7月末，越來越多的改善型樓盤開始步入市場。作為限價令鬆綁的延續，單價破4萬元的項目開始增多，甚至還有個別總價近千萬的樓盤再現了“日光”舊景。於是，單價、總價均較高的中高端改善樓盤在冷清的北京樓市中悄然興起。根據亞豪機構預計，8月份可能開盤的32個新盤中，有一半是改善型項目。而上周新開盤的千萬級別項目北五環亞奧·金茂悅項目更是以現房姿態面世，被傳一小時內就銷售3億元。再加上二手房成交量的明顯回升，近期樓市的一些新變化似乎都印證著購房窗口打開，購房人觀望在逐步消退，開始理性抄底。

　　真的是這樣嗎?北京青年報記者日前探訪了多處中高端項目後發現，樓市的回暖遠未像公佈的銷售數據那般耀眼。大部分中高端的改善項目雖然對外報出了較高的價格，但實際上，在每個售樓處現場，看房人都可以坐下來和銷售員好好“砍砍價”。一些電商機構甚至與開發商合作推出了為購房人提供首付貸款的金融服務，再加上名目繁多的各類優惠，大部分改善型樓盤為了達成交易，實際上都以相對低價或降價的姿態被推入了市場。“無折扣不買房”已經在買房人中間形成了共識。

　　調查

　　多個改善型樓盤扎堆入市 售樓處報價都能“坐下來談”

　　在各大房地産門戶網站，可以找到大量新盤入市的資訊，不難發現，改善型的中高端項目，從7月底就開始形成了新盤扎堆的現象。也正是在大量同質化産品的競爭下，如何打動買房人自然成了開發商的重中之重。北京青年報記者在隨買房人實地探盤時發現，面對高總價的改善型項目，無論售樓員如何介紹自身優勢，真正能打動購房人的仍是售樓員口中的“價格可以坐下來聊一聊”。

　　上週末，北青報記者和準備賣小換大的趙女士一同前往保利融創·楓丹壹號項目看房，與許多改善型項目一樣，楓丹壹號的售樓處內醒目地擺著周圍地價的比照圖，似乎在提醒著看房人，項目的售價僅相當於地價的水準。負責接待講解的項目售樓員小孔(化名)表示，項目在售戶型從兩居三居到聯排別墅都有。對於趙女士感興趣的145平方米三居，她報出了600萬元總價，折合每平方米的價格超過了4萬元。

　　對於這樣的價格，在看到趙女士明顯猶豫後，小孔連忙表示，“您可以先看看樣板間，價格我們可以坐下來談。”

　　在看過樣板間，確認趙女士確實有買房意願後，小孔在項目的戶型圖上開始計算真實的價格。她以一套七層的145平方米三居室為例，單價約39986元/平方米，實際價格為576萬元，而後她又表示，項目方還給出了額外的優惠，折扣之後，扣除電商的優惠和付款方式的優惠，小孔實際給趙女士的報價為558萬元，相比最早600萬元的價格，低了近50萬元。

　　類似價格可以“聊一聊”的情況在改善項目集中的亦莊區域十分普遍。不久之前這個區域曾因為城建·海梓府推出過28800元/平方米起的特價團購房而被認為打開了降價窗口。如今，當記者來到與海梓府緊鄰的亦莊·金茂悅時，發現項目即將新推出的樓座均價已經突破了4萬元/平方米。

　　“其實不是我們漲價了，而是之前海梓府的特價房噱頭的意味太濃，28000元/平方米的特價房只有幾套，一般購房人還買不到。”對於項目漲價的疑慮，接待記者的金茂悅售樓員解釋道，實際海梓府的簽約價格在36000元/平方米左右，而金茂悅作為區域內主打綠色科技住宅、精裝修品質更高的項目，即將加推的五期産品報價雖然突破了4萬元/平方米，但實際上與6月份開盤的四期産品價格差距並不大。

　　售樓員給記者算了一筆賬，最受歡迎的161平方米四居室，單價約42000元/平方米，總價約為676萬元，相比前一期3.8萬元左右的價格上漲明顯。但實際上，這個價格同樣是可以談的。售樓員表示，新加推的産品進一步加大了促銷力度，除了與網站合作的5萬元抵10萬元優惠外，還有一個9.5折的優惠，這樣算下來折後的價格約為633萬元，便宜了40多萬元。再加上開盤當天根據付款方式還將有不同的折扣，預計總價相比報價能降低50萬元，單價約合在3.9萬元/平方米，與此前的售價差距不小。

　　發現

　　改善型買房受困二套房高首付

　　電商配合項目推出首付分期或首付貸款

　　除了價格上的直接讓利，還有許多項目明裏暗裏為購房人打通了各個限制渠道。

　　在朝陽區某項目售樓處，一位售樓員給前來諮詢的北青報記者認真地算著經濟賬，135平方米的三居室，全下來約700萬元，由於前來買房的多是改善型置業，因此按照現行政策，首付往往需要達到70%。“現在沒那麼多錢也沒關係，我們可以做首付分期。”售樓員拿著筆在樓書上算著:700萬的房子，開盤時可以先交30%的首付，即210萬元;剩餘的40%，也就是280萬元，可以在之後的一年時間裏交齊即可。

