萬科董事長王石今年初拋出的一句“樓市不妙”，驚醒了不少夢中人。

　　多年來，限購、限價等行政化色彩濃厚的調控手段密集出臺，卻讓房價陷入“屢調屢漲”的怪圈。十八屆三中全會確定的中國經濟改革方向，明確提出發揮市場在資源配置中的決定性作用，意味著將更多地發揮市場“無形之手”的作用，減少政策“有形之手”的干預。

　　實際上，新一屆政府對樓市調控的“雙軌”思路已較為明顯，即保障房歸政府，商品房歸市場。在分類調控的指揮棒下，樓市積壓多時的供需矛盾浮出水面，部分房企開始陷入資金鏈困局。

　　國家統計局數據顯示，今年前4個月，70個大中城市中的新建商品住宅價格僅有“個位數”環比下跌，但自5月以來，樓市形勢急轉直下，當月環比價格下降城市已佔半，到6月則已高達55個。

　　作為全國新房供應和成交量名列前茅的典型城市，成都曾讓不少品牌房企賺得盆滿缽滿，但今年上半年，這些房企業績普降，未能躲過樓市這輪低迷週期。業內人士認為，新一輪樓市洗牌效應在所難免，不過仍會出現強者恒強或是“黑馬”攪局等局面。各大房企應該練好內功，提高自身核心競爭力，而不是坐地升值或幻想購房者排隊搶購場面再次出現。

　　房企業績整體低迷

　　按照成都市透明房産網數據顯示，2014年上半年大成都TOP20房企的備案面積共計約438.4萬平方米，同比下降10%;銷售金額共計約360.2億元，同比下降13%。

　　記者通過比較上述機構發佈的今年上半年TOP20榜單與去年底發佈的TOP20年度榜單發現，即便是去年銷售很生猛的幾家房企巨頭，今年業績也不如去年，這也進一步印證了當前成都房企整體業績低迷的事實。

　　以成都樓市“一哥”藍光地産為例，去年備案金額接近113億元，雖然今年上半年仍然是銷冠，但僅斬獲了41.7億元;去年備案面積125萬平方米，而今年上半年僅完成了47.6萬平方米。

　　敢與藍光地産爭奪成都樓市“銷冠”的央企巨頭保利地産也未能成功躲過這輪低迷週期。去年，成都保利備案金額104.6億元，但今年上半年攬金不及38.4億元;去年，成都保利實現備案面積130.8萬平方米，今年上半年僅為46.7萬平方米。

　　對此，保利地産成都公司董事長吳章焰前不久在接受相關媒體採訪時表示，保利不會主動調價去“以價換量”，更多是根據市場的整體情況“順勢而為”。

　　對於上半年成都房企業績低迷的形勢，房聯地産研究院相關專家進一步指出，受信貸政策收緊的影響，房貸門檻提高，貸款購房成本增加，購房者“持幣”觀望情緒變濃。雖然5月中旬央行要求各銀行保障首套房貸款需求，但落地較難，按揭政策依然偏緊，並未能刺激成都樓市交易。

　　與業績普降相對應的是，成都新房開工量也出現縮量。記者從成都市建委最新簡報了解到，今年1~6月，全市商品住宅項目開工342個，比去年同期減少66個;開工面積2350.4萬平方米，同比下降約16.5%;工程造價483.7億元，同比下降18.4%。

　　正合地産董事長毛勇表示，當前開發商在較大現金流壓力下，一方面積極去庫存;另一方面慢開工。因此，市場成交雖然萎縮，但開工量也在下滑、供應減少，供求正在重新尋找平衡點。

　　樓市格局加速調整

　　前幾輪樓市調控的 “負能量”使房企似乎形成了一種路徑依賴，以前往往是想著法子如何應對調控政策。不過，新一屆政府執政以來，則是以市場之手逐步引導樓市。

　　這讓各大房企如夢初醒，意識到只有“去庫存”方能生存。記者發現，萬科、藍光、綠地、保利、中鐵建等品牌房企前兩年頻頻儲備土地，但今年以來較少看到他們有拿地行動，取而代之的是發力行銷戰，加速跑量。

　　從今年上半年前述TOP20強榜單來看，成都萬科的表現最為突出，今年上半年備案金額斬獲超過25億元，排名第三，而去年備案金額39.8億元，排名第7位。

　　前不久，成都萬科總經理張晉元在接受記者採訪時表示，萬科從來不講具體的銷售計劃，而是更關注經營上如何週轉得快一些，更關注怎樣為客戶提供更好的産品和服務。

　　記者注意到，按照成都萬科年初制定的部署，今年有15個全産品線項目集中入市，也是萬科進入成都15年來，在售項目最多的一年。

　　記者發現，像中海地産、合能地産、中德世紀、會展集團、人居置業、中鐵八局去年均是入圍TOP20銷售額榜單的明星房企，但在今年上半年TOP20銷售額榜單中卻難覓蹤影。

　　不過，像藍潤集團、鴻展集團、光貿集團、世茂集團卻成為成都樓市今年上半年TOP20銷售額榜單的“黑馬”。

　　記者還注意到，成都本土的置信集團在去年較好業績的基礎上節節攀升，尤其是今年上半年已銷售面積約39.4萬平方米，而去年全年為64.8萬平方米。

　　另一方面，前述提及的諸如中海地産、合能地産等掉隊者卻值得業內深思。比如，成都中海2011年與2012年憑藉中海城南一號等幾個經典項目連續取得銷售額逾60億元，尤其是2012年銷售額達70億元，僅次於北京中海，位列整個集團第二。但近幾年來，中海地産堅守 “中高端”産品定位，在剛需佔主流的成都樓市卻漸趨失利。

　　截至2013年底，成都中海的現有土地儲備開發面積98.9萬平方米，在中海地産大區域戰略中，西部土地儲備佔集團13.9%，僅次於北方、華東和華南。

　　如果聚焦到西部戰略，成都中海的土地儲備雖高於昆明中海，但遠不及後發的重慶中海和西安中海。

　　不久前，成都中海首次大規模“換血”，包括掌舵公司多年的周應傑也宣佈辭職，繼任者為原成都中建的掌舵人雷越姝，此人在成都業內號稱“價格殺手”。

　　在樓市洗牌面前，成都中海能否衝殺進一線陣營?在 “規模即存在”的樓市叢林法則面前，這是考驗後繼者的一道難題。

　　此外，一直在郊區縣深耕的成都恒大，今年卻撥轉方向盤回攻主城，鉅資拿下曹家巷舊改地塊，讓業內為之一驚。

　　對此，恒大地産成都公司主要負責人在接受記者專訪時解釋説，最近1~2年來，公司産業鏈進行了調整，以前主要佈局三、四線城市，現在更多選擇一、二線城市，尤其是核心區，“成都恒大回歸主城，也符合集團大的戰略佈局。”

　　在成都樓市，恒大去年並未進入TOP20強榜單，巨頭爭霸也似乎與其關係不大，而恒大此次成都主城拿地是否釋放出了一個挑戰成都地産霸主的信號?結論仍有待樓市進一步演化。

　　地産股權並購升溫

　　7月底，有成都媒體爆料稱，廣西房企巨頭江宇集團在成都開發的城南大盤江宇天府城項目轉讓部分股權，接盤者擬為一家美國基金公司。

　　在成都業內人士看來，地産股權交易在資本市場和産權交易所本來是一件很正常的事情，不過當前樓市遇到持續低迷，多數中小房企資金鏈備受考驗，此時頻繁並購別有一番滋味。

　　自去年底以來，尤其是今年，融創中國並購杭州綠城集團之後，房企並購備受熱議。放眼成都樓市，記者注意到，已出現多起地産股權並購案例，出手者既有行業大佬，也有房企“黑馬”，甚至還有地産私募巨頭或第三方理財機構。

　　“樓市不確定性大，並購交易漸多。”近日，卓創投資管理(成都)有限公司董事總經理向寧遠向記者表示。

　　去年底，中糧地産公告稱，公司及關聯方擬全部收購基匯資本旗下成都房企碩泰麗都100%股權。其中，中糧地産持股61.45%，按照股東出資比例，向標的公司提供近2億元借款。

　　今年初，泰合集團、明宇集團要收購成都索菲特萬達大飯店的消息不脛而走。記者從成都廣安商會官網發現，今年3月份，泰合集團作為該商會會長單位，正是上述飯店的收購方，但官網未透露出資額。

　　與此同時，另一家港資房企瑞安建業(00983，HK)佈局成都的瑞安·城中匯項目也引發關注。3月12日，瑞安建業一舉回購了領盛亞洲機會基金III附屬公司持有開發瑞安·城中匯的雅泉公司49%股權，但隨後3個月裏，瑞安建業歷經融資波折，直至6月底才向輝順取得借款近3.8億港元，代價為讓渡雅泉公司19%股權。

　　富力地産成都公司總經理蔡達新告訴記者，目前地産項目公司並購或更低級的土地置換交易更多一些，通過這種方式緩解資金困境等，如果市場繼續嚴峻下去，前面這些途徑還解決不了，就會有更高層次的地産集團公司之間的並購。

　　去年至今，海內外地産私募頻繁出沒成都樓市。在蔡達新看來，他們處於一個相對困難的時期，其實是受到影子銀行的影響，基金項目銷售不好，退出也難，風險很高。

　　“畢竟他們追求很高的回報率，多少企業能承受這種利息?它有個邊際成本計算，比如企業一年利潤率20%，如果利息率20%，房企肯定不賺錢，如果借3個月，年化邊際成本6%，還能承受得了。一般而言，PE投資5年左右比較合理，首先符合經濟規律，在一個經濟週期內，人家對這個週期是認可的。”蔡達新補充説。

　　地産新兵豪賭後市

　　與那些趨於穩健的地産 “老兵”相比，地産新軍們卻渾身散發著“激進”的氣息，這更多地是一種急於登上 “樓市之巔”的樂觀。其中，川派房企藍潤集團無疑是當前搶盡成都樓市風頭的最大“黑馬”。

　　成都透明房産網數據顯示，今年上半年，原本名不見經傳的藍潤集團首次進入成都樓市銷售榜TOP20強，其中備案金額10.46億元，名列第16位;備案面積16.89萬平方米，名列第12位。

　　入蓉之初，這家川派“黑馬”房企以“首置剛需”為客群定位，從拿地到推盤，項目週轉期僅約半年，在成都樓市掀起勁銷風暴。

　　近日，成都銳馳地産行銷策劃有限公司總經理馮玨在接受記者採訪時表示，今年以來，四川二線城市房企集中進入成都非常明顯，他們以前已有比較好的業績表現，也完成了資本積累，包括擁有低成本的龐大土地儲備，可以抵押融資獲取現金，但是僅依靠原來的區域已無法滿足企業擴張，且那些區域風險劇增，進入成都可滿足其現金流需要，再返回大本營開發高利潤項目。

　　不過，藍潤集團自去年以來數次高溢價拿地卻令業內多了幾分擔憂。去年4月，藍潤以51%的溢價率，豪擲4.24億元拿下華陽-西航港板塊優質地塊。去年8月、12月，藍潤力克眾品牌房企拿地，溢價率均在70%以上。

　　按照藍潤去年成都拿地計劃，原本拿地預算投入20億元，但實際上當年連續拿了9幅地塊，土地支付款近50億元。

　　今年4月18日，藍潤集團在成都高調發佈品牌戰略，其董事長戴學斌公開表示，公司計劃今年在成都、北京各投資50億元用於拿地，其西南區域短期目標計劃突破百億，未來三年複合增長率超過85%。

　　記者通過成都市國土局了解到，今年初至8月6日，藍潤集團6次拿地耗資14.7億元。另據坊間流傳的藍潤集團財務資料顯示，截至2012年底，藍潤集團負債率不及40%，但去年9月下旬時，未結清金融機構債務9372萬元。不過，前述資料並未獲得官方進一步證實。

　　在“規模即存在”的叢林法則之下，藍潤集團僅僅是當前區域中小房企衝刺一、二線品牌房企的一個縮影。

　　發跡于華南，但今年迂迴成都佈局的川派房企領地集團，以今年3月下旬的品牌戰略高調亮相成都，將集中推售環球金融中心等4個項目。領地集團執行總裁李濤表示，今年公司目標是産值突破100億元與躋身百強房企，到2016年銷售額突破400億元。

　　即便是那些外來的新銳房企，在成都的表現也同樣很激進。記者注意到，東原地産今年要在成都撈金30億元，而去年備案數據僅有4.27億元。

　　東原地産行銷中心總經理王琴在接受記者採訪時表示，東原地産將會押注“高週轉”的模式，要完成全年目標，下半年需要以高於市場2倍的速度出貨。

　　此外，像泰豐集團、泰合集團、新鷗鵬集團、世茂房地産、東原地産等房企也在成都初露鋒芒，但即使遭遇樓市下行，其擴張速度也毫無放緩之勢。