9月北京樓市推盤量有望創下今年以來的月度新高；多個樓盤將平價、低價推售

　　連續的“小批次”推盤，讓“日光”、“開盤售罄”在8月下旬的北京樓市再度復蘇；而在頻繁試探市場火候之後，房企開始對即將到來的9月飽含期待，預計將會有近40個樓盤陸續進入市場，有望創下今年以來的月度推盤新高。

　　押寶“金九”

　　在走訪了部分項目及綜合機構統計數據後，記者發現，在即將到來傳統銷售旺季的9月，北京商品住宅市場預計有39個項目有意向入市，而這樣的推盤數量，也將創下今年以來北京樓市月度推盤數目的新紀錄。

　　“上半年市場表現欠佳，令多數開發商的銷售數據很不好看。作為下半年衝刺業績的關鍵窗口期，在‘金九銀十’入市是很多項目的選擇。”某上市房企相關負責人告訴記者，經過市場的沉澱，多數項目的價格經過一再擠壓，已經到達一個低點。

　　亞豪機構副總經理高姍也指出，一些剛需項目為了爭搶客源開始下調項目售價，自住房的價格優勢不再突出，令部分剛需客群開始回流商品房市場。進入9月，剛需盤加快入市步伐，也在積極爭取現階段正在猶豫或等待的剛需客群。

　　定價仍是謎

　　在採訪過程中，多數有計劃在9月入市的項目在面對“售價幾何”的疑問時均回答：“具體到開盤時才確定”，或是“參考周邊項目售價”。由此可見，謹慎仍然是市場的主基調，多數項目仍在通過蓄客數量和購房人的心理預期來最終定價。

　　而從已公佈售價的項目來看，像純新盤東亞尚品臺湖的商住産品預計售價僅為16500元/平方米起，是臺湖區域報價最低的項目；而房山幾個計劃入市的住宅項目，包括純新盤五和萬科長陽天地、老項目建邦華庭，整體報價水準也僅為19000元-22000元/平方米，區域整體定價基本回歸至去年同期水準。

　　多位業內人士一致認為，隨著區域樓市的老庫存難以緩解，新入市項目的壓力也將更大。

　　- 細看新盤

　　剛需盤 五環外 新老盤齊放量

　　9月房企加大推盤力度，包括天同11號、蘇寧尊悅大廈、路勁世界城、建邦華庭、華業東方玫瑰、天晟嘉園等新老剛需盤都將在9月開盤。此外，今年以來自住房陸續上市，在9月也有首創悅樹灣、首創悅樹匯、魯能豐和臺3個自住房可以申購。

　　從區位來看，剛需盤大多位於五環外，主要分佈在通州、順義、大興、房山，價格在3萬元/平方米以內。從已報價的項目來看，最便宜的是首開緹香郡，擬售均價為1.38萬元/平米，而主流報價則在2萬元-2.5萬元/平米。

　　【典型樓盤】

　　中國鐵建青秀尚城

　　在地鐵昌平線的北部終點站南邵站區域，吸引了不少在中關村、上地區域工作的購房人。目前有3個項目分佈在南邵地鐵站周圍。其中，中國鐵建青秀尚城是唯一的純新盤，均為板樓，主力戶型為兩居、三居，毛坯交房，預計明年底一期交房。開盤價格預計21000元/平米起，緊湊的78平方米三居售價則可能達到23000元/平米。

　　與周邊路勁世界城、北京風景項目相比較，中國鐵建青秀尚城無論單價、戶型面積還是總價都是較低的。如隔街相望的路勁世界城9月也將推出200多套房源，預計均價為24900元/平方米。

　　據青秀尚城銷售人員介紹，項目推200多套房源，已有600多人排號。另外，該銷售人員表示，這是中國鐵建在北六環的第一個項目，以後還將在這附近拿地開發，低價是為“先打出名氣來”。

　　改善型房 14項目“參戰” 競爭白熱化

　　相比四面楚歌的剛需盤，主打升級置業的改善型項目早已走出獨立行情。開發商也在資金、銷售額等多方因素作用下改變銷售策略，適當增加中高端改善型項目，從而確保全年銷售業績的達成。而在市場良好的反饋中，9月，包括尚峯壹號、中冶德賢公館、和景香悅四季等14個項目均會推出改善型産品。業內人士認為，供應量加大的同時，也將形成市場白熱化競爭。

　　【典型樓盤】 中信府

　　最早進入亦莊河西區的中信地産，在北京最大的濕地公園南海子公園周邊打造了剛需産品中信新城，以及目前主打升級改善的中信府。從項目現場來看，相比2011年周邊的荒涼境況已有很大改觀。中信新城已有上千戶業主入住，區域居住氛圍日漸濃厚。

　　中信府緊鄰中信新城西側，目前推出140-210平方米的三居、四居，目前對外報價為36000元/平方米。據銷售人員介紹，其最大賣點除了優質的環境和生活配套外，目前推出的均為現房，將會是區域內最早交付的項目，且全部是南北通透的板樓，對於改善型客群注重居住舒適度的需求更加貼合。

