮。當年，蘭州主要是以城市最中心區域為發展重點，在改善中心區域眾多居民居住條件的同時，也改變了城市主要街區的環境和道路，而這批“原住民”也幸運的成為最早一批搬進樓房的人，在當時，著實讓不少還在住平房的居民羨慕不已。曾在八十年代末就通過城市改造住進樓房的賀阿姨回憶道：“在那個到處是平房的年代，人們住在大雜院裏，用水、如廁都很不方便，尤其到了冬季，家家戶戶都需要買煤炭生爐子過冬，而能搬進新建的樓房，有自來水、暖氣和獨立衛生間無疑是一件令人嚮往的事情。也正因如此，蘭州人在那個年代根本沒有住宅小區的概念，只是希望有一天政府對城市的改造能儘快到自己居住的地方，早點住進樓房。當然，在那個年代，房地産的開發基本都是由政府部門來完成，不像現在全部交給市場由開發商來進行建設。”

　　時間推移到九十年代中後期到新世紀初，在中央及省市各項政策的推動下，房地産産業逐漸進駐蘭州，並在此後的十多年間得到了飛速發展。起初，房地産主要還是圍繞著城市房屋改造為主，建設一些規模相對較小的小區，但這在當時來説，已經是相對前沿的開發方式。據天慶房産的銷售人員唐梅回憶，當年，金港城小區的建設曾讓不少蘭州人瞠目結舌，其規模在當時來説已經是十分大的手筆，而不少剛剛涉足房地産行業的開發商也都以此為模本，開始在有限的資金和土地情況下建設居住環境相對較好的小區。後來，安居小區以及天慶房産開發的新港城等一大批居住小區逐漸興起，其中，新港城由於小區綠化、基礎設施較好，成為了蘭州首屈一指的居住小區，但新港城小區在當時地理位置相對偏僻，也曾被不看好，可誰能料到如今這裡已成為城市中心區域的一個組成部分。再到後來，天慶家園、望河麗景、安寧庭院等等新興宜居小區如雨後春筍般的相繼出現在人們的視線當中，一座座集居住、生活于一體的新概念小區成為了人們對住宅的首選之地。

　　在這種新概念小區的影響下，人們對生活和居住條件有了更高層次的要求，而正當人們在不斷追求高品質居住生活條件的同時，2011年，國內房地産商大鱷萬達集團進駐蘭州，並將城市綜合體的概念引入了這座正在蓬勃發展的城市。簡單來説，城市綜合體就是以建築群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”，而城市綜合體的發展，也正是由於近兩年來，各地政府對住宅地産調控政策逐步收緊，房地産開發商從住宅地産開發轉向尚未受到嚴格調控領域開發的一項産物。蘭州萬達商業廣場總投資預計50億元，總佔地面積100.5畝，總規劃建築面積43.8萬平方米，建成後將建成集大型百貨、連鎖超市、購物區街、高級寫字樓、五星級酒店、影城和公寓住宅為一體的城市商業廣場。自萬達廣場開始，鴻運金茂廣場、蘭州國際商貿中心、紅星美凱龍、居然之家蘭州商務中心等眾多引入新生活理念的城市綜合體項目在蘭州相繼開工，成為蘭州宜居發展的新趨勢。其中，以七里河西站商圈內為主的蘭州國際商貿中心，佔地面積約為105畝左右，項目以購物中心、五星級酒店和商住區三部分構成，該項目建成後將成為蘭州規模最大、檔次最高、業態最全的複合型商業地産項目，是集零售、餐飲、酒店、娛樂、金融、商務、住宅、文化休閒為一體的中央休閒購物區。而居然之家蘭州商務中心項目則位於蘭州城關區雁灘，總建築面積約34萬平方米，投資約15億。項目建設融家裝設計中心、家居建材品牌專賣店、建材超市、傢具商場、酒店、5A寫字樓、SOHO公寓等多種業態為一體的大型城市綜合體。

　　在此基礎上，近兩年來，元森地産、碧桂園、恒大等國內著名房地産開發企業大量涌入蘭州，將園林式住宅理念和城市居住與生活分區的新業態形式帶入蘭州，使其成為蘭州房地産開發的一種新形勢。單從表面來看，這些新建的小區基本都處於此前尚未開發的城市死角或交通相對不太便利的城市周邊區域，但開發商在建設小區時都不約而同的將小區環境作為首要任務，使其內部風景宜人、基礎設施完善、生活功能齊備，與周邊地域形成了完全不同的局部環境，同時，在建設居住小區的過程中，同步開展道路交通建設，彌補地域劣勢，增強人們的購買慾望，儘量縮短小區與城市中心區域的距離。

