經過長達8個月的調整，北京二手房市場開始出現逆轉。經過一個多月的密集銷售後，城區二手房低總價的高性價比房源迅速消化殆盡，大部分房源議價空間明顯受到壓縮，部分業主甚至開始試探性提價。本報記者兵分多路，對北京東西城、朝陽、海淀、豐臺等主城區進行了深入調查，發現大部分城區二手房目前的成交價格已經走出最低谷，受到市場回暖的影響，買賣雙方的心理博弈再次出現新變局。不過值得注意的是，雖然城區二手房市場已經發生變化，但此輪調整重災區的郊區，二手房市場依然和新房市場保持了同樣的節奏，成交稀疏，價格彈性依然存在。

　　據記者了解，從7月份部分購房者出手開始，城區二手房市場中的低價房源被逐步消化，目前正在掛牌銷售的房源價格和之前相比均有不同程度上浮。不過，據業內人士觀察，二手房市場之所以先於新房市場回溫主要原因就在於價格確實有明顯的下調，中原地産首席分析師張大偉甚至認為，北京二手房市場價格降幅超過之前市場預料，目前市場在售的二手房房源均價相比年初最高點，跌幅已近超過15%，部分房源甚至超過20%。這種情況下，部分購房者開始考慮入市，從7月開始，成交量開始逐漸築底。

　　無論是二手房還是新房，對於理性的購房者而言，價格是最有效的殺手锏。在新房市場上，個別實質性降價的樓盤也開始吸引購房者出手。8月17日，合生世界村以毛坯9800元/平米，精裝12800元/平米起的均價入市，與三年前房價基本持平的開盤價，以及兩居現房的雙重優勢打破項目銷售僵局，開盤當天去化率超90%，而從上周商品住宅成交排行榜上看，合生·世界村以成交273套位居排行榜首位。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫表示，目前北京剛需住宅市場已進入買方市場，在剛需項目供應集中的區域內，由於産品同質化，價格就成為樓盤能夠在淡市突圍的重要手段。如合生·世界村、首開熙悅山瀾庭等剛需項目，在開盤之初均以較低價格入市，迎合購房需求，進而拉動樓市成交實現項目銷量。目前北京市場成交主要集中在少數出現實質性降價或低於預期入市的項目中，大多數樓盤仍處僵局中。

　　讓業內擔心的是，隨著二手房業主預期的扭轉和不同程度的提價，購房者是否會再度陷入觀望？而這種觀望是否會再度凍結本已調頭回溫的二手房市場？

　　□現象

　　1.低價房源基本沽清

　　“您看這套南北兩居，業主在今年5月最早報價380萬，一直沒能賣出去，後來在6月底調到360萬，不到半個月時間就成交了。”在宣武門某二手房仲介，仲介經紀人小王指著電腦裏的週報房源資訊向記者表示，隨著業主讓價，該區域低價房源從7月份以來均保持成交高位，僅宣武門附近一個二手房小區，7月至今已經成交30多套房源。

　　鏈家勁松門店的小范也表示，最近簽單量很大，有同事一週就成交了3套，“最近成交了十幾套低總價房源，雖然房齡老點，都是80年代的，但勝在總價低，所以走得特別快。”“您要看房訂房得抓緊了，這附近總價低的房源基本都賣差不多了。”

　　在記者此次調查中，牡丹園、北苑、望京、麥子店、勁松、宣武門、蘋果園等城區門店幾乎都出現了同樣的情況。

　　據鏈家地産蘋果園門店的一位銷售經理向京華時報記者透露，石景山蘋果園附近諸如楊莊中裏和海特花園等小區，南北朝向、戶型較好而且價格合適的房源已經基本售罄，剩餘房源的業主紛紛選擇降價來提高房子的關注度。

　　不過，隨著低價房源基本沽清，目前在售的房源性價比突出的中低價房源已經開始減少，“這套房子挂了有一段時間了，房子戶型不錯，唯一的‘缺陷’是頂樓，房齡較老，因此出售週期比較長。”一位宣武門區域的仲介經紀人告訴記者。

