低迷的樓市，依然阻擋不了“地王”的出現。

　　8月6日，鄭政東出【2014】6號(網)城鎮住宅用地在網上進行拍賣，編號為50759529的企業最終以52430萬元競得，溢價率128.65%，折合每畝1614萬元，樓面價達16143.46元/平方米，成為鄭州新的雙料“地王”。

　　記者發現，拿下“地王”項目的開發商並不是品牌房企，而是一傢具有國資背景的企業。同策諮詢研究部總監張宏偉表示，在樓市低迷期，土地市場出現“地王”並非那麼簡單，這其中不僅僅蘊含著政府的推地思路，也與未來市場的發展趨勢密切相關。

　　他表示，目前地方政府往往會迫於財政壓力而採取“托市”措施，比如推出優質地塊、降低起拍價格、降低競拍門檻等措施，適度“炒作”土地市場，刺激市場回暖。

　　兩月內連出“地王”

　　從搜房網統計的鄭州房價走勢看，鄭州房價在2014年1月達到最高值，突破每平方米9000元，直逼10000元；6月房價重新回歸到9000元以內；6月與1月相比，房價下跌了8.31%。此外，據《河南商報》記者不完全統計，今年1~4月份，鄭州市區共有14塊商服用地通過招拍挂的方式出讓，面積約488.18畝，其中有6塊商業用地流拍，約128.91畝。

　　另據克而瑞機構提供的最新數據，鄭州市6月供應商品房106.71萬平方米，環比上漲13.69%，同比上升25.47%；成交58.12萬平方米，環比下降14.51%，同比下降38.99%，供求比1.84。

　　但是，正是在樓市低迷的背景下，鄭州上述地塊區域兩個月內已經出現兩個“地王”。早在今年6月5日下午，鄭政東出(2013)24號地塊掛牌出讓，經過21輪的競價，被河南中盟地産有限公司以高達2.883億元總價摘得，成為鄭州總價“地王”，並以14006.4元/平方米的樓面價和1587萬/畝的單價刷新紀錄，溢價率達到116.3%。

　　兩個月之後，該區域土地出讓再現波瀾。鄭東新區龍湖區域鑫勝路北、九如路西32.477畝商務金融用地網挂結束，經過29輪激烈競拍，最後的成交總價為52430萬元，單價1614.32萬元/畝，相對起始價706萬元/畝，溢價率高達128.65%，另再交廉租房892萬元移地建設款，再次刷新了鄭州單價“地王”記錄。

　　有觀點認為，該區域受到熱捧的原因，是因為優質地塊的稀缺。河南省房地産業商會常務副會長兼秘書長趙進京在接受採訪時表示，該區域缺住宅用地，又由於規劃的優勢，所以受到房企的追捧。

　　據了解，根據《鄭州市城市總體規劃(2010~2020年)》及《鄭東新區概念性總體規劃》等上位規劃進行編制，將龍湖地區功能定位為，金融集聚中心、城市旅遊休閒服務中心，以生態為特色的宜居城區。規劃目標是將龍湖地區規劃建設成為土地與空間資源配置合理，開發建設組織有序，配套設施完善，景觀優美、環境宜人、富於水景特色的未來型城市新區。

　　地方政府在“托市”？/

　　在市場進入下滑通道時，房企逆市拿“地王”，多少有些令人費解。據報道，上述地塊由鄭州國投置業有限公司競得。記者查詢發現，該公司並無官方網站，在114上也無登記公司電話。記者通過查詢工商資料得知，鄭州國投置業有限公司的法人代表是周衛華，成立日期是2007年12月17日，投資人是鄭州投資控股有限公司。而鄭州投資控股有限公司是由鄭州市人民政府批准成立，于2005年10月在鄭州市工商局登記註冊的國有獨資公司，註冊資本為13.9億元，公司資産規模達82億元。

　　在張宏偉看來，進入二季度以來，土地市場不景氣，土地出讓金銳減，同時房地産相關稅收大幅下滑，地方財政在兩大財源“雙降”的重壓之下，地方政府“壓力山大”，處境難言樂觀。

　　張宏偉認為，地方政府會適度採取“托市”措施，保證土地不流拍，以適度刺激土地市場回暖，保證財政收入穩定。而在市場低迷期提供優質地塊，刺激品牌開發商拿地熱情，成為政府推地的重要手段之一。

　　“地王項目”入市難

　　市場全面轉冷時，一些“地王”項目從“香餑餑”變成“燙手的山芋”。入市定價難是“地王”項目的通病。據上海易居研究院研究員嚴躍進估算，該項目樓面價是1.6萬/平方米，疊加建工成本和行銷費用，入市價格達到2.5萬元/平方米才可盈利。

　　鄭州當地一位業內人士告訴記者，目前鄭州市單價兩萬以上的高端樓盤共有4個，和最新“地王”在同一區域內，最有可比性的豪宅項目是建業天築項目。克而瑞提供的數據，建業天築項目1~7月份共成交155套，成交均價為16866元/平方米。建業地産一位內部人士透露，上述“地王”的成交帶有偶然性，不代表整體市場。

　　另外，鄭州市場單價2萬元到3萬元的豪宅客戶較少。上述地塊只有三十多畝，做高端的話，景觀很難佈置，並且容積率也有要求，他對於企業搶“地王”的動機感到很奇怪。

　　張宏偉表示，在房地産市場“以價換量”環境下，土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當前土地市場正在醞釀2009~2010年或2013年土地市場的復蘇行情，這或將導致樓市調控政策由當前的“微調”定向寬鬆轉為再度收緊。