　　衛星城將成為城市新的增長極

　　然而，就在各大地産商不斷提高小區生活環境的同時，一種更加宏偉的城市業態發展方式也悄然進入了人們的生活視線。福建大名城集團及深圳毅德集團先後進駐蘭州，並以“造城”的方式將蘭州的業態發展推向了一個新的發展方向。其中，位於榆中縣和平鎮的蘭州毅德城項目總佔地面積約6000畝，總投資超過180億元，總建築面積達到680萬平方米，是一個集購物、會展、倉儲、物流配送、電子商務、休閒、娛樂、觀光為一體的現代綜合商貿物流新城。項目建成後，將成為我市乃至全省首個集商貿、物流、展示、交易、倉儲、批發、零售、金融服務、産業交流會展中心、五星級酒店、居住、企業辦公功能于一體的全服務、全業態、全智慧的高效商貿物流平臺。據估算，該項目全面運營後，每年可實現交易額600億元，年創稅在10億元以上，可直接、間接解決15萬個創業機會和就業崗位。同時，項目建成後，還將成為蘭州向周邊輻射的一座重要衛星城鎮。

　　作為蘭州首個引入“造城”概念新業態發展的蘭州東部科技新城，無疑成為當下人們所集中關注和具有時代代表的一項工程，而隨著該項目各項基礎設施的不斷完善，已凸顯其城市雛形。尤其是二期工程的開工，將更進一步的完善其城市功能，並初步達到居住條件。據悉，二期開工項目中，以蘭州大名城奧特萊斯萬國商業街為最大亮點。該商業街全長900米，街區及商鋪總建築面積183萬平方米，是蘭州目前最長的步行商業街。項目以世界品牌折扣店銷售為核心，配套高端商務、泛奧特萊斯商業集群、休閒度假與高品質居住等，打造一體化的城市新中心——“奧特萊斯”萬國商業街。涵蓋名品服裝、皮草、名包名錶、高端數位、SPA會館、咖啡店、書吧等。同時，中科院蘭州分院中學小學東部科技新城校區的落戶，將大大改善其新城及周邊地區的教育條件。據蘭州高新區黨工委書記李彥龍介紹，目前，蘭州東部科技新城首期開工的200萬平方米建設任務已完成主體建設，一半以上的工程可在今年10月份交工，而20平方公里的一期規劃也基本完成了基礎設施的建設，自來水已完成通水，部分道路開始鋪設油麵，天然氣有望在今年11月實現通氣。産城融合取得了突破性進展。李彥龍説：“在首期工程以基礎設施建設的基礎上，蘭州東部科技新城二期工程將主要圍繞公共服務領域展開，並逐步完善城市服務功能，使其可享受最優質的公共服務項目。而根據規劃，未來，蘭州東部科技新城內的學校、醫院等設施將達到40多座，其密集程度將大大優於蘭州中心城區的大部分地區。”在談到如何發展東部科技新城以及吸引人才入駐的問題時，李彥龍認為，吸引人才離不開良好的生活環境和服務及政策支援，蘭州東部科技新城既然已經具備了生活環境的優勢，服務和政策支援就是其未來的重點工作方向。截至目前，蘭州高新區已相繼出臺扶持政策，在東部科技新城建設創新、創業孵化基地，無償為具備條件的創業者提供3年的場地，並設立2000萬元人才基金，以獎勵優秀人才和創業團隊。今後，蘭州高新區還將出臺更多的扶持政策，吸引和吸納更多人才共同開發和發展蘭州東部科技新城。

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　　中國房地産業態多元化趨勢日益顯現

　　站在當前的時點展望，2012年甚至2013年中國經濟都將處於短、中、長週期的疊加階段，當前所觀察到的一系列現象都可能是這三個週期相互疊加的倒影，雖然短期可通過開工新項目消化建成項目的産能、通過債務的展期進一步支撐財政杠桿。但對於中長期的下個十年，從土地週期的視角看，中國經濟依託城市化和産業轉移的背景條件，能否完成從高速增長向中速增長的順利轉換主要取決於：能否培育出新的土地需求增長點，能否産生下一個新生增長極，能否推進新一輪的制度改革。

　　過去十年，出口和房地産作為推動土地需求、土地財政和中國經濟資産負債表擴張的兩大需求，面臨一定的弱化趨勢。以房地産為例，按照目前調控政策導向，未來房價將導向到與土地價格和建築安裝成本相適應的利潤率水準，需求結構則導向剛需佔絕對比重的格局，這意味著下一階段房地産業作為土地財政的關鍵環節將面臨轉型壓力。如果轉型順利，有望重啟新一輪土地資産的上行擴張週期，目前轉型的跡象已顯現，表現在以下幾個方面。

　　一、純住宅開發走向“加工製造業”，二三線城市的土地需求擴張

　　首先，住宅市場的“加工製造業”指隨著中國房地産住宅市場集中度的提升和行業的洗牌，品牌和龍頭類開發商將變成住宅開發“富士康”，這些企業的核心優勢是踩準週期節拍，即週期低谷拿地、快速開發、週期上行銷售、快速回籠。到目前為止，萬科等龍頭企業表現佔優，並不是所有開發商均能適時拿地，並在多個城市佈局多個項目。

　　其次，中西部和二三線城市的住宅市場需求將有較大上行空間，主要推動力是中西部省市城市化提速和流動人口的重新佈局。2000年-2010年中國城鎮人口平均每年增加1700萬，平均年增1.13%；2011年-2012年城市人口每年將增加1200萬，平均年增0.8%。雖然城市化速度有所放緩，但城市化進程遠未終結，且中西部城市化速度整體滯後，未來空間更大。

　　二、房地産業態呈多元化趨勢：綜合體開發、商業地産、物流地産、養老地産

　　經歷兩年嚴厲的房地産調控，以倒逼機製作用，目前中國房地産業態多元化趨勢初步呈現，城市綜合體開發、商業地産、物流地産和養老地産等多種業態出現加速發展態勢，雖然初期階段略顯混亂，但經過逐步調整，這些新型業態有望部分替代純住宅開發，形成新的增長點。

　　首先，從2011年土地市場的成交結構可以看出房地産行業的業態多元化趨勢日益顯現。以北京市為例：純住宅開發將逐步過渡到以住宅配套幼托、中小學、醫院、商業配套和交通為綜合開發體的模式，這點在地價上有表現；中國主要保險公司及部分投資公司開始顯著佈局市核心區的商業物業，從地價上看，2011年核心區成交的10塊商業用地佔全部249塊成交地價的54%；部分汽車零部件企業開始佈局物流地産，自建倉儲中心；城市綜合體和商業用地對住宅用的溢價較為顯著。

　　其次，物流地産開始起步，海外企業加大佈局這一市場，可以參照幾個案例。亞洲最大的物流設施提供商普洛斯是中國和日本領先的現代物流設施提供商，項目位於中國和日本大都市區域中的主要物流樞紐，靠近主要港口或機場，或位於交通樞紐和工業區等。憑藉在兩國市場中的先發優勢，目前在亞洲建立起卓越的物流設施平臺，目前及未來一段更長時間的業務佈局主要在中國市場，主要戰略佈局在珠三角和長三角。普洛斯對國內物流地産的開拓代表了未來國內佈局的方向。

　　嘉裏建設目前成為中國物流業規模最大的經營者之一，在全國的配送網路設有超過130個支部，服務涵蓋1800個服務點，所有物流設施的總樓面面積合共逾500萬平方尺。從下一階段的戰略佈局看，隨著珠三角及華東沿岸地區的成本日漸上漲，生産活動逐步回流到東南亞及中國二三線城市，預計後者將發展成新的生産基地。

　　再次，一線城市商業地産未來成長空間逐步加大。與住宅不同，商業地産起步期較晚但持續期很長。國際經驗表明，每人平均GDP3000美元至8000美元是商業地産的起步期，8000美元之後進入加速發展期，直至2萬美元後才進入成熟發展期。而在起步期時，新增供應增速往往最快。中國正處於起步期，而一線城市已步入加速發展期。目前中國商業地産的基本情況是：零售物業中大部分還是低端物業，購物中心佔比很小；寫字樓中，甲級寫字樓佔比很小，並且樓齡已很長；倉儲業倉庫中，70%修建於90年代前。如何改變這三大現狀是未來商業地産的成長空間所在。