　　2.議價空間再縮小

　　隨著交易的回暖，嗅覺敏感的賣家們紛紛表示房子價格需按掛牌價出售，之前彈性還比較大的議價空間一再被壓縮。

　　家住三元橋附近的劉先生正在出售一套三元橋附近的兩居，3月份挂出時的掛牌價為260萬，劉先生告訴仲介的銷售人員價格方面可以做10-20萬元的讓步。但聽聞北京房市回暖的消息之後，劉先生趕緊打電話通知仲介，自己的房子需要按掛牌價出售，自己不再在價格方面讓步。

　　已經在北苑地區從事房屋代理工作3年的小曾告訴記者，一個月前曾有房源以低於最初報價15%的價格成交，“那時的議價空間都比較大，買賣都有誠意的，談下來5%-10%左右都可以，但現在業主的口風明顯緊了，能談下來三五萬就算多的了，更多的業主選擇咬死價格不鬆口。”

　　數據統計也驗證了記者的實地調查情況。

　　據鏈家地産統計，8月第三周鏈家成交案例的議價空間為3.2%，較上周下降0.4個百分點，連續四週下降，本週議價空間水準為近4個月以來最低值，本週新增房源掛牌價較上周微漲0.6%。近期市場成交較二季度略有好轉，受此影響業主預期也有所升溫，讓利意願下降。

　　“近期市場成交較二季度略有好轉，受此影響業主預期也有所升溫，讓利意願下降”。鏈家地産分析師張旭表示。

　　提價現象擴散

　　3.隨著成交回暖、看房人增多，兩個月前還火急火燎賣房的業主們態度卻發生了變化，暫緩交易、出售轉出租，甚至部分業主提高了價格。

　　籌備結婚的孫先生最近一直在看婚房，看中車公莊附近某套開價330萬元的小兩居室。但經仲介約了業主雙方見面時，業主卻説現在要賣350萬元了，因為“近期看房人特別多，不提價就賣虧了”。而記者從仲介了解到，此前6月份同樣是這套房子，業主降到325萬元都沒有賣出。

　　“在近期看房、成交增多背景下，像張先生這樣漲價的房東也明顯增加，買賣雙方心態開始發生變化。但是提價的房東大多數都是不著急賣房的，想換房的房東在價格上還是比較誠懇，提價的不多”，仲介小李表示。

　　在記者調查中，提價的房源並不是個例。北苑地區的小曾告訴記者，“因為市場回暖了，最近差不多2-3成的房源都出現了提價現象。不過，提價提得太離譜的，買家也不買賬。”

　　當購房者對業主提價表示無法理解時，出售方的業主們卻有自己的邏輯。

　　陸先生正在出售六里橋首科花園的一套兩居室，從今年三月初陸先生的房子就開始掛牌出售，總價320萬的兩居室每週都有客戶來看房，但最終都由於價格原因未能成交。聽聞北京房市回暖，陸先生將房子的總價提高了10萬元。陸先生向記者表示，自己並不急於將房子出售，所以一直都沒有降低房子的價格。“現在房市有所回暖，但豐臺並不比市區，所以自己對二手房漲價的事還是理性對待，只是試探性地漲了10萬元錢。”

　　4.買賣雙方心態扭轉

　　“現在買家的心態明顯有些著急，但賣家多半都不急了”，在鏈家勁松門店，已經是A6級別的小姜告訴記者，“性價比優越的房源走得速度越來越快，我上周有幾次都剛帶了客戶去看房，人還沒看完，門店就通知説正在看的房源被上一撥客戶訂了，有的熱門的房源能一下交五六家的意向金，但根據最近的情況，意向金交得晚的客戶基本沒希望。”

　　小姜笑著説：“現在都是買家催著我帶看房的，很少有業主催著我趕緊賣的，跟兩個月前完全相反。只要不是著急置換的業主，一般都抱著再看看的態度，總覺得晚賣能多賣點。”