　　“如果我不想賣現在的房子，但又拿不出這麼多首付款怎麼辦?”對於此問題，以往售樓員都會無奈地表示很遺憾，但現在關於二套房繞開最低七成首付的規定卻出現了轉機:“我們和某網站有合作，網站會為我們的購房人提供一些金融産品，以幫助應付首付不足的情況。像我們最終和網站電商談的是，他們能給我們的客戶最高90萬元的首付貸款，需要購房人每年還款的利息約三萬元。”

　　以這套總價700萬的房子為例，按照二套房政策，首付要490萬，而開發商的首付款可以分期再加上類似電商的首付款貸款後，大大減輕了改善型購房人的首付壓力。據一位業內人士介紹，當前樓市中，一些主流房産門戶網站電商都推出了類似的金融産品，意在為購房人提供貸款資金方面的支援。值得注意的是，根據開發商與電商的合作方式不同，每個項目能給予買房人的首付貸款額度和還款利息的點數也各有不同，暫時並沒有統一標準。而有的項目通過電商提供的首付貸款甚至打出了零息的旗號。

　　除了與電商的合作之外，開發商也在積極改變策略，拉動銷售。東亞新華就在近期宣佈旗下全國所有樓盤推出首付分期策略。

　　對此，東亞新華行銷總監賈玉鵬介紹説，此次東亞新華推出的首付分期策略具體細節可表述為，客戶購買東亞新華全國所有住宅類産品可先付總房款的10%，購買其他辦公類産品，可先付總房款的20%，其餘首付款在一年內付清即可。賈玉鵬表示，此次政策調整意在通過降價、讓價的方式加快下半年樓盤的去化速度，提高週轉率。

　　開發商看法

　　任務壓力逼迫加速出貨

　　無論是項目價格“有的談”，還是開發商聯合電商推出各種金融信貸服務，其最終目的都是促成交易。北京市房協秘書長陳志就直言，上半年的成交慘澹讓許多房企在下半年都面臨更艱巨的出貨任務。

　　即將推出第五期産品的亦莊·金茂悅距離第四期産品的推出僅時隔兩個月，而旗下的望京·金茂府、亞奧·金茂悅等也都沒有停頓，推出了僅剩的樓王戶型。北京方興地産的一位負責人向北青報記者透露，之所以全線産品都在加推，就是因為2013年銷售數據亮眼，導致今年的任務格外的重。為了完成目標，不但旗下産品都沒有採取捂盤策略，而且新一期加推後的價格也沒有出現大幅波動。

　　由於去年市場行情火爆，許多項目今年初都制定了較高的業績目標，但市場溫度的急轉直下後，留給各個項目衝刺業績的時間僅剩下最後半年了。

　　兩周前，位於海澱區上地板塊的改善型項目華潤·萬橡府因為“日光”而備受關注。華潤北京大區行銷管理部助理總經理秦江對北青報記者證實，萬橡府本打算今年只開這一期，但同樣因為業績壓力迫使他在三季度再次加推一棟樓。

　　秦江表示，萬橡府作為華潤·橡樹灣的後期，原始地價很便宜，而與項目一公里左右距離的合景泰富地塊，在2013年拿地的樓面地價接近4.9萬元/平方米，將打造成價格超過9萬元的高端項目。而萬橡府原本也可以待價而沽，比鄰地王定價。但考慮到業績壓力，經過市場摸底後發現，5.8萬元每平方米的精裝修價格是購房人接受的區間，因此項目不但意外地獲得了“日光”，預計新加推樓座的定價也會在5.8萬元/平方米左右，力求快銷。

　　業內預計

　　二手房成交升溫 購房窗口期逼近

　　不難看出，新房市場的成功交易都是建立在開發商讓利的基礎上的，這樣的讓利有的是真刀真槍的降價，有的則是明裏暗裏的為購房人排除買房阻礙。

　　同時，二手房市場成交量也開始觸底反彈，被業內認為是增加了房産交易的流動性，為“賣一買一”的升級置業提供了可能。據亞豪機構數據統計顯示，7月份北京二手房市場累計成交7872套，環比上漲22%。這也是繼今年4月份以來，二手房交易連降3個月下降後的首次大幅回升。

　　對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析稱，隨著新房項目入市價格的不斷調整，部分項目的定價已達到購房者心理預期，使得購房者從觀望轉机為入市成交。另外，央行6月份的兩次定向降準，預示著銀行額度將會略微寬鬆，資金流動面將有所好轉。在此情形下，房貸利率高企的市場現狀也將會逐步得到緩解，得到貸款支援的購房者入市，拉升了樓市成交量。

　　另外，任啟鑫也表示，北京政府明確提出，將適時合理調整普通住宅價格標準的政策利好，這將會在降低房屋交易的稅費的同時直接刺激二手房交易量。一旦二手房市場復蘇，改善型買房人就會加快“賣舊買新”的步伐，或許將引來今年樓市的購房窗口期，成績量也有望穩定回升。