杭州出現首例配建保障房回購“折現”案例。

　　近日，杭州市住房保障與房屋管理局(下簡稱“杭州市住保局”)官方網站挂出一則《關於萊蒙水榭春天項目配建公共租賃住房折現評估的中標公告》，兩家房産評估公司中標，對萊蒙水榭春天1#及4#樓間第三層12套成套住房(總建築面積550平方米)及6個地下車位進行折現評估。

　　錢江晚報記者了解到，這12套成套住房及6個地下車位，實際上是萊蒙水榭春天的配建保障房。

　　2011年杭州實現土地競拍新政，當土地出讓價超過封頂價時將進入配建保障房的競標。但每個項目配保房所佔比例有高有低，最少的項目竟只有約100平方米配保房，無法獨立為一個單元，這為配保房的設計、建設和管理帶來了新的難題。而杭州正嘗試用回購折現、將資金進一步用於保障房建設的辦法，來解決這一難題。

　　萊蒙水榭春天正是因為配建面積較小而採用了折現回購的方式。作為杭州保障房第一個折現項目，它引發了關注。

　　萊蒙水榭春天

　　將成首例配保房折現樓盤

　　2013年的杭州土地市場可謂熱鬧非常，儘管主城區設置了溢價率49%封頂的關卡，仍然有7塊地在競拍時溢價率突破49%，進入競拍配建保障房環節。而萊蒙也正是在去年5月21日，溢價49%以13505元/m2的樓面價拿下奧體板塊水榭春天項目這塊地。

　　不過與需要配建幾千平方米保障房的樓盤不同，萊蒙水榭春天的配建面積僅為550m2，按照保障房面積在50m2以下的規定，10多套房子不足以獨立成棟。那麼這些保障房要建在哪呢？記者在萊蒙水榭春天的樓書上看到這樣的房源——在1號樓和4號樓之間連接的商鋪樓上，有小小的幾層，置業顧問告訴記者，這些就是原本規劃保障房的位置，原打算建12套。

　　但是，記者在售樓處發現，沙盤上並沒有樓書中標注的配保房房源，而1號樓、4號樓施工也都還在較早階段，中間連接的商鋪根本未見，無法判斷保障房是否存在。而當記者以購房者身份再次追問保障房一事時，置業顧問告訴記者，無論是1號樓、4號樓還是其他樓的購房者都不用考慮小區有配建保障房，因為這些保障房已經由評估公司進行評估，開發商將對這些房源進行回購。

　　這些話與7月17日，杭州市住保局官網出現的《關於萊蒙水榭春天項目配建公共租賃住房折現評估的中標公告》剛好吻合：經2014年7月11日現場投標，市國立公證處現場公證，確定以下兩家評估公司為萊蒙水榭春天項目配建公共租賃住房折現評估公司，1、浙江眾誠房地産評估事務所有限公司，中標評估費用為5000元。2、浙江恒信房地産土地評估有限公司，中標評估費用為4000元。

　　記者致電杭州市住保辦，相關工作人員坦言，萊蒙水榭春天的確是目前杭城第一個嘗試進行配保房折現的樓盤，目前評估細節都還在討論，還需半個月才能有明確的結果。當記者致電萊蒙水榭春天項目負責人詢問目前評估進度時，對方拒絕了採訪。

　　不過，兩家評估公司都向記者承認，的確已經對萊蒙水榭春天配建保障房的房源進行了評估。其中一家評估公司的項目負責人表示，評估報告還在擬定，但是價格不會按照商品房的均價來計算，尤其考慮到房源原本要建造的位置，在採光、景觀等各個方面都不是最好，同時得房率也不高，價格會比現在的商品房成交均價20000元/m2要低不少。

　　配建面積僅100m2

　　首開田園項目也考慮折現回購

　　配保面積小，無法獨立成棟，甚至只有兩三套房，的確給開發地塊的規劃設計帶來了困難。

　　業內人士表示，設計樓房時，每棟樓幾梯幾戶，戶型如何都必須統一，否則不僅影響美觀，甚至會影響建造。而將小面積配保房進行折現回購，這種配保房處理方式相對比較靈活。

　　去年拍地溢價率49%的地塊中，除了淮礦拍地時正好溢價率49%，不需要配建保障房外，與萊蒙水榭春天一樣需要配建保障房的樓盤還包括濱江、世茂在華家池拍下的地塊，首開在田園、石橋拍下的兩個地塊，以及杭政儲出[2013]29號商業地塊。其中首開田園項目的配建面積僅為100m2，比萊蒙水榭春天的550m2更加尷尬。

　　“其實我們當初就考慮了與政府協商，能否將這100m2配保房面積異地重建。”首開杭州公司負責人表示，首開兩個地塊的配建面積都不算大，石橋項目2650m2的配建面積已經被他們規劃為一棟6層的洋房，但田園項目配建面積太小，配保房只有兩三套，他們曾考慮將某棟樓的頂層縮建來滿足配保面積，但更希望能折現回購。

　　同樣，記者了解到，由雙冠控股、永安期貨、財通證券共同拿下的杭政儲出[2013]29號商業地塊，也需要配建700平方米的保障房，之前也與相關部門商議過回購事宜。“我們也在考慮以何種方式更好地解決這個問題，目前我們的規劃書還沒有上交，如果這種折現方案可行，一定會考慮。”一位負責人向記者透露。

　　此前杭州市相關部門接受錢江晚報記者採訪時曾表示：對於“折現”，有幾種方式在研究探討。其中一種方案是，讓評估公司參照自身樓盤售價以及周邊一手、二手房價格，綜合得出評估價，開發商按此評估價回購，資金直接進入財政賬戶，專用於保障房建設維護。現在看來，萊蒙水榭春天正是保障房折現的第一塊試驗田。

　　儘管首個折現回購的案例已經出現，但大多數需大面積配建保障房的開發商表示，還是會按照規定建設保障房。三墩某配有9000m2保障房面積的樓盤負責人告訴記者，他們已經規劃好了一棟180套的保障房樓，設計方案已上報。該負責人認為，若進行保障房折現，保障房的價值不可與商品房同日而語，如何評估回購價，會是開發商選擇是否折現回購的關鍵。