　　繼7月份、8月初看房量驟升之後，8月中旬的二手房看房量依然在穩步上升。

　　鏈家地産麥子店門店的業務員小吳向記者表示，僅上週一周(8月18日-8月24日)時間，自己就帶了三四十組客戶看房，在這之前小吳平均每週只帶七八組客戶看房。

　　買家頻頻出手之時，房源的增加卻明顯滯後。小曾告訴記者，據他們梳理，北苑北部區域掛牌的600套房源中，真正能在短期成交的只有20套，“其餘房源不是掛牌價太高，就是業主態度不明，或者有較大幅度的提價現象。”

　　“從我們真正跟買家接觸的情況看，買家對價格依然非常敏感，提價較多的房源，普遍不被接受。但是如果目前市面的低價房源都賣完了，買家的熱情還不減的話，那麼即便提價後的房源也會有人接受的。”

　　□成交數據

　　8月成交量繼續回升

　　北京二手房市場在7月份率先回溫，隨著客源的持續回流，8月北京二手房市場延續了成交回升的態勢。根據鏈家地産統計，截至24日，8月(08.01-08.24)北京市二手住宅共成交5976套，與7月同期相比上升2.3%，工作日日均成交量與7月相比上升12.8%。

　　據記者了解，從7月份開始，北京二手住宅市場下行速度明顯放緩，成交量較前三個月出現一定程度的回升，成交均價降幅明顯收窄，議價空間縮小，市場在經歷了一段時間的快速下行後呈現出一定的恢復跡象。鏈家地産的統計顯示，7月二手住宅共成交8059套，成交量環比上月同期增加24.7%，與去年同期相比下降22.6%，7月日均新增客源量與6月相比增長了13.8%。

　　這樣的成交熱度在8月份得到了延續，從整月的成交量水準情況來看，8月延續了7月成交量回升的態勢。截至目前，8月日均新增客源量較6月和7月分別上升12.5%和3.1%。其中，8月第三周北京市二手住宅共成交2046套，與上周相比增加8%，與7月第一週相比上升13.5%，本週為4月以來單周成交量最高的一週。

　　值得一提的是，新浪樂居二手房數據統計顯示，8月第三周內，8月18日與21日二手住宅成交量破400，成交量分別達456套和406套。

　　在成交價格方面，根據鏈家地産市場研究部統計，8月第三周，北京市二手住宅成交價格為26098元/平方米，較上周微降1%。從成交結構來看，8月第三周近郊區成交佔比為29.57%，與上周相比增加1.05個百分點，對成交均價有小幅拉低作用。從近期價格走勢情況來看，6月以來成交均價一直處於低位穩定狀態。

　　□二手房

　　郊區二手房市場平穩

　　和城區二手房市場已經明顯回溫不同，郊區的二手房市場仍然處於一個相對低位的平穩狀態。記者在新盤供應量相對較大的通州和房山調查時了解到，受新房供應的影響，近郊區域二手房市場的成交量並沒有明顯的復蘇。

　　去年5月份在通州土橋附近買房的王先生鬱悶不已，“最近幾個月老接到仲介電話，問我買房不，我這房子去年買132萬，現在仲介給我説有130萬就賣的業主，這不相當於我賠了嗎？早買一年，現在房子還有比我更便宜的。”

　　通州梨園附近的仲介經紀人告訴記者，最近幾個月通州二手房房價和成交量沒有明顯的變化，始終在低位徘徊，且還有3萬-5萬的討價還價空間。

　　無獨有偶，位於房山稻田區域一家房産仲介的經理表示，稻田區域前幾年受到長陽板塊開發的影響，二手房價格漲了很多，雖然目前北京市區二手房價格有所上揚，但對稻田附近的二手房價格影響不大，以長龍苑小區為例，在售的幾套二手房價格在近期基本沒有變化。

　　新浪樂居的統計數據也顯示，城區的二手房關注度更高。在8月第三周關注度最高二手住宅樓盤TOP10中，6個來自於朝陽區，新增1個海澱區樓盤和1個東城區樓盤，在新增的兩個樓盤中，位於東城區的Naga上院一躍榮登8月第三周最熱樓盤排行榜首位。

　　從各區域成交均價情況來看，7月份中心城區(東城、西城)成交均價環比出現0.8%的上漲，城四區(海淀、朝陽、豐臺、石景山)環比降幅為0.9%，而近郊區(大興、通州、昌平、順義)二手住宅成交均價環比降幅為2.0%。受地理位置和交通等因素的影響，城區的二手房市場顯得更為堅挺。

