“捂盤惜售”能盛行多年，利潤高是誘因。近日，每平方米售價達3萬元的通州北京ONE項目為了籌集工程開發費用，時隔一年再次發起信託融資。在新一期信託計劃書中，開發商為打造亮點，直言拿地成本僅1500元/平方米，揭開了自家售價翻20倍的“內幕”。

　　信託計劃書自揭老底

　　北京實行土地公開招拍挂之前的地價究竟有多低，數年來僅是坊間傳言，很少有開發商願意主動承認，既怕被扣上“暴利”的帽子，也怕被清算土地增值稅。北京ONE的信託融資，“坦白”得很是罕見。

　　這是由中融信託委託發行的一年期集合資金信託，以項目土地及在建工程為抵押物外，募資2億元，用於北京ONE項目的工程開發費用。産品預期收益率定得很高，300萬元以上年收益率9.5%，1000萬元以上年收益率9.8%。

　　在信託計劃書的項目亮點介紹中，除了房地産信託常見的“地理位置優越”等描述詞語外，開發商還直言不諱地提到，北京ONE項目拿地時間早，樓面地價極低，僅為1500元/平方米，銷售凈利潤率則高達31%。

　　在通州臺湖樓面價都已突破16000元/平方米的高地價時代，1500元/平方米的樓面價，幾乎可算是“躺著賺”。

　　售價翻地價20倍

　　記者了解到，北京ONE項目的前身就是通州知名的鼎盛國際小區，曾因開發商拖欠建築商工程款導致工程停工、開發商挪用業主繳納的契稅等事由惹上過官司。2009年，鼎盛國際以北京ONE的新案名重新問世，而房地産交易管理網上的項目名稱則為新華經典麗園。

　　按照房地産交易管理網的數據，2010年10月，北京ONE項目獲批2號、3號、4號、5號共4棟樓的預售許可證，銷售均價都超過30000元/平方米。截至今天，將近4年過去，4棟樓中仍有49套不可售房源和10套未售房源，開發商也在電商網站上大力推廣其商業用房。

　　“如果不考慮建安成本的話，土地開發十多年間，北京ONE的售價也隨著市場價格的上漲而水漲船高，最貴時期的售價竟然已達到樓面價的20倍。”一位業內人士指出，低價拿地是項目保持高利潤率的訣竅。

　　募資疑為以新還舊

　　不過，依靠地價成本獲得的高利潤，也並沒能緩解開發商的資金荒。

　　實際上，2013年7月，北京ONE項目委託同一家信託公司，幾乎以同樣的模式和理由，募集信託資金17億元，其中優先B級的信託期限是12個月，按時間估算，正好是今年8月份到期。

　　“上一輪的信託融資壓力還沒消化，就著急進行新一輪信託融資，有可能是為了以新還舊，緩解兌付壓力。”一位熟悉信託操作的人士告訴記者，伴隨著這一輪的樓市下行和信貸緊縮，小型房地産企業的資金壓力尤為明顯，融資成本較高的信託産品，也成為許多小房企不能不做出的選擇。

　　“較明顯的一點是，為了吸引投資人，200萬元、300萬元的資金規模，承諾的年化收益率就能達到10%。而高收益率帶來的潛在風險，就是到期後的兌付壓力。”