庫存啥時候能消化?房價走勢如何?“去行政化”能否持續?起落沉浮後樓市還會有啥新變化?市場走向、政策預期……2015年的樓市該怎麼看?

　　市場分化加劇，“去庫存”仍是主旋律

　　“2015年樓市的‘二八現象’將更加明顯，從全國主要城市樓市情況看，會有20%更快回暖，但80%去庫存化壓力依然很大。”雙贏機構總經理章惠芳説。

　　隨著各地“限購令”的取消、房貸利率優惠面擴大、央行降息等多重政策利好刺激，全國樓市在2014年歲末迎來“翹尾”，多地成交顯著企穩回升。業內人士預計，2015年樓市將延續2014年下半年以來平穩回暖態勢，但在高庫存壓力下房價整體不會出現大波動，市場分化將進一步加劇。

　　截至2014年11月底，上海易居房地産研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28112萬平方米，同比增長18.5%。

　　上海易居研究院研究員嚴躍進表示，“去庫存”依然是2015年樓市的“主旋律”。在此背景下，樓市成交量價也會加劇分化。

　　中國城市住宅價格288指數顯示，2014年12月，中國城市一手住房價格指數連續9個月出現下跌，同比降幅0.74%。在中國房地産資訊集團監控的288個主要城市中，172個城市一手房價格指數環比仍出現下跌，佔比近六成。在全國房價指數持續下滑的同時，一線城市房價卻有所上漲。北京、上海、廣州、深圳一手房價格指數環比漲幅分別為0.17%、0.56%、0.01%、0.13%;四季度一線城市的成交量更是較三季度驟增66%。

　　“需求旺盛的一、二線熱門城市的高成長性板塊價格依然有上升空間，而前期過度‘催熱’導致供需失衡的部分三、四線城市，在區域規劃及需求釋放沒有顯著調整的預期下，還將繼續處於下探回歸過程中。”房價點評網分析師説。

　　中小房企“危”大於“機”，部分企業或將出局

　　得益於市場回暖，房企狀況有所好轉，2015年業內“大吃小”或者強強聯手將會更加普遍。多位房企人士表示，隨著房地産業發展漸趨成熟、健康，其行業平均利潤率將進一步下滑，趨向社會平均利潤率。

　　值得一提的是，2014年全國重點房企中逾半沒有完成年度銷售目標，有的甚至低至七成。像雅居樂、招商地産等標桿房企也在2014年遭遇市場寒流，銷售慘澹。例如，雅居樂2014年的銷售目標為480億元，並於該年二季度起大幅度降價，但最終業績僅完成430億元。

　　中國社科院近日發佈的房地産綠皮書更是預測“房地産市場的持續調整將在未來讓一半以上的開發商轉行或在市場消失”。

　　業內人士認為，2015年眾多中小房企“危”大於“機”，因為行業利潤率持續下滑，部分企業將虧損、出局。因此，房企承壓求變將是2015年的突出特徵。

　　浙江大學房地産研究中心主任賈生華表示，在此情況下，房地産業的資源再整合將更加頻繁。在“去行政化”和“趨市場化”特徵日趨明確的樓市新常態下，面對高庫存壓力，那些在市場競爭中留下來的優質房企，將更注重提升服務品質、強練“內功”。“在平穩中健康發展，2015年將會是中國樓市結構更趨優化、市場更趨成熟的一年。”

　　“去行政化”形勢明朗，但地方性“微刺激”仍將起作用

　　政府干預退出、還權于市場將是2015年政策面的基調。

　　業內人士普遍認為，在2014年取消限購的基礎上，2015年政策面不會出現特別大的調整，將繼續呈現寬鬆化、平穩化格局。

　　在政策面總體預期寬鬆、“去行政化”趨勢明確的同時，地方性的樓市“微刺激”在2015年也將繼續出現。諸如購房補貼、貸款貼息、公積金額度提升、異地互認等區域性樓市優惠政策會密集出臺。如哈爾濱住房公積金管理中心日前發佈文件稱，2015年1月起，為支援繳存職工購買首套和改善型自住房，購買新房或房齡在20年以下二手房的，一人貸款最高限額從40萬元上調為50萬元，兩人為70萬元;組合貸款最高限額從75萬元上調為105萬元。

　　世邦魏理仕中國區研究主管陳仲偉認為，今後中央單獨針對房地産市場出臺的調控政策將越來越少。“國八條”“國五條”等或將成為歷史。房地産市場調控作為整體宏觀調控的一部分，正逐步被納入全面深化改革的範疇進行全盤考慮。

　　“這會是未來樓市在政策面上的新常態。”賈生華説，包括2015年將實施的不動産登記制度在內，今後的一系列配套政策都會是進一步促進樓市健康發展的制度性保障，將引導樓市更趨成熟、理性。

　　2015年，經歷“行政之手”多番干預的樓市，趨向市場、依賴市場的格局會更明顯。“樓市逐步回歸市場，競爭將日趨充分，不同城市、不同板塊的區位、成長性差異將更多體現在購房者考量之中。這將是2015年乃至今後一段時間內市場常態。”嚴躍進説。