　　高端住宅 核心區豪宅躍躍欲試

　　隨著保利海德公園預計在9月份試探性地入市，也讓備受關注的多個地王項目能否在今年下半年如期爆發，變得更有看頭。多位業內人士分析指出，今年預計將入市的熱點頂級住宅還包括萬科北河沿甲柒拾柒號、中赫萬柳書院、融創農展館項目，而這些項目都集中在三環內及周邊，這在近幾年的北京樓市十分少見，同時，也將豪宅的主戰場拉回核心區。業內預計，未來頂級住宅成交集中在核心化的態勢還將持續。

　　【典型樓盤】

　　保利海德公園

　　經過4年的等待，位於北三環的保利薊門橋項目終於有望在9月份入市。根據北京市住建委數據顯示，該項目獲批預售價9.7萬元/平方米，創下了今年新入市住宅最高單價。

　　據悉，該項目産品包括公館、城市別墅、五星級酒店和甲級寫字樓。目前住宅部分的樣板間已正式開放，主力戶型為約175-305平方米的平墅公館、約400-460平方米的城市院墅。

　　據悉，保利海德公園已經吸引了逾千組客戶諮詢，而該項目總共僅167套房源。保利地産相關負責人曾對記者表示：“三環之內的地段已經絕版，這個項目並不愁銷售，而是擔心去化太快。”

　　- 房企策略

　　回暖趨勢不明房企依然以價換量

　　房企走量花樣頻出

　　記者從市場上了解到，今年北京萬科通過降價、取消精裝等方式來吸引購房者。

　　近期北京萬科引人關注的促銷是位於南四環郭公莊板塊的西華府。8月20日，西華府推出10套特價房，最大降幅超8000元/平方米，一期特價兩居只賣2.9萬元/平方米。據介紹，西華府特價房推出後迅速售空。

　　對於近期部分樓盤的促銷，北京萬科有關人士表示，沒有統一的特價促銷行動，個別項目打折清掉較差的房源。

　　上半年，北京萬科在萬科橙、公園裏等多個項目上通過調低開盤價、取消精裝等實現積極銷售，取得一定的銷售業績。目前，這種靈活定價、積極促銷的態勢仍在繼續。

　　此外，諸如合生、珠江、東亞等企業也都在推出多樣的促銷手段。上周，合生濱江帝景以29500元/平方米的價格入市，但由於團購折扣的存在，實際價格只在27000元/平方米。8月，東亞一手推全部樓盤10%首付，一手又將印象臺湖項目售價下調6000元/平方米。

　　市場不穩仍需以價換量

　　對於當下房企以價換量的選擇，業內人士認為，目前樓市走勢並不清晰，市場不支援價格上揚，以價換量仍然是房企突圍的主要辦法。

　　根據亞豪機構統計，在8月中上旬北京樓市供應成交回暖後，8月下旬，樓市又開始回歸平淡。8月18日至24日，北京共有中冶藍城、合生·濱江帝景等6個項目開盤，累計供應房源1287套，環比下降46%。同一週，北京商品住宅成交1593套，環比下降30%。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，此前多個項目熱銷，主要是因為房企採取行銷手段、價格杠桿的作用。而從整個市場情形看，觀望情緒仍然存在，緊縮的信貸政策影響，這都使京城樓市仍然難逃冷清局面。

　　而從許多項目推盤實踐看，靈活的價格策略確實可以促進銷售。位於東南四環的江南山水，大戶型精裝公寓起價3.65萬元/平方米，推動該項目在7月實現銷售20余套。

　　回款、拿地需求促使房企搶客

　　東亞新華地産行銷總監賈玉鵬還對記者提及，之所以近期頻頻促銷，還有回款拿地的考慮。在他看來，目前北京以及外地土地市場走低，低溢價成交增多，因此通過促銷儘快回款有助於把握土地市場機會。

　　萬科也在發佈年中業績時表示，預計土地市場的調整還將延續，未來可能會有更好的拿地機會。

　　業內人士還認為，在“金九銀十”開發商預計大量增加供應時，房企為搶奪有限的市場需求，就必須實行積極的定價策略，這樣才有助於回款、拿地，有助於全年業績的實現。

　　專家觀點

　　Q：9月新盤涌現，多個樓盤平價入市，會是購房的好時機嗎？

　　如果是自住的話，可以出手。因為北京房價下行壓力很小，雖然庫存量在增加，但需求量也很龐大，總體的供需關係還是緊張的。而如果是投資的話，就要考慮一下了，因為北京房價瘋狂上漲的時代過去了，未來人口凈流入數量的增長速度也將慢下來。——克而瑞房價北京測評中心首席分析師牟增彬

　　建議有需求就可以買房。前3個月北京成交量那麼小，價格都沒怎麼降，不要等到量價齊升的時候再買。現在市場上除了個別項目促銷走量，價格有所回調，或者是降低預期，其他項目與去年相比都沒怎麼降價。——高策機構董事長陶紅兵