　　□多方觀點

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉

　　成交量將緩步走高

　　從目前的成交情況來看，二手房均價依然處於緩步下行的過程之中，市場成交量的復蘇仍然較為明顯地受到了議價成交的影響。這表明在目前北京市信貸環境依然未見特別明顯鬆動的情況下，置業人群和賣房業主之間的議價博弈仍在微妙地持續，這一點從市場新增房源和客源不同的增幅即可以看出。受此因素影響，隨著樓市傳統成交旺季的逐步來臨，二手房市場的成交量逐步回升仍將以議價成交為前提，今年的9、10月份很可能會呈現出價格進一步小幅回調、成交量緩步走高的情況。

　　鏈家地産市場研究部張旭

　　剛需入市拉動成交

　　自5月房價開始出現實質性下調起，套均面積呈現出較為明顯的持續下降趨勢。8月，北京市二手住宅成交套均面積為86.8平方米，與7月相比下降1.8平方米，與1月相比下降4.6平方米，為今年以來最低水準。套均面積的下降在一定程度上反映了隨著房價的下滑，剛需入市的積極性有所提高，對於促進整體市場回暖具有十分積極的作用。近期北京市首套房貸政策鬆動範圍有所擴大，繼九折利率重現市場後，交行、建行針對首套房的貸款利率也出現不同程度的下調，這對於改善剛需觀望現狀，刺激其入市也具有一定作用。若下半年信貸政策出現進一步實質性鬆動，不排除市場在剛需入市的帶動下出現回暖的可能性。

　　21世紀不動産北京區域總經理寇海龍

　　二手房價格上漲空間有限

　　在多數二三線城市限購政策取消的背景下，首套房信貸優惠的消息讓部分剛需客戶的觀望心態有所平復，一些客戶在賣掉原有住房後，也抓住購房最佳時機開始入市。而自住型商品房較大比例棄購的消息，也讓部分剛需轉向二手房市場，推動成交量回升。預計8月份二手房成交量會在7月份基礎上繼續回升，但價格將基本保持平穩。由於9月份新房供應高峰即將到來，開發商大都會採取低價入市的策略，因此二手房價格上漲的空間也被壓制。

　　新浪樂居二手房分析師韋雨舟

　　8月成交量或在10000套左右

　　進入8月份後，二手住宅市場連續多周成交量環比上漲，並且較7月同期相比，增長率均在10%以上，主要得益於多方面的原因。首先，自從7月以來，二手房市場逐漸回暖，量價齊漲，觀望情緒漸散。其次，二手房價格自從3月以來就基本以停漲及微降的姿態示人。尤其是在改善型業主以小換大的意願逐漸增強的情況下，二手房價格逐漸到達購房者的心理預期，使得剛需開始釋放。再次，在當前的市場形勢下，與自住型商品房相比，普通二手住宅優勢凸顯，這有助於促進部分購房者回流到普通二手住宅市場。最後，進入8月以來，北京有6家銀行不同程度地下調了首套房貸款利率，中信銀行和招商銀行更是可以申請到首套房貸利率九折的優惠。預計8月成交量或在10000套左右，雖未有任何跡象表明樓市有逆轉的可能，但綜合數據分析，8月是購房的窗口期，成交量持續上升或為二手住宅市場回暖助力，也為即將到來的“金九銀十”預熱。

　　-2014年1-7月 北京市區域成交均價環比及年內累計漲幅情況

　　時間 中心城區 外城四區 近郊區

　　1月 -1.8% 0.0% 1.1%

　　2月 6.2% 0.9% 4.2%

　　3月 -3.4% 0.4% -0.9%

　　4月 1.8% -0.5% -2.8%

　　5月 -5.5% -5.8% -3.7%

　　6月 -3.1% -3.3% -3.2%

　　7月 0.8% -0.9% -2.0%

　　年內累計漲幅 -3.5% -9.0% -8.3%

　　數據來源：鏈家地産